2017中国房企商业物业价值TOP100——万达集团：风口浪尖上的全球最大不动产企业

大连万达集团股份有限公司创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业，2001年万达正式进入商业地产领域，同年长春万达沃尔玛项目建成。历经16个年头的发展，万达商业已成为全球最大的不动产企业，持有物业面积达3233万平方米，万达商业包括万达广场、万达酒店、配套写字楼。万达广场已覆盖了中国的大部分地区，融入到中国商业、并且影响着中国商业地产。

截止2016年底，已开业187座万达广场，2017年即将开业50座万达广场。万达广场集购物、酒店、餐饮、文化、娱乐、公寓等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，正如万达广场的核心理念——万达广场就是城市中心。

提到万达酒店，最重磅的消息无疑为2017年7月份万达出售76个酒店所有权。原本由融创收购其76个酒店与13个文旅项目，后变为由富力收购其77个酒店、融创收购其13个文旅项目。虽然外界对此颇多猜测、众说纷坛，然而，万达酒店仍由万达本身运营管理， “万达酒店”品牌仍是全球最大的高星级酒店集团之一。

轻资产运营一直是近两年内地产开发商的努力方向，轻资产运营对企业的品牌运营能力要求较高，往往发展成熟、具备IP资源的企业具备轻资产运营条件。

2016年新开业50个万达广场，21个属于轻资产项目。万达广场轻资产运营项目可以分为两类，一是投资类万达广场， 即投资方出钱、万达出地、建设、招商与运营，仅2016年第4季度，万达商业就签约了90个万达广场、资金总额1050亿。另一类是合作类万达广场，投资方出地又出钱，万达负责设计、建设指导及招商运营。该种模式属于纯粹的“贴牌经营”，2015年签约一个、2016年签约18个同时开业1个，预计2017年开业5个、2018年后每年开业20个。

按万达的发展规划，轻资产运营将成为未来的发展态势，同时降低资金压力，有助企业的进一步扩张。

自2001年的长春万达沃尔玛选城市中心开始，万达广场一直在产品的改良路上，至2017年，万达广场经历了4代更迭。

第一代万达广场是一个“商业大盒子”，由沃尔玛、万达影院作为主力店拉动人流，带动顾客消费。同时，万达借此开创了订单式商业地产的先河，第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭商业内一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。

第二代万达变为多栋建筑的商业盒子，由第一代的“单体商业”转变为“多体商业”，可售铺面相对增加，但仍难以弥补万达快速开发的现金缺位，另外，多个建筑不同物业业态不同、定位消费人群不同，多个物业之间不能有效实现人流共享。

第三代万达广场属于城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

第四代产品尚未完全成熟，代表项目南昌万代茂，南昌万达茂定位于文·商·旅综合体，专注打造体验式商业，万达茂属于大型建筑集群，内部包括主题乐园、海洋乐园、酒店群与演艺秀，商业业态更为丰富，真正实现集购物、文化与娱乐一体。与万达广场相比，万达茂有实质性的改变，其核心由购物转为文化娱乐。

万达的订单商业地产是其开业就满铺、开业就能收租金的制胜法宝，为使商家入驻跟上万达官场的开发速度，与开发商约定三等租金，依据城市不同收取不同等次租金，减少与商家的后期谈判时间，同时，先租后建，减少了企业大规模投资后的资金压力。

与万达合作的品牌数量大，主要是国内的三四线品牌。21世纪初开始，国内大型商场发展刚刚起步， 万达是跑在最前面的企业，三四线品牌能够满足消费者需求，万达顺势成长。而随着全球经济一体化加深、国内人均收入增多与电子商务的快速发展，万达广场在一二线的竞争力相对变弱，一方面消费者对品质的要求更高，三四线品牌面临着国际一二线品牌的强烈竞争；另一方面购买途径的拓展使三四线品牌的性价比优势弱化；因此，万达广场的品牌调整势在必行。

近年来，万达广场的品牌调整从未停止，随着品牌调整产品业态也逐渐丰富，儿童业态比重增加，然而改造旧事物的难度远高于创造新事物，万达的品牌升级效果并不显著，万达仍需要时间探索品牌调整路径。