广州海珠区大干围AH101533地块被越秀地产竞得，地块原为商业用地现调整为居住用地，折合楼面价33501元/平。这是越秀集团子公司越秀地产的收购行为，标志着越秀地产在后航道板块布局的进一步扩大。该地块具有优越的地理位置和景观资源，预计未来将定位为一个纯改善项目，提供大面积、高层南向江景的住宅。同时，周边配套完善，包括学校、商业和交通等。
该地块原为商业用地，属于越秀集团，后在2021年被越秀地产收购。近期，市规自局将其调整为居住用地。
地块位于海珠区后航道板块，距离珠江后航道约200米，具有优越的江景资源。预计未来将定位为纯改善项目，提供高层南向江景的住宅。
地块周边有完善的配套设施，包括学校、商业、交通等。未来将有约3万㎡的商业配套，以及一所66班完全中学配套。
市场预期该项目将定位纯改善盘，产品面积以大面积为主，价格可能参考周边片区，达到8字头甚至更高。项目可能借鉴其他成功项目的经验，注重园林设计和社区配套设施，提高居住品质。
海珠大干围AH101533地块，
建面6万方+总价超20亿。
由
越秀地产底价竞得，
折合楼面价33501元/平。
后航道板块，将迎来第五个越秀新盘！
地块大升级，商地变宅地
该地块原为商业用地，属于越秀集团，在2021年被子公司越秀地产收购。
两个月前的10月18日，地块迎来一次“升级”：
市规自局突然公布了一个控规调整方案，海珠大干围地块，
将其由商业用地调整为二类居住用地。
截图来源：广州规委会
从公寓变住宅，老城区购房者这次有惊喜！
所以在地块挂牌之初，老编就认为，越秀地产拿大干围地块对市场，对自己是最好的选择。
毕竟在自己主场广纸范围内，已经布局星汇海珠湾、海玥、江湾和樾、越秀熙悦江湾四子。
假如拿下大干围地块，继续深耕后航道。
提到后航道就想到越秀地产，这是最高效的营销。
回到地块本身。
地块位于越秀天荟江湾南北两个组团中间，体量超6万方，容积率4.2。
虽然不是南向一线江景，但
距离珠江后航道，只有约200米
，实打实的“亲江”。
控规调整后，两宗地加起来总体量也只有
6万方
，
未来或布局几栋塔楼
。
不过幸好地块
限高120米
，视野有保障，周边不管是天荟江湾天樾还是广百海港城，高度均不高。
换言之，大干围地块高层基本可以实现无遮挡望江。
地块一线临江
有望定位纯改善项目
从纸面上看，
海珠西+一线江岸生活+高层南向江景
，几个要素聚集到一个项目上，大干围地块有希望往改善产品去打。
值得一提的是，地块还鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率。
20%阳台占比的新规加持，
如果顺利落地，整个小区有望成为立体花园社区！
截图来源：广州公共资源交易中心
创新湾一带江景房的户型，又会迎来一次大升级。
地块北部为商业公寓，景观有遮挡，加上南向望江的景观，
预期100%南向产品才是景观朝向最优选。
地块南面一线临江
此外，地块前身为商业地，对园林花园这方面不能要求太高。
转宅地后，不妨抄琶洲·樾作业，
以空中会所方式为业主补上园林会所，
另一方面也能让尽量多的楼层获得望江体验。
对于产品面积，
老编认为会以大面积纯改善为主，
毕竟在海珠西已经配置2个刚需刚改类型新品，大干围地块没必要与两位同门师兄内斗。
大概率会做类似
天樾或者映澜台这样的观江大平层
。
从地图上看，大干围地块位于成熟的海珠西，旁边为创新湾初代网红盘中海观澜府。
贝壳找房上显示中海观澜府的挂牌均价在
8.7万/平
。
目前地块周边两公里内新盘
有中国铁建西派粤府、中海观雲府等新盘项目在售，近一年片区累计成交478套商品住宅，成交均价74708元/㎡。
