大家还记得那个距离江边不到200米的大干围地块吗？前不久，项目正式把案名定为越秀
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江湾潮起，并且在上周末正式对外开放了异地样板间。那么，这个楼盘到底成色如何呢？看完板房回来的小编，和你一起扒一扒它的真面目。
简单介绍一下项目的基本信息：
越秀江湾潮起位于工业大道南，北接越秀天荟江湾AB区，西靠中海观澜府，东侧紧邻海珠创意产业园，南边则是越秀天荟江湾E1天樾组团和广百海港城，项目距离珠江后航道不到200米，容积率4.2，体量不大，一共规划有4栋37层高住宅，但是这4栋住宅后续要被小区分开两半，C区两栋围蔽起来，D区两栋围蔽起来，C区跟D区中间通过2楼的空中连连廊连通。
图源：广州房产
户型分高低区设计，而且梯户比跟户型都各不相同，低区为3-24层两梯四户，户型有95-120平两种偏刚改的；高区为25-37层两梯三户，户型有138-165-195三种主打改善的，高低区中间用避难层隔开（目前项目还没有出具体的户型图，户型的实际面积以开发商最终通告为准，可能跟现在的版本有几平方的误差）。
项目是所在的大干围板块目前唯一的新规后产品，使用率方面达到了约120%，户型全南向，首推的是C1栋。
产品：户型还不错，低区景观有遮挡
售楼部共开放了三个样板间，分别是建面约95、138和195平三个户型，其中195平户型的货量最少，首推的C1栋只有13套，参观这个户型需要验资300万并没收手机，板房不允许拍照。
户型图方面，目前开发商还没有正式对外公开具体的，小编找了个发布会上平面图，大家可以参考看看，我跟板房对比过，大致也是一样的。
先看95平的，南向三房两卫，传统竖厅设计，大厅开间去到5米，各功能区的空间感都是拉满的，房间也不会给人感觉特别小，从板房来看，每个房间的床都不需要靠窗，对于刚需上车来说也足够了。
95平客厅
120平没有板房，不过可以参考138平的，两个户型的设计大致上差不多，138平四房两卫做到了四开间朝南，主卧带一个独立衣帽间和超大收纳柜，四开间朝南，客厅南北对流。
138客厅
165平也没有做板房，不过从户型图看，我挺喜欢这个设计的，南北对流通风采光好，次卧分布在客厅的两侧，私密性更好。195平是项目首推最大的四房户型，每个房间的尺寸感都很大，小编偷偷拍了主卧的一角，大家可以感受一下：
195平主卧
总体来说，户型设计还不错，在最新的产品里中规中矩没有什么特别的槽点，每个户型的空间感都还行。不过需要注意的是，虽然项目主打是南向江景房，但实际上只有高层才能望江，低层前面是有建筑物遮挡的，而且前面的建筑物足足有60米高，按照3米层高算的话，大概20楼以下都比较难望江。
项目航拍，图源网络，侵删
不仅如此，低层的楼距并不宽，上图中间的空地就是越秀江湾潮起，
低层的户型除了看不到江之外，私密性跟采光也会受到一些影响，从上图看，低层跟前后广百海港汇的楼距可能就50米左右。
项目高低分区设计的一个好处是，把江景资源分配给大户型，这样大户型也能更卖得起价，当然，看不到江的低区大概率是会比高区要便宜不少的，如果是奔着这个盘的江景资源去的，低区慎选。
这里提一下，项目的电梯也进行了高低分区的，就是高区的电梯只对应高区楼层，低区的电梯只对应低区的楼盘，这样设计的一个好处是可以缓解高层住宅高峰时期等电梯的拥挤，也能为住户节省一点时间。
配套：周边略显寒酸，教育也不确定
越秀江湾潮起这个项目前身是一块商业用地，本来打算做公寓的，后来回炉成住宅用地，这块地夹在广百海港汇跟星汇润锦广场中间，地块体量很小，占地大概1.5万平方，因此并没有配建小学。虽然项目附近有金碧第一小学、劬力小学、晓港湾小学（晓港湾校区）、工业大道中小学、海珠外国语实验中学附属第二小学、南武小学等，但项目具体对口哪家学校目前还没定。此外，项目到以上任一间学校距离都挺远的，上学肯定是不方便的，就看项目500米范围内规划的教育用地最后是引进哪家学校了，因此，
项目的书包是不确定的，家里有小孩需要上学的要先考虑清楚这点。
