北京房贷利率为何再度上升？蕴藏一场大危机
今年，包括北京、上海、广州在内的多个城市，反复提高了住房贷款利率，而昨天，再次传来消息，北京地区的房贷利率再次提升至5.28%，相对于9月份来说微微上浮，另外，根据融360的检测，目前北京已经没有银行可以拿到优惠贷款，而以没有额度停办房贷的倒是不少。
有人问了，银行为什么连首套房的刚需都打击，很多人本来就已经没钱了，这下房贷利率上浮10-20%，买房更是艰难了。有人算了笔账，北京总体房价也就跌了5-10%，这首套房利率一涨，基本上就全给对冲掉了，现在买房总价反而更贵了。这让所谓的刚需一族有点不可理解。
其实没什么不可理解的，银行也是要做生意的，政策指导是一方面，不让放过多的住房贷款，确实造成了额度紧张，但最主要的因素是市场利率上升，原来利率低的时候，银行做住房贷款是好业务，但现在市场利率升高了，房贷利率涨幅有限，所以银行就有了更多的选择，他也要维持业绩，所以就不太愿意贷给你了。
比如银行可以去买国开债，本周的国开债的利率已经到了4.4%，而国开债就是银行房贷业务的替代品，一直以来国开债利率的和房贷利率的比差不多是80%，第一是因为国开债更短一共10年，而房贷要20-30年，第二买国开债没有资金占用问题，这玩意绝对安全，国开债不可能不还，即使真不还了，也属于左兜掏右兜，银行也没任何责任，而住房贷款再优质，他也是贷款，银行也要拨付一部分资金出来随时应对坏账。所以有一定的资金占用。所以通常情况下，国开债利率的1.25倍，就是银行愿意付出的长期房贷利率，那么大家可以算一下，去年10月的时候，国开债利率大概是3%，所以银行愿意付出的房贷利率是3.75，基准利率是4.9，所以即使打八折还有3.92%，银行还有的赚，他当然愿意多放贷款，住房按揭贷款，自然也就是银行的核心业务黄金业务。
但到了今年1月国开债利率飙升20%，达到了3.75%，算下来银行愿意付出的利率是4.68，而当时的基准利率是4.9%，所以基本当时全都取消了利率打折优惠。因为如果打9折，银行就不划算了。而现在国开债10个月再度飙升了17%，国开债利率高达4.4%，银行算了一下，要利率高于5.5%才有的赚啊。所以别看把住房贷款利率调高到了5.28%，这银行心里还老大不情愿呢。很显然以5.28%这个利率贷给你，不如他干脆拿去买国开债更划算更省心。
所以这就是市场利率的作用，不管央行加不加息，市场利率都会影响利率债的走势，而利率债又会影响银行的偏好。之前是优质贷款，核心业务，利率一涨立马变成鸡肋。央行给不给窗口指导，他都已经不愿意放住房贷款了。所以现在银行能拖就拖能不发就不发，消费贷的事一出，银行刚好有个借口，短期借消费贷的，一律不放住房按揭。
经济是动态的，而利率是影响经济活动的主要因素。
随着美国的加息，美国的缩表，以及中国信用评级被恶意下调，国开债利率将继续涨，这是一个无风险收益率的经典指标，只要国开债利率继续涨，银行就会对房地产继续去杠杆，如果国开债利率涨过5%，那么住房贷款利率必须得超过6%，银行才更划算。所以这也是逼迫央行提高基准利率的一个核心因素，如果到时候央行不加息，那么你会发现刚需住房人在市场上根本就拿不到贷款了。即使银行们把基准利率上浮20%，也才5.88%。银行还是不如去买国开债划算。所以不会有人放房贷了，都会用额度紧张，或者审核不通过等借口驳回你的房贷申请。
到时候央行加息，提高存贷款基准利率，反而才能帮助刚需们拿到贷款。
但与此同时，央行如果提高基准利率，之前贷款买房的利率也会跟随提升。
这就是2018年楼市将面临的局面，所以现在你知道为什么，老齐一直劝大家，你如果自己判断为是刚需，比如孩子等着上学，自己等着落户的那种，那就应该赶紧买，因为很快你就可能拿不到贷款了。
几年内房子的大门再度向你关闭，既然是刚需到时候你会很难受。你的问题会全面爆发。等房子给孩子上学，就是买不了房子，你说这事可不是损失几个钱能够解决的。
相反如果你是投资需求，那么就不要再买房，利率上行是大势所趋，随着美元逐渐回归强势，国开债利率可能再度大幅飙升。届时市场利率将倒逼央行加息，你的债务压力会越来越大。利率上升必然对资产价格也产生巨大的影响。
央行究竟会不会加息?!
理论上讲是应该“加息”了
记得最近一次官方利率调整是在2015年10月24日，央行下调了金融机构人民币贷款和存款基准利率，理由是“进一步降低企业融资成本”。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。一晃两年过去了，存贷款基准利率一直未变，但市场利率却已经出现了明显上升。
例如，一年期国开债、农发债等可视为无风险债券的发行利率都到了4%，而一年期银行理财产品的预期收益率普遍接近5%，分别为央行基准存款利率的2.6倍和3.3倍。2015年，我国GDP增速为6.9%，但名义增速只有6.3%，说明经济出现了通货紧缩的现象，这也是2015年央行连续降准降息的内在逻辑。今年前三季度，我国GDP实际增速也是6.9%，但名义GDP增速却达到11.9%，说明实际通胀（如生产资料、商品房、服务消费等价格）水平很可观。
从全球经济来看，2017年普遍回暖，美联储也已连续多次加息，预计今年12月和明年仍会多次加息。因此，从理论上讲国内应该上调基准利率，使得基准利率与市场利率之间的缺口能够收窄。但是，考虑到货币政策的变化主要体现在价格信号和数量信号上，即利率和存准率的调整是带有指向性的，这也是央行迟迟不愿意动利率的原因。
维持利率不变的理由：“滞后”可以转为“领先”
如果加息时机选择在去年10月份，可能会比较合适，因为那个时候国内PPI上行、房价大幅攀升，居民购房加杠杆势头迅猛，再加上经济已经明显回升，而人民币贬值预期又非常强烈。因此，今年以来三四线城市房价的上涨，以及居民加杠杆势头不减，多少与存贷利率不上调有关。
最近市场加息预期的提升，据说与10月15日周小川行长在国际货币基金组织/世界银行年会上的演讲有关，他认为今年下半年GDP增速有望实现7%。如果下半年7%的预测真的成立，显然要高于市场预测的平均水平（市场预测多集中在6.7-6.8%），这意味着央行可能要为了防止经济过热而加息。
不过，如果追踪一下周行长以往对中国GDP增速的判断，可以发现他并不特别注重预测的精准度，如2014年10月10日，“中国人民银行行长周小川在出席国际货币基金组织和世界银行年会系列会议时称，当前中国经济运行总体处于合理区间，就业情况好于预期，通货膨胀稳定在较低水平，结构调整和各项改革稳步推进，预计全年GDP增速在7.5%左右。” 事实上，2014年国家统计局公布的GDP实际增速为7.2%，预测比实际高估了0.3%。
此外，凡事还是要看大趋势，从国家统计局三季度的数据中，很难找到四季度GDP增速还能继续走强的逻辑。如固定资产投资增速出现了回落、社会消费品零售总额增速出现了回落，出口增速也同样出现了回落。如果三驾马车都出现了减速，那么，GDP如何能维持6.9%左右的增速呢？
以房地产行业为例。目前，房地产销量增速出现了明显的回落，销量增速回落必然导致房地产开发投资增速的回落，从而导致GDP增速下行。有人看到统计数据中房企的土地购置面积增速正不断上升，认为这会给今后带来更大的投资规模 。而我认为，土地购置面积的变化不是一个领先指标，而是滞后指标，正如PE、VC基金规模的扩大，并不会导致股市融资规模扩大一样，但二级市场交易量的扩大，则最终会带来一级市场融资规模的增加。也就是说，商品房销量才是一个核心指标。
数据来源：国家统计局
房地产销量增速的回落，与各地不断出台限购、限售政策有关，体现了中央“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，如果再结合“环保”和“绿色GDP”的理念，说明今后我国将更加注重经济增长的质量而非数量，因此，2018年经济增速下行恐怕难以避免。在这样的背景之下，进一步收紧货币似无必要，也就是说，原本加息举措在前期经济增速回升中显得滞后了，如今，维持利率稳定则有了“领先”含义。
美联储加息与缩表能否成为国内加息的理由
近期国债价格下跌，似与美国国债收益率上升一致，这也反映了美国经济增速回升超预期（三季度环比增长3%）。同时，美联储从10月份开始缩减资产负债表， 12月份加息几乎没有悬念，2018年估计还会有两到三次加息的可能。这些外部因素似乎也使得近期国内加息的预期提高。
而我认为，判断美联储加息对中国货币政策的影响，主要是看人民币汇率水平的相应变化或我国外汇流向的变化。今年以来，随着美元指数的走弱，人民币对美元汇率出现升值，同时，由于国内市场利率水平上升，持有美元的机会成本增大——美联储持续加息之后，美元的市场利率水平仍明显低于人民币在国内的市场利率水平。
由上图可见，中美十年期国债利差并没有因为美联储加息而收窄，因此，即便在当前央行不加息的情况下，国内居民换汇和持有美元的意愿也出现了下降，这也使得央行加息不存在紧迫性。同样，美联储缩表对国内货币政策的冲击不会很大:美联储扩表时，也并未显著影响美国广义货币扩张速度，故缩表过程对美国经济的影响也不会很大，同时对全球经济的实质影响也不会太大。
总而言之，无论从外部还是国内的经济金融形势看，还是从近期所发生的各类经济事件看，似乎都没有给出当下需要加息的一个充足理由。当前我国金融调控采取“双支柱”的模式，即货币政策和宏观审慎管理相结合的方式，原先货币政策实现不了的目标，可通过双支柱调控模式来实现，这也使得货币政策应用从传统的总量调控偏向于结构调控。
逆天泡沫致命杠杆，卖房的最后时机来临？
中国楼市这匹脱缰的野马，在2017年冬天来临前疲态尽显、拐点初现。
未来的趋势是：紧缩货币者才能应对资本外流的抽血，留血而生；不紧缩货币者会因为资本外流，导致资产泡沫硬着陆，失血而亡。
