年后开工快一个月了，市场又来到传统“小阳春”的节点。
在这个节点，再回看楼市从2022年高峰下坠到2025年低谷的三年，场内备受煎熬的人与场外观望抄底捡漏的人，都有一个共同的问题：
2025年是筑底反弹，回暖有望，还是横盘震荡，甚至惯性继续下坠？
对于这个问题，我不好妄下定论，但有一个现象值得玩味：
那就是渠道佣金的问题。
01
不知大家有没有留意到，目前广州市场，几乎所有新楼盘，都一窝蜂开渠道中介，通过高额佣金促销了。
以黄埔区为例，去年上半年开渠的新盘并不多，主要是科学城和老黄埔两个板块。
长岭居和知识城几个区属国企操盘的项目，当时还一副躺平姿态，既不开渠也不投流。但到了去年底，一不留意，竟然悄悄都上渠了。
大家集体开渠，而且佣金额度整体比以前高——普遍2%-3%个点，个别甚至高达五六个点。
比如未来方洲，去年开盘以来，佣金高达4.8%（包含跳点2%）。未来方洲之所以卖得还行（黄埔销售榜第三），很难说与高佣促销不无关系。
记得五六年前，行情相对好，新盘开渠不多，且佣金点数普遍1.5%，只有极个别位置偏的项目，比如实地常春藤，才会采取超高佣的极端方式，引发全城中介狂推，包括拦路塞传单的疯狂之举。
现在开发商集体开渠，说明大家日子都不好过，销售压力都很大，都急于快速回笼资金。
不仅开渠，还卷佣金点数。道理很简单，高佣刺激，才会吸引更多的中介推，对于部分买家来说，返佣也相对多一点，能够多薅一点开发商的羊毛。
有的吃瓜群众不解：与其高佣促销，不如老老实实降价促销。把那笔高昂佣金，直接减到房价里，对买家不是更有吸引力吗？
开发商能考虑到的，以及你没考虑到的，都算计得很清楚了。
这里面，有两个基本的销售原理：
一个是分销原理。
高佣吸引全城中介分销，各路神仙各显神通（忽悠），总比开发商自个儿卖力吆喝，有时还是僵化的营销方式，无论音量（传播范围），还是销售手段，都要甩几条街。
而且，高佣刺激下，中介的主动性，也比销售在售楼部里守株待兔，要积极得多。
另一个是消费心理。
消费者买东西，往往喜欢货比三家，多薅羊毛。但货比三家通常只是一个“寻找下家”的游戏，消费者一旦觉得某个产品价格不行，他们通常的想法是找一个更好的进行对比。
特别是行情低迷下，人们的消费意愿整体下降，也更为挑剔。这种情形下，开发商宁愿将给买家让利的部分成本，分给渠道中介，促销效果相对更好。
02
从这个角度来看，开发商集体高佣开渠，可以视为市场低迷的一个信号。至少说明市场并未完全回暖，或者部分区域仍有压力。
历史来看，高佣金与楼市下行期的强关联性，几乎成为全球房地产市场的通病。比如美国次贷危机前夜，开发商同样以高佣金刺激销售，最终泡沫破灭。
广州新盘普遍启用中介渠道并支付高额佣金，本质是开发商对“去库存”的极度焦虑，也是楼市深度调整期的应激反应。
短期看，这是开发商为回笼资金的无奈之举；长期看，若无法摆脱渠道依赖、重建供需平衡，行业将陷入“低利润—低质量—低需求”的恶性循环。
一定程度上，新盘开渠的多少，佣金点数的高低，可以作为判断市场冷暖的一个观察窗口。
什么时候开渠的楼盘少了，或佣金低了——说到底是开发商更有底气，不严重依赖渠道，仍有不错的销售业绩，或许市场就真的回暖了。
对于渠道中介而言，当下这种行情，恰恰又是中介这个行当，相对的高光幸福时刻——
不仅新盘集体开渠，开出诱人佣金，二手盘到处割肉，也有可观的手续费入账。
有的渠道中介，左手新房佣金，右手二手成交佣金，一时风光无两。
也正因新盘集体开渠，也开启了全民营销的时代。现在渠道中介的队伍，迅猛增加，除了传统中介，很多自媒体大V也加入了这一阵营。
观察君也有幸被这波浪潮席卷进来做起了中介，带客提佣成了本号的一个增量业务。
值得注意的是，这两年渠道返佣现象的普及，事实上也成为很多买家主动选择的一种购房方式。
目的也很简单，在中介与卖家的双赢中，多薅羊毛。
毕竟，具有一定资源优势的资深中介和大V，除了大几万甚至十几二十万的返佣，比普通买家在售楼部更有砍价优势：折扣打到底，极个别项目略有一点额外折扣。
当然，买家不差钱的，无所谓那点返佣的，也不计较是不是拿到了售楼部所有折扣，对渠道中介是可以忽略的。
03
何况，渠道中介也存在一定的风险。
其中，最大的问题是佣金不透明。
各个楼盘佣金点数到底多少，扣税后佣金多少，很多时候对于买家都是一笔糊涂账，全由中介说了算。
比如中介说返佣一半，如果不给你公布实际税后佣金多少，中介说多少就是多少。
还有一些渠道中介，中间环节多，比如一些管家公司雇佣的中介，大多0底薪，基本靠佣金，这种要分成税后佣金的45%甚至更多，再扣除管家公司的利润15%-20%，最终返给买家的已经非常有限。
比如两头扣税后佣金8万，到买家手里只有大概40%3万左右了。
如果中介还瞒骗，返2-2.5万也是不奇怪的。
更恶劣的是，鉴于中介是一个高流动性的行业，如果买家不跟中介公司签约，还有可能面临中介拿到佣金玩失踪的风险。
说白了，买家能不能拿到佣金，拿到多少，很大程度全凭中介信用。
所以，当买家确实想走渠道拿点返佣，找一个靠谱且中间环节少的渠道中介，非常关键。
不自夸地讲，现在上了渠道中介这条船的观察君，应该算是靠谱的。
对于信任我的朋友，我努力做到：
一、公开具体楼盘佣金点数和实际佣金。
二、税后佣金，尽量返50%-60%以上。
先公布黄埔及天河部分开渠楼盘佣金点数：
未来方洲：2.8%，保护期90天；
中央公馆：2.8%（包括跳点0.8%，要求一个月销售100套），保护期90天。
富颐华庭：2.4%，保护期60天。
珠江春：2%，保护期30天。
黄埔新城：固定金额6.4万/套，跳点：5套以内1.6万，40-59套8000元，60-79套1.2万，80-120套1.6万。保护期90天。
天河润府：2.31%，保护期60天。
保利天瑞：1.2%，保护期90天。
合生中央城：固定金额7.1万（税前），保护期30天。
至于楼盘现场折扣底数，额外一些小福利，这些基本操作自然不用说。
当然还有很重要的一点：作为深耕黄埔本地十多年的老司机，多少能给你一些关于区情、规划、楼盘优缺点的建议。对于我来说，这一点可能远比返佣更有价值。
另外，对于买家走渠道拿返佣，在这里也普及一下基本流程：
1、每个开渠的楼盘，都在售楼部启用了人脸识别。如走渠道，务必先不要进售楼部。
2、进售楼部前，找渠道中介报备有效手机号码登记。如报备成功，还需中介现场带看完成签到确认，这才算某个渠道的客户。
3、每个楼盘渠道客的保护期不同，30-60-90天不等。报备签到后，在保护期内，买家可以随时去现场。但如过了保护期，则失效，需要重新报备。如到期未重新报备，则算自访客。
以上务必周知。详情加观察君微信咨询。
