盘点房地产税收20个热点问题（11-13）
盘点房地产税收20个热点问题（13-20）完结篇
房地产开发企业多期项目汇缴时收入确认的纳税调整
首先声明我（
财税评论
Lawping
）的文章都是一字字打出来的，有朋友问到我的文章为啥没标注原创，是因为之前有文章引用政策原文过多导致被限制一段时间，不过这几篇也是我用自己另一个号标注过原创的，所以麻烦有的公众号尊重原创，不要洗稿盗用。如果喜欢就麻烦关注或转发朋友圈。
上期说到，对于
涉及多期项目成本变化、收入结转的项目以上逻辑需要做一定修正。
本期主要先学习多期项目收入结转的纳税调整逻辑。前文已说明的这里不再赘述。
这是后续计税收入、成本计算的最基础数据。主要包括：
1
、各期占地面积情况，以土地使用证、建设用地规划许可证等有明确划分的优先，便于后期土地成本按占地面积划分测算；
2
、各期各楼栋建筑面积、可售面积、计容面积等情况，已竣备的以房屋面积实测报告优先，未竣备的按建设工程规划许可证等判断。该项数据最好能精确到各业态最小竣备单元，便于后期测算成本对象选择对当期毛利额的影响。
后期汇总可通过
sumifs
、
GETPIVOTDATA
、数据透视表等操作即可，下同。
1
、各销售单元应收款（包括合同总价
+
面积补差款
+
滞纳金
/
违约金等）、累计已收款、合同签约建筑面积等原始关键信息
2
、在此基础上还需要考虑项目属于新老项目（
2016-5-1
起营改增）、以及增值税选择简易或一般计税方式、以及收款时间在营改增前后，以及增值税税率变化（
2018
年
5
月
1
日起
11%
到
9%
）、以及交房时点增值税清算纳税义务产生等来做价税拆分……
到这里读者是不是要晕掉了，当然做的好的台账这一块应该是比较清晰的，但如果分了七八期，跨越了特别是涉及到
16
、
18
年等七八个年头，加之跨越了营改增的销售台账、开票台账比较乱的话，估计真要晕菜了。据
Lawping
所知，确实有很多公司这块已经是糊涂账了。
这里还是有必要要复习一下营业税、增值税纳税义务时间：
已废止的营业税暂行条例及实施细则规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产
并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
也就是说营改增前预收款直接作为收入，而营改增后收款需按交房时点拆分为不含税收入。
在销售台账各销售产品后再增加对应期数、成本对象、收款比例、计税面积、计税收入等字段。
计税收入的确认原则上需按
31
号公告第六条规定了
7
种收入确认情形来判断。
实操上简化处理，可根据收款比例（累计已收款
/
应收款）计算计税收入和计税面积，存在少计应税收入的风险。
有的房企按签约收入和签约面积来确认计税收入和结转计税成本，甚至有的按累计收款确认收入、签约面积对应结转计税成本，都是有问题的。
三、汇总形成分期分业态（成本对象）计税面积和计税收入数据
通过
sumifs
等函数汇总，可形成以下汇总表：
需注意，各期各成本对象对应的总可售面积无法从销售台账中获取，需回到步骤一的面积表中取数。
以上细化到分期分核算对象的计税收入表格，可以和后续计税成本计算对应，形成对各期动态毛利额的调整。
通过以前年度汇缴底稿和申报表取数，得到以下汇总表。
此处纳税调整正数为收入调增，负数为收入调减。下同。
由于房地产开发企业所得税是按公司计算的，所以通过以下各期混同的轧差法计算纳税调整额即可。没太大必要具体到每期应做的纳税调整。
此处（
1
）
=
步骤三中的计税收入汇总
7
或者换个逻辑计算
2019
年纳税调整金额（
5
）
=
（
1
）
-
步骤四汇总
A-
（
4
）
-
步骤四汇总
C
，结果是一样的。
通过以上操作逻辑，多期项目汇缴时收入确认纳税调整基本完成了，下一篇和财税评论Lawping一起学习最复杂的多期项目成本结转的纳税调整。
-- END --
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