上海土拍，新变化

9月14日，上海举行今年第五批次土地拍卖，两幅静安区涉宅地块顺利成交。其中，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块经过163轮报价，招商蛇口与南通瑞城组成的联合体以56.5987亿元竞得该地块，成交楼板价约11.41万元/平方米，溢价率为31.2%。

此次土拍是上海出台“双高双竞”政策后的首次土拍。早在8月中旬上海土地市场发布土地出让预告时，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块就吸引了市场的高度关注。

土拍现场交易会在线直播开始之前，有业内资深人士向上证报记者表示，曹家渡社区地块是纯住宅地块，房企间的争夺可能会比较激烈，主要是看房企对后市的预期。如果预期后市会走暖，价格也能够实现，那么就能拍出高溢价率。但该人士预计溢价率不会太高，否则后期项目的销售价格也会水涨船高。若价格太高，购房者的可选择余地大，项目的销售流速可能会受到影响。

上证报记者注意到，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块共吸引了4位竞买人。起初竞争主要集中在1号竞买人和3号竞买人之间，随着“战况”深入，2号竞买人开始发力，和3号竞买人展开了激烈的拼抢，甚至2号竞买人还出现了连续两次出价的情况。最终，2号竞买人招商蛇口与南通瑞城组成的联合体笑到最后，以56.5987亿元成功拿下该地块。而多达163轮的报价也彰显出房企对静安区曹家渡社区地块前景的看好以及对未来上海房地产市场的信心。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，曹家渡板块是成熟区域，此前土地出让较为稀缺，因此该地块一亮相就受到市场关注，加之该幅土地是纯住宅地块，地块含金量又提升不少。从成交楼板价角度看，成交价确实不低，周边在售的项目接近14万元/平方米，其实利润空间已不大。当然，招商敢于拿下该地块是因为招商在上海市区内做过不少高端产品，具备溢价能力，而且上海市区土地始终是优质资产，所以值得拼一下。

当日出让的另一幅地块静安区灵石社区N070402单元094a-14地块由中建二局旗下中建玖合发展集团有限公司以底价63.6561亿元获得，成交楼板价68280元/平方米。两幅地块成交价合计约120.2548亿元。

同策研究院研究总监宋红卫表示，“双高双竞”土拍规则出台后的首次土地拍卖达到了预期效果。第一，最明显的特征就是，高品质得到全面体现，不仅是绿色建筑标准，还有超低能耗要求，均体现了建筑水平的上升。第二，高品质也体现在了经济与城市发展的融合性上。通过对产业导入、税收要求等指标的设置，实现了房地产业与实体经济的协同发展。第三，通过高品质指标的设置，给核心地块的竞争环境降温，避免了以往单个地块众多开发商集中竞拍的情况。第四，这次曹家渡社区地块溢价率超过30%，土拍规则的调整，实现了土地资源的市场化定价模式。