深圳炒房客：只用2年，100万变成5000万！如今却...

本文综合自：央视财经（cctvyscj）、吴晓波频道（wuxiaobopd；作者：巴九灵）、江瀚视野观察（jianghanview）

深圳楼市在去年10月份新政出台之前，投资客十分活跃，占购房客比例一度高达40%。现在 炒房客的境遇如何呢？

当记者见到李先生的时候，他正在中介门店将手里一套房产挂盘进行出售。两年前，李先生还只是上海一个普通白领，2014年年底，深圳房价刚刚开始出现异动的时候，他敏锐的发现了其中的机会，立刻辞去工作回深圳专职炒房， 以100多万做首付在福田买了第一套房子进行投资，没过多久这套房子从400万涨到了800万。

深圳楼市投资者 李先生： 当时看到房价涨得这么快，把爸妈名下的房子也都拿去做了加按（加按揭贷款），亲戚的指标也都借来买房，2015年反复操作了17次，2016年操作了4次，到 现在差不多有5000万的盘 。

通过不断地加按揭贷款滚动操作， 在2015年深圳楼市大牛市中，李先生手里房产市值达到了5000万，个人资产翻了十几倍。

然而他每个月需要还20万的贷款，压力非常大 。

2016年10月，深圳出台了史上最严限购政策，非深圳户籍购房由三年社保提高为五年，同时二套房首付提至七成 ，市场成交量大幅下滑，这让李先生十分担心。

深圳楼市投资者 李先生： 像资金链的话，像我们这种，如果有5000万的盘，每个月大概要供20万，如果你每个月没有20万进账，就有一个断供的可能。

为了保证资金链的安全，李先生陆续将手里3套房子降价挂牌出售，平均每套房相对于最高价时期降了10%。 另一方面，由于现在深圳楼市现在进入量价齐跌的阶段，他也一改以往实收的交易模式，愿意承担一部分的税费。

深圳楼市投资者 李先生： 要想比别人卖得快，你有两个途径，第一个就是降价，现在市场要是你降5%到10%的话，还是能看到一定的效果，另外一方面就是可能原来只是买家承担税费，现在我们也愿意承担一部分。

记者采访发现，深圳最近两年加入炒房队伍的投资客，目前正承受着资金的压力 ，他们大多通过银行消费贷款和信用贷款，或者将第一套房从银行做抵押贷款，作为第二、第三套房的首付款，尤其是2016年上半年才入场的投资客，已被套牢在房价的顶部，算上税费卖出去还要亏本。

2017年房地产市场主题是调整

24份《房地产行业2017年投资策略》报告的主题如下表，其中频繁出现的同义关键词是寒冬和冷锋，调控与政策，整合、变革与创新，它们大致勾勒出了这些研究机构对于2017年的整体判断： 房地产市场正在进入一个新的阶段，但同时也说明这是正常的优胜劣汰，以及对应的政策导向，不必过分担忧。

调控政策短期内不会变化

2016年上半年，政府鼓励我们买房。2016年下半年房地产过热，一二线核心城市调控开始。从历史上看，过去十几年中国房地产调控的持续时间几乎没有短于一年，而这一次有很大概率也不会例外。

因此，这一点最无争议，几乎所有机构一致认为， 2017年房地产趋紧的调控政策依然不变，上半年热点城市房地产调控整体趋严，三四线城市依然以去库存为主，而下半年尤其是第四季度可能会出现政策上的松动。

买房的人变少

对于2017年市场，房屋销售面积下降几乎是定局。 机构对于成交量的预测方向一致，都是跌。 最悲观的是中投证券，预计跌18%，最乐观的方正证券也预测要跌6%。

当然，这一点在不同城市的表现也是不一样的。代表性的观点是，受政策影响， 一线成交跌得最多，而三四线还在去库存过程中。 比如比较悲观的中信建投预计一线、二线、三线城市的销售面积分别下降28%、19%、14%。

整体房价可能微跌

所谓量在价前，买房的人少了，紧接着的房价也不会好到哪里去。 如上表所示，除广发和信达外，大多机构预测2017年房价在正负3%以内。

典型的观点是，2017 年上半年全国销售均价将持平，下半年随着政策松绑重回上升趋势，原因在于：

①开发商资金充裕；

②一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决；

③高地价。

一直以来，所有人都在说房地产的风险， 如果我们违心的说中国的房地产没有风险，这个分明就是睁着眼睛说瞎话了。 房地产肯定有风险的，但是风险是什么呢？

中国的房子市场拥有着极为多元化的供给结构，整个产业链的环节非常之多，虽然接盘的人很多，但是这么多的环节就如多米诺骨牌一样，只要有一个地方有风险，就会出现风险。并且，任何一个单一产业的发展都不可能逃离经济的大环境，如果真正的经济大环境产生影响，房地产市场也不可能独善其身。

房地产可能存在的脆弱多米诺骨牌痛点主要有三个：

一是宏观经济的大环境到底如何？

房地产不管怎么样都是一种商品，既然是商品就会受到宏观经济大环境的影响，在经济学的视角来说，就会受到经济周期的制约，如果中国经济进入了一种较长时间的阶段性中高速增长的话，正如年前只发一元年终奖的商业银行，连往年最赚钱的商业银行都地主家没有余粮了，其他行业的困局可想而知。

一旦大家的收入增加不及预期，甚至收入减少的话，恐怕支撑房地产市场的基础就会被动摇，风险就会出现。

二是接盘的人如果不够怎么办？