在2021年之前，城市里的人对于房价是无感的，因为它大部分时间里都是在涨。
区别无非是涨得快一点、涨得慢一点，涨得多一点、涨得少一点。
市场的预期是：买房是不存在下跌的，如果有，也只是短期调整。
如果你300万买辆迈巴赫，8、9年以后跟周鸿祎一样以990万卖掉，你是不会管这车好开不好开的。
大家对于房子的品质的关注度较低，因为房价一直在涨，趋势没有变。
但是这一轮大的回调让很多人开始意识到这个事情，很多人开始为房价而焦虑了——
原来大家持有的是一个高波动、占据家庭总资产比例非常高的东西，是需要慎重决策的。
上行的时候，大家是没有感觉的；下行的时候，大家开始觉得买房是个负担了。
于是有人说道，还想着房价就这么横着，给他留点时间慢慢买几套老破小收租。
原来，真的有人喜欢这种高租售比的产品。
大前提是什么？房价不涨。
买老破小的客户，除了学位房买家之外，还有一种，就是炒家。
越秀其实有很多这种炒家，手法就是「凤变冰」。
凤变冰，俗称把凤姐变成范冰冰，通过价格低廉的装修成本把一套老旧的房子改装成样板间一样的新房。
之前就耳闻番禺有两个职业炒家，双方都炒房子炒了20多年。
一个炒家的操作手法是abc单，挣的是差价；另一个是简单地「凤变冰」美化一下，挣的除了差价还有装修的溢价。
踏着房地产20多年的主升浪，两个人都财务自由了。
后来呢？
两位房神都不炒房子了，手里留着几套房子自住、几套房子收租，然后不约而同进入股市。
还有人说，买老房子可以博拆迁。
好几年前一位六运小区的业主告诉我，不到10万以上是不会卖的；若是赶上拆迁，不得了啊。
那个时候是2021年的夏天，六运65㎡的小两房成交价都要575万，折合单价8万7。
彼时市场火热，大家要房不要钱，真正应了那句上涨无房源、下跌无刚需。
后来呢？地段极其优越的六运拆了吗？
并没有，只做了微改造；政府说了，那里不拆迁。
拆迁梦破碎，市场下行，神奇的六运价格从8字头转向4字头，也是令人唏嘘。
事实证明，每个人的投资风格都是由ta的经历、经验、阅历、性格融合组成的。
长期投资来自于长期的平均roe。
在经济发展良好的时期，人们关注地段的价值高于产品力的价值。
那现在呢？大家更喜欢拼多多的惠而不费。
从金融的角度看，租金收益率其实就是房产的债性。
地产就是可转债，债底收益+看涨期权（租金收益+房价上涨）。
以前给了看涨期权高溢价，现在跌一跌，债底都要跌穿了——不懂的，可以对照一下10年期的国债收益。
我们常说，家有斗金不如日进一文——论有保证、可预测、可持续的现金流的重要性。
之前我们讨论了财务结构的概念。
如果你的工资很高，但是都是人力资本而来，其实你是充满不安全感的。
人一生的财富是由人力资本和金融资产组成。
花无百日红，中年之后，人力资本的曲线一定是往下的。
这个时候，就需要用金融产品兜住下限，用金融资产释放的现金流弥补劳动力收入的减少。
把这套理论映射到房产中，当房价不涨的预期之下，至少可以用高租息来兜住房子下限。
也有人说，海外的房产租售比都在3以上，国内一线城市的房价还是被高估。
事实真的是这样吗？
你要看看国外的一年期的存款利率有多高，以及国内一年期的存款利率有多低，就不会这样觉得了。
买老破小这样的地资产来收租，其实就是防守打法，属于缓解恐惧。
进攻的打法是买入天资产，那些独栋别墅、稀缺性的、核心区域的房子，要刺激贪婪。
刺激贪婪比缓解恐惧有用多了，人性使然，没有办法。
房价不涨了、房子作为一个消费品了，当然可以买多几套老破小来收租。
房价以后不涨了吗？
我认为不会不涨，还是得涨。
普通人长期持有一套房子赚的是什么钱呢？
是城市配套升级的钱，是高收入群体可支配收入的提高，是供需结构下房子作为财富蓄水池享受的货币效应，是房贷在m2作用下其实一直在贬值。
货币是道德的补丁，市场是自由人的联合；
估值是人的社会地位，时间是近期风险和远方机会的组合。
这个市场保持非理性的时间，一定比你能忍耐的时间长。
谁不能忍，谁就先被出清。
租售比是房子的债性，那么房价就是房子的股性。
如果你是股民，你应该深有体会——
分红是为了降低对于股票不涨的恐惧，但是回购是直接刺激贪婪。
恐惧是挡不住的，还不如刺激别人更贪婪些，这就是人性。
回购房产出来了么？今天出来了。
我们都是被这只无形大手调教的小动物——市场的贪婪和恐惧都是被一手调教出来的。
信心比黄金矜贵，慢牛才是长情告白。
踏错周期的人最好的解决方式是，忘掉自己的恐惧，让时间解决。
因为在周期里，时间是能给你最大空间的变量。
他们说，运气喜欢追着四两拨千斤的人走。
买房亦是如此——着力即差。
从市场可以看到明显分化，需要注意的是现在的弱不代表未来弱，现在的强也不代表未来的强。
有些强势的品类会变成弱势，轮动可能还是底层规律。
楼市当中，十年河东，十年河西。
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