如何挖掘房地产存量新金山 ——中国REITs海外取经

近年来，受房地产多轮调控影响，不少开发商面临资产运营艰难的窘状，为了缓解资金沉淀压力，开发商们纷纷把目光投向国外早已成熟的房地产投资信托基金(REITs)模式。在今年6月初举行的全美房地产投资信托协会REITweek论坛上，就不乏中国企业学习的身影。作为房地产投资行业久富盛名的专业论坛，本次年会吸引了全球2000多家机构投资者参与。而这也是中国REITS联盟秘书长王刚第四次带领中国企业代表团参加大会。

王刚  

中国REITs联盟秘书长

每年6月份REITs大会都会在纽约举行，今年最大的亮点就是各个物业类型的公司都来参加，各类投资公司都来参加，我们中国REITs联盟投资代表团也有十五六人来参加，包括我们一些公募基金，开发商，包括我们中城投资这样一系列成员。通过参加北美REITs大会来给我们中国REITs找到更好的出路。

REITs是房地产投资信托基金的简称，它起源于20世纪60年代的美国，当时为了能让中小投资者也参与商场、厂房及各种大型房地产的投资，美国国会于1960年出台了《房地产信托投资法》，并在此后的30多年，不断完善修改税法制度，以促进REITs的发展。

不过，20世纪90年代初的美国商业地产泡沫破灭才真正将REITs模式普及到大众投资者。当时由于作为抵押物的房地产价格出现了大幅下降，银行大量甩卖商业地产，为美国REITs以折扣价格购入物业提供了难得的机会。如今REITs在美国已经成为股票市场的第八大门类，总市值超过一万亿美元，其涵盖的范围也十分之宽泛。

迈克尔·格鲁普 

全美房地产投资信托协会执行副总裁

REITs涉及的物业类型我们十分熟悉的包括公寓、工业区、办公楼、零售商业，但近20年来，这不同的物业类型都有所扩张包括医疗设施、酒店、仓储空间、基础设施（包括通讯基站、 数据中心）以及其他类型的物业。

史蒂文·韦切斯勒 

美国房地产投资信托协会(NAREIT)

总裁兼首席执行官

REITs的建立是为了聚合公众的投资，注入到优质的房地产项目中，与最优秀的投资经理合作。REITs市场的秘密就在于，把优秀的管理和优秀的资产结合到了一起，不遗余力地将股东的投资收益最大化。

REITs对投资者的主要吸引力在于其高收益。数据显示，在过去30年美国房地产周期中， REITs的平均表现高于股票市场，过去15年的年均收益率在11%以上。

在亚洲，新加坡金融管理局规定，REITs只有将其利润的90%以红利形式分配的前提下，才能享受免税待遇，绝大部分新加坡REITs年度分红为5-9%，REITs也因此成为中小投资者资产配置和财富管理的重要工具。

反观中国国内，自1998年中国房地产商品化改革以来，至今已经有一百四五十亿平米的存量，对此，中城投资的执行董事路林深有体会。

路林

中城投资执行董事

这个存量不仅现在经营效益不高，而且对于很多房地产开发商和业主方都是负担，那么我们要把这个存量当成“新金山”，不仅是个老金山还是一个新金山，这么一个金山，你如何把它盘活，把它低效无效有效化起来，就要借助现在的金融工具，现在金融市场最大的工具叫REITs。

一方面是巨大的存量压力，而另一方面则是金融市场不完善，居民的投资渠道单一。数据显示，截至2016年底，中国住户存款余额近60万亿元，其中活期存款余额超过20万亿元。大量的闲散资金无法有效利用。

王刚

中国REITs联盟秘书长

针对当前中国房地产过热的现象，推出REITs我认为会形成两方面的效果，一是居者有其屋，有居住需求的没有必要通过买房来达到居住的需求。二是投资产品，REITs是一个很好的投资产品，每年能分红5-7%，还能有资产的增长。因为中国房地产过热，也是因为投资人没有这个投资渠道，只有通过买房子，假设我们有这个REITs产品的话，对于广大的中小投资人也是一个很好的投资渠道。

路林

中城投资执行董事

所以我说REITs是中国的业主或投资商的必修课。没有必修课，它无法从根本上解决中国房地产存量流通问题，虽然我们有很多ABS，有很多CMBS，但他们都是解决杠杆的流动问题，解决按揭贷款的流动问题，或解决加杠杆的流动问题，但我们在加杠杆的过程一定要强资本，把加杠杆和强资本平衡起来，而不是对立起来，因为我们现在负债已经非常大了。

近年来，伴随着行业利润率和标杆率的长期下降，国内众多大型地产公司都在谋求轻资产化转型，各种类REITs产品相继试水。

王刚

中国REITs联盟秘书长

中国目前做了几百亿的类REITs，这对于真REITs推出是一个很好的实验田，美国现在是一万亿美金的市值，中国的规模，我们认为短期内，或三五年内，在这个时间表内实现几千亿的市场规模还是可期待的。

与美国、新加坡等国推出的REITs产品不同的是，中国当前推出的类REITs更像是为增加短期或中长期流动性的融资产品，它在产品性质、收益分配、投资门槛、税收优惠等方面与真正的REITs仍有较大区别。

路林

中城投资执行董事

REITs在美国和新加坡首先是一个永续经营的企业，是个法人企业，一定要确认它的法人主体地位，和它永续经营的地位。在法律清楚的基础上，我们为了大众投资人的需求，会增加税收的特别条款，税收的优惠，比如说个人税收像公募基金一样免税，比如说资产移转过程中的，比如土增税需要递延。有了这个过程，REITs才是一个受保护，受鼓励性的金融产品。

为了盘活经营性资产，近年来，中国各大房企和金融机构，均在各自突围，寻找出口，而各类推动REITs发展的组织也在兴起，中国REITs联盟便是其中的领导者。

王刚

中国REITs联盟秘书长

我们联盟，一是来推动行业的法治建设，包括免税建设，我们有一个金字塔的图，最底层是法治和税收的建设，再上一层就是很关键的，我们要有合格的资产，要有合适的运营管理人，要有合适的资产管理人，再往上是上市配置体系，更往上投资者教育。我们也把开发商、基金管理公司，包括政府监管机构，联合起来让大家对行业有更深刻的了解，来推动行业的发展。

除了参加全美房地产投资信托协会举办的REITs大会外，此次的中国REITs访问团，还与CIM、WEWORK、高盛、Acadia等企业进行了互动交流。在王刚看来，尽管从法律和税收的角度来讲，当前国内真正的REITs载体还没有诞生，但与美国、新加坡等成熟国家的行业从业者的交流与学习，无疑能使这一进程获得加速。