新政满月，各种成绩单咔咔乱杀。
全市新房网签达到10463套，是自2023年3月以来，新房成交首次破万套。（2023年3月广州市网签量为10779套）
聚焦到区域，增城、番禺、白云成交最多；白云、黄埔、番禺增幅最猛。
很明显，背后是大量刚需买家在出手。
那改善呢？
我们盘了克而瑞10月top10排行榜（按网签金额），排头3的保利珠江天悦、长隆万博悦府、保利天瑞，加上第10名中海大境，都是套均价800-1300万左右的新房。
也就是说，千万级改善买家是改善赛道的主力，买家的决策速度变快了，而这四个盘，是很多人的共同选择。
当然，1000万预算，现在的选择也绝对不少，这“四大金刚”，相当于市场做过一轮筛选， 能提炼出几个共同重点。
照例，还是把结论放在前头：
1、1000万预算，既要改善自住，也要看资产保值性，一个重要的选盘原则是，尽可能没有平替选手
2、尽量回归中心四区的强核心板块，或者是有唯一性的强IP板块
3、要注重全能性，学铁商、大社区、纯四房圈层几乎是标配，尤其是学校，如果没有会严重拖后腿
4、来到这个预算，尴尬点也不少，比如说，在强核心板块很难够到140平以上的户型，要么选择相对弱势的板块
如果你也是1000万这个预算，也碰上了难题，或者打算近期买房，不妨找我们一起聊聊。
保利珠江天悦，是实火，现在A区已经没什么户型可选了，最近新加推B区，B1、B2栋。户型和A5、A6相差不大，是建面约134-173-202平四房，同样看内港湾和后航道江景。如果你追求江景，珠江天悦确实能满足你，三江汇聚，多面望江，看的是白鹅潭沿江带十几公里江岸线。最大的杀手锏，应该是城区唯一的内港湾码头，目前已经奠基，还在启动全球征名，不过兑现时间得等一下。不过，不管怎么说，中心区1000万左右预算，又有自然景观加持，选择其实真的不多，这也是珠江天悦的稀缺性来源。珠江天悦位于白鹅潭，定位很高，打造滨江重奢商圈，实际建设也不错。不过呢，珠江天悦位于东沙板块，距核心区大约5公里，好在都是临江，将来大概率能连片发展。另外一个是，学铁商基本面是齐的，当然了，目前暂时算不上第一梯队。学校是康有为小学，为近期新挂牌，在荔湾属于第二梯队的品牌；10号线东沙站，距离约400米，去海珠很方便；另外，星河coco park已经开业，离项目很近。131平大约700万起，169平大约900万起，215平大约1150万起，100%使用率，有保利天悦系品质。
这个配置挺能打的，门槛低于中心四区主流改善盘，性价比又高出城区江景盘。
白鹅潭不缺江景房，但幸福湾、滨江上都都是旧规产品，1000万内选择并不多；核心区的白鹅潭悦府快清货了，而且总价800万起。天河嘛，珠江新城一线江景房，没有2000万以上搞不下来。至于天河、海珠的改善盘，1000万预算，大多是140平或以下的户型。如果你本身生活在海珠、荔湾，又想换江景大房的话，珠江天悦可以考虑。二、长隆万博悦府
东风东路小学+广雅中学、长隆万博IP、可选性多
长隆万博悦府，属于那种强ip选手，即便项目不在中心四区，也还是站稳了改善盘属性。
1、番禺区实验幼儿园教育集团+东风东路小学+广雅中学
现阶段来说，学校，应该是长隆万博悦府最能打的牌面。
幼儿园、小学、中学都官宣了品牌，都是悦府配建，预计2025年开学。
而且，学校已经开册，业主购买就能入户，相当于孩子明年就能读书，能满足着急入学的家庭。
另一个，番禺区实验幼儿园+东风东路小学+广雅中学，几乎能吊打全市多数楼盘。
尤其是东风东路小学，广州有名的“宇宙最牛小学”，牛在素质教育体系、资源平台强、校风好，这次悦府校区还是东风东首次跨区开校，含金量确实有。
2、长隆万博片区的增量预期
长隆万博片区，能级很高，东边的万博CBD已经成熟，也还有高增量，主要在西侧的长隆三期地块和南边的里仁洞旧改。
长隆三期地块，近期市里已经通过审议，要建长隆超级乐园，砍掉住宅，以文旅主为主，体量达约43万平，能继续升级长隆ip。
| 效果图
里仁洞旧改，10月份摇号分房，旧改速度很快，而且体量整整500万平，要建超百万方商业、6万方医疗、学校、图书馆等，为片区补上配套短板。
当然了，这两个都需要时间落地，以现状来看，万博的生活配套是有短板的。
一个是医疗、公园、文体设施不足；第二个是很多人反馈的，路难开，车难停，一到周末就堵车。
另外，万博后续的供应量还有不少，主流产品又是改善型四房，短期内价格难免受影响。
3、总价1000万可以买到170平四房，可选性多
悦府分两期开发，二期依然有大社区观感，做了围合式中央园林，也是纯粹四房产品，还是新规产品。
重点是，千万预算在悦府能选的范围很大，1000万在这里买到170平大四房，楼栋位置更靠内部，环境更安静。
往下还有108、111、125、140平四房，总价最低600万起，但最便宜的108和111平都是面向汉溪大道，好在交标会加上隔音玻璃。
总体来看，悦府各个方面都比较更打，学铁商属于万博天花板，会更适合追求优质教育和成长环境的家庭。
三、保利天瑞
汇景新城圈层、9年制省实、新中式豪宅
保利天瑞，是10月份天河卖得最火的改善盘，也是老网红一枚。
和天河其他改善盘相比，天瑞的确定性和核心性更高，加上省实和新中式风格，确实没有平替，但价格也更高。
1、天河核心，背靠汇景新城老钱圈层
保利天瑞位于汇景新城，天河有名的富人区，特性是板块开发成熟、圈层高端，再加上新房供应稀缺。
所以呢，天瑞的稀缺性确实有，汇景新城业主，很多都置换到了天瑞。
其次，天瑞距离金融城很近，开车大约8分钟，到珠江新城开车大约25分钟，距离珠金琶也更近。
2、有9年制省实，预计2025年将开学
天瑞的省实算独一档，第一次突破了天河的区属限制，引入了省实这种省市属学校品牌，据说引入费用不菲。
省实的名气就不用多说了，八大豪门之一，加工能力有目共睹，而且天瑞这所学校，是由省实派出团队管理。
又是9年制学校，45班规划，加上天河一贯的直升政策，对于天瑞1200户业主来说，学校资源确实丰富。
学校开学时间预计在2025年9月，目前建设进度也很快，着急明年读书的话，可以考虑。
| 图源：小红书网友
3、新中式园林+小高层，品质感在线
天瑞园林是新中式风格，辨识度和颜值都很高，现在已经开放了实体展示区。
感兴趣的话，建议去现场看看，园林、车库、会所、外立面、样板间的品质，我们不少粉丝和同行都被种草。
| 会所实景图
另一个，就是小高层设计，8-20层，很多都是板楼，再加上新规户型，舒适度给够。
不过呢，如果你是1000万左右预算，在天瑞买不到最核心的改善户型。
1000万，最多能买到125平四房，位置在1、2栋，天瑞最南侧第一排，受广园路影响最大。
其次，还可以看看107、112平四房，107平850多万起步，112平900万左右起步，但也都在最南侧。
好在交标能找补，保利配的是三层隔音玻璃，能减少噪音。
至于其他缺点，一是缺地铁，离最近的21号线棠东站，也有2.8公里；二是附近缺大型商业体，主要依赖周边社商。
当然了，你也不一定要看天瑞，1000万预算，在越天和能买140平四房，有九年制学校，也能看越秀观樾，具体优缺点可以加拆神助手了解。
四、中海大境
南中轴、湿地公园、中大附、地铁四房上新
中海大境，是海珠高阶改善的顶流，一直以来其六边形选手的标签都很稳。
对于1000万左右的买家，11月中海大境可以密切关注，项目将加推东区140平四房。
1、新中轴南段+海珠国家湿地公园双IP
广州新中轴，是城市形象的集中展示区，目前主要的变量，也就在海珠区，中海大境一带了。
尤其重要的是，大境靠着康鹭村，康鹭今年旧改的动作明显快了很多，F37、F57等复建区同时动工，潜在的购买力和变量都能为中海大境接收。
另外，大境回珠江新城和琶洲都很近，参考百度地图，开车回珠城大约20分钟，到琶洲大约30分钟。
另一方面，海珠国家湿地公园，相当于中海大境的景观资源，主打南望湿地公园。
而且，国家湿地公园有生态红线限制，周边供应预期相对可控。
2、中大附的学校预期
中大附创新谷学校已经在建设中，包括18班小学+72班完全中学，规模很大，预计2027年开学。
当然了，很多人都说中大附性质特殊，中海大境未必能读，但这所中大附始终是公办，如果按义务教育阶段就近入学的政策，大境确实是离学校最近的楼盘之一。
至少在小学阶段，大境能读的概率不低。
3、东区130-142平四房上新，位于地铁口
11月中海大境会加推二期小地块，优势是离上涌地铁口更近，多面观景，全部都是130-142平四房，适配1000万预算买家。
首推的是17#，更近滨水商业和会所，北面看广州塔、南绿洲，东南一线海珠湖，正南一线果树公园。
户型上，全部都是140㎡，大境“断货王”，现在中区已经没货了，具体是140、142㎡四房，直接看图。
后续的130㎡，是以前125㎡的“升级版”，空间感更强，舒适度也更高，四房完全不局促。
此外，10月份大境还开放了会所，请了CCD来设计，品质感在线，也能看出大境在加快配套兑现。
另外，11号线也快开了，中海大境位于上涌站上盖，4站直达琶洲，5站到琶洲，通达度会升级。
总体来看，中海大境可能会更适合海珠、天河的改善买家。
好了，不知不觉又讲了这么多，还有更细致的1000万选筹干货，这里放不下了，扫码添加拆神助手，我们继续聊。
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