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重庆的公寓到底能不能买？

院长聊房 · 公众号 · 投资房地产 · 2024-10-31 16:09

正文

文 / 李院长

重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：yzlf023

重庆的公寓到底能不能买？

这个问题如果放到几年前，我的回答一定是：不能！

至于原因，那就太多了：

第一，公寓的涨价速度赶不上普通住宅。

第二，公寓的杠杆低，贷款年限短，升值速度慢，投资回报率比住宅要低太多。

第三，公寓的客户群体少，流动性不好。

第四，公寓的交易成本高，算上各种税费和中介费，交易成本可以高达17%-18%。

第五，公寓不能落户，没有学区。

第六，公寓往往是商住混用，酒店、民宿、楼店、私房菜、小公司、美发、美甲等等全都挤在一起，电梯打挤，进出人员鱼龙混杂，居住环境差。

第七，公寓大部分不通气，水电物管都是按商用计费，居住成本高。

……

公寓的槽点，我随随便便就能列出一大堆。

图源网络

但是，如果现在你再问我同样的问题，我的回答却是：

完全可以！

当然，我这个答案是只针对投资需求而言的。

为什么？

因为决定问题答案的那些条件，在当前已经发生了变化。

如果你想详细了解重庆除公寓之外还有哪些楼盘值得买，可以扫描下方二维码，加入【李院长重庆购房社群】，与上万名购房者一起交流。

为什么我会认为当前的公寓是完全可以买的？

我们可以从以下几个方面的具体分析：

首先是关于房产升值的问题。

以前住宅价格涨得快，而且是普涨。但经过近3年楼市的洗牌，住宅价格不涨反跌。

未来的住宅市场会企稳回升，但真正能涨价的只有小部分优质房产。大部分住宅物业都只能勉强跑赢通胀，甚至很多房子还会被通胀越甩越远。

图源网络

住宅相对公寓在价格涨幅上的优势将不复存在。

当升值速度放缓，杠杆就不再是可以盈利的资产，而是作为成本的负债。所以住宅高杠杆的优势也将同样不复存在。

租金回报和现金流在未来房产投资收益中所占的比重将越来越大。

这个时候，公寓的优势就体现出来了。

在重庆，普通住宅的租金回报率基本在2%-2.5%左右。

也就是说，一套市场价100万的房子，每个月的租金水平基本在1600-2000元左右的水平。

但公寓的租金回报率却可以轻松达到3%以上，最高的甚至可以超过6%。

比如我们最近帮一位粉丝朋友出售的带租约的公寓，总价21万，每月租金1100，租金回报率妥妥的6%左右。

如果把公寓看成一个固定回报的理财产品，这个投资回报率是相当高的。

图源网络

其次是交易成本的问题。

过去公寓的交易成本太高，也导致公寓产品的流动性很差。

但据我们了解到，当前重庆公寓二手房交易将不再征收增值税和土地增值税。

所有交易税费的总额降到了3%左右。

也就是说，公寓的交易成本跟住宅几乎没有什么区别了。

再加上重庆的公寓本身的总价就很低，这个交易成本对于房产交易来讲，将不再成为阻碍公寓流动性的不利因素。

一旦交易成本的障碍被扫除，公寓相比起住宅，其低投入，高租金回报的优势就越发明显。

最后是公寓的使用问题。

由于我们探讨的是投资需求，出租的对象也都是商用，所以像公寓不通气，不能落户，没有学区，居住环境差等问题也不会存在。

相反，相比起住宅来讲，大部分公寓往往位于核心地段或商圈周边，交通方便，配套齐全，人流量大。

这些优势都为公寓的满租率和较高的租金报提供了强有力的支撑。

图源网络

因此，在当前的市场环境下，对于那些手上资金不多，但又想获得比较稳定的现金收益的投资需求来讲，重庆的公寓其实是比较安全的投资标的。

当然，不管你是想买公寓，还是手上有公寓有卖，都可以联系我们。

院长团队推出的【有房无忧】服务将帮助你在最短时间内卖掉你手上的公寓，实现资产变现。也能为你挑选出最适合你的公寓投资品。

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