上海区域销售金额贡献30.1%、继续拓展合作并购、结算收入下降拖累营业收入
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬
业绩：上半年业绩同比增长45.8%
北京及中西部区域增速明显
2017年1-6月，万科累计实现销售金额2771.8亿元，销售面积1868.5万平方米，分别同比增长45.8%和32.6%。2017年上半年万科的单月业绩均超过了350亿元，其中3月最高达636.4亿元。从三大龙头房企目前的销售规模来看，万科仅次于碧桂园排在第二位。
从销售结构来看，上海区域在万科2017年上半年销售金额贡献最大达30.1%，其次为南方区域和北京区域，分别占到了26.2%和25.5%。而从销售增速来看，北京区域和中西部区域的销售增速非常明显，同比分别增长89.7%和59.4%。值得注意的是，2017年上半年万科在深圳、北京、杭州、上海、天津、武汉、成都、宁波等8个城市的单城市销售均超过100亿元。
投资：聚焦核心城市圈
拓展合作并购拿地途径
万科2017年上半年新增项目79个，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益地价总额约为537.9亿元。上半年新进入了哈尔滨、石家庄、兰州等城市。
从拿地方式上，万科积极拓展合作及收并购的渠道获取土地储备。按建筑面积计算，上半年新增土地中64.7%的项目是以合作方式获得。同时万科保持深耕核心一二线城市、聚焦核心城市圈的发展战略，上半年91.9%的新增投资金额为一二线城市。值得注意的是，6月末万科还以551亿竞得广信资产包，获取了荔湾、越秀等广州核心区域211万平方米建筑面积的土地储备。
同时，在国务院十三五发展规划对新型城镇化发展的支持下，万科认为“轨道+物业”模式已经成为了一个非常难得的发展机遇。随着深铁成为万科的基石股东，万科希望通过与深铁及其他城市的轨道交通运营商合作，在深圳及其他城市拓展“轨道+物业”的战略布局。
土地储备方面，截止上半年万科在建及规划中土地储备面积1.16亿平方米（在建项目6462.6万平方米、规划中项目5176.9万平方米），其中权益土储7718万方，满足3年左右开发的需求。同时万科还积极参与旧改，潜在的旧改项目预计可以提供300万方的建面。
财务：毛利率提升
净负债率保持低位
2017年上半年，万科归属于上市公司的净利润达到73亿元，同比增长36.5%，相比去年10.4%和前年的0.8%，增速为近三年来最高。同时由于上半年结算的项目中大部分是毛利率比较高的项目，上半年毛利率和净利率分别增长7.3和4.9个百分点到26.2%和14.9%。从成本控制角度，万科上半年的销管费用率进一步改善。上半年销售费用率下降了0.32个百分点至0.76%，管理费用率下降了0.15个百分点至1.01%。
同时，万科保持了稳健的财务结构。截止上半年，万科在手现金1076亿元，远高于一年内到期的长期负债和短期负债的总和。自2014年以来万科持有的货币资金一直都保持在一年内到期负债的一倍以上，2017年上半年现金短债比为2.15。上半年万科还发行了两期公司债，合计规模40亿元，利率分别为4.5%和4.54%，也处于行业同期的最低水平。
截止2017上半年，万科净负债率为19.61%，比2016全年25.9%相比降低了6.3个百分点，继续保持行业较低水平。但在目前的市场环境下，较低的净负债率并不利于企业规模的扩张，我们认为未来万科在土地投资方面还有加杠杆的空间。
多元化：物流及商业目标行业领先
积极拓展长租公寓等业务
1、万科物业收入大幅提升、日趋成熟
万科物业上半年管理面积和收入都有大幅的增长，合并报表后营业收入近30亿元，同比增长69.9%。作为万科的一个非常成熟的核心业务，万科物业除了住宅物业管理外还不断提升商业写字楼的物业管理，并得到了社会的认可。目前已经承接了华为的企业总部、京东的中国总部以及腾讯科技中心总部等。
2、万科物流及商业板块目标行业领先
万科物流以及万科商业平台正在向行业领先的目标高速发展。万科物流地产聚焦品牌大客户、主打高标准的现代化仓储物流服务，上半年签约获得32个新的物流仓储，总建面256万平方米，同时签约锁定了总建面250万方的35个项目，合计506万方。目前9个已经在稳定运营的物流项目出租率达98%，在行业中达到一个比较高的出租率水平。7月万科还联合厚朴投资、高瓴资本、中银投以及新加坡普洛斯的创始人梅志明先生共同参与了普洛斯潜在的私有化。
商业开发运营方面，万科以印力集团作为商业开发运营的整体平台，目前在中国商业管理面积850万平方米。上半年万科与其他合作方共同设立了两支商业投资基金、用来收购万科所持有的商业项目，以便未来更好促进商业项目的发展。
3、长租公寓、滑雪度假、养老板块积极拓展
随着中国流动人口的不断增加以及今年来出台的一系列持有型物业支持政策，未来租赁市场具有较大的发展空间。万科自2014年起就积极布局长租公寓。目前泊寓已经覆盖了21个一二线城市，累计达7万套，开业6个月以上的长租公寓出租率可以达到87%的水平。
滑雪度假业务方面，万科目前自持加输出管理的有3个滑雪场（吉林松花湖，吉林北大壶，北京石京龙），是目前管理面积最大的公司。此外，今年8月万科还和新加坡的悦榕集团签订了协议，共同组成合资平台以整合在高端度假、养生养老有需求的市场。
另外，养老板块目前也在积极拓展，万科养老目前提供两大级别（城市级别、社区级别）、以及五条产品线（日间照料中心、托管中心、康复医院等）的服务，已经覆盖了11个城市，包括筹建的项目已经有181个，其中开业的有116个。
从万科上半年的总体表现来看，虽然销售规模和盈利指标都有一定的提升，但上半年的结算收入和结算面积却分别同比下降了9.6%和10.8%。相对的，上半年已售未结资源却达到3838亿元，同比增长了37.9%，如果要保证全年的营收规模维持去年的水平，下半年就需要加紧推进项目的竣工结算。另一方面，虽然万科上半年获取的广信资产包包含了广州核心城区的优质土地资源，但这些项目中还存在大量的潜在债权债务风险。在未来与本地发展商合作开发的过程中，万科也需投入更多的资源和精力去解决资产包中遗留的历史难题。
