广州楼市，买家和卖家的博弈，是一场持久战
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市的分化，从拍地就开始了
广州这几年土拍市场上，天河是全广州唯一一个在楼市下行期间，供应面积连续三年增加的区域。
原因在于天河的需求还有极大的潜力没有发掘出来。甚至可以说，天河的需求是极度饥渴的，几乎没有有效供应激发出需求。
我们今天聊聊该赣州楼市买卖双方之间的博弈。
其实在市场里，买家和卖家之间，看似是价格和房源的博弈，实际上是两种不同观点的左右互博。
大牛市的时候，卖家一骑绝尘，买家几乎没有还手之力。而在市场低迷时期，买家又占据上风，不卖我可以再等等，反正还会有更便宜的卖家。
而当市场的天平趋向平衡，双方的力量相差无几，博弈就愈发激烈。最激烈的博弈往往不在谈判桌上，而是在自己的认知里。
这种认知，就取决于找到一个对方可以接受，但自己觉得利益最大化的平衡点。
目前，我们的市场就开始逐渐进入这样一个平衡。
看空楼市和看多楼市，都有各自完善的理由和观点，自圆其说的自信牢不可破。
但换个角度来讲，不论房价涨跌，看空和看跌的群体，永远存在。
哪些群体才会看空。是那些没有房产，希望下跌之后买入的人。
哪些群体会看多。是那些拥有房产，希望房价上涨之后卖出的人。
市场上看空的人越多，就意味着有越强的上涨潜力。相反，看多的人越多，就意味着市场上涨的趋势已经来到尽头。
这也是为什么一个成熟的楼市，一定是多空博弈的。总有人看空，总有人看多。总有买家着急买入，也总有卖家着急卖出。
因为这个市场的底色既不是白色也不是黑色，不是非黑即白，而是中性的灰色。
01
我对市场和客观规律始终抱着一种敬畏之心。
时间来到2024年的年底，相比于去年，其实大部分关注楼市的人，内心多少会多了一些底气。
因为不管你对未来市场的走势是怎么判断的，有一个现实是，不论是多还是少，对于房子的需求是永远存在的。
比如一对年轻人准备结婚，就是想有个家，把日子稳定下来，就是这么简单朴素的理由，不需要长篇大论的分析。
孩子马上到了读书的年龄，想在力所能及的范围内，给孩子提供一个尽量好的学习环境，让孩子能稳定的在小区交到好朋友。
又或者已经住了20年的老房子，抑制了十几年的改善需求，在政策的刺激下，重要找到了可以释放的出口，自己和家庭辛苦这么多年，值得住一套更好的房子。
所以需求是存在，且一直存在的，衣食住行就是普通人逃不掉的基础需求。
就好比汽车和手机这些耐用品。
路上有跑最新款的小米电动车，就还有公里数超过20万公里的老雅阁。有人用遥遥领先的华为折叠屏，就有人用发黄的手机套裹着的苹果手机6。
商品的性能总是在不断迭代升级，需求也始终随着产品的升级水涨船高。所以市场的规律是需求会升级迭代，但也总会留存着上一个世代的需求。
这也是我们一直说的，没有不能买的房子，只有不能买的价格。
只是这几年，广州楼市整体回落30%，部分板块的部分房子近乎腰斩，让很多人感受到房价下跌的冷酷。
一旦房子失去了上涨属性，特别是失去了上涨的梦想，大部分人就只会围绕着自住的需求来行动。
如果说自住需求是楼市的基本盘，那投资赚钱的梦想，就是市场的催化剂。
我们身边围绕最多的主要是四类人，中介、同行、买房人、业主。
后两者，也就是买卖双方端的心态其实是点状的。每位业主和每位购房者都有自己的需求和想法。
但他们其实还是可以归纳到某些集体标签的。
比如很多业主，对新政是非常敏感的，这种敏感往往表现为新政后看好市场，更确切说是看涨市场。这种变化不见得会在挂牌价上体现，但会直接体现在谈价和砍价的阶段。
而前者，也就是楼市的从业人员，反而会淡定很多。
因为经历了比较多楼市大年，看过太多新政来了楼市涨了的故事，所以他们看到数据涨了一段时间后，趋向平淡，就开始焦虑失落觉得市场没达到预期。
实际上，真实的市场介于两者之间。
我们对市场的判断，很容易过于在意政策，而忽略市场自身的节奏和周期。
02
每一套挂牌二手房的背后，都是一个个具体的卖家。而每一套笋盘，都是一个割肉的卖家。他们或心痛，或焦虑，或着急。
在今年9月底之前，在这样一个买家为主导的市场，作为业主，但凡你的心境出现一丝破绽，就很容易成为价格的突破口。最终不得不为了成交而割肉让利。
但这种趋势，正在转变。
广州楼市，不论有没有调控的干预，在每年的3月和4月就是二手房成交的高峰。9月和10月是新房成交的高峰。
相应的，其他月份的成交会比较平淡。像传统的淡季有7月和8月，这个季节天气炎热，看房辛苦，又叠加暑假，很多家长出门旅行。成交自然比较少。
所以我们要知道的是，新政干预带来的成交热潮过去之后，市场还是要回归原本的节奏。
10月广州新房和二手房成交超过2万套，当然有新政效果立竿见影的功劳。但市场的回暖超过预期，也是市场自我调节，自身周期的一种体现。
实际上，在9月底，新政之前，珠江新城豪宅市场就已经开始回暖了。
基于此，我的判断是接下来的11月，新政刺激的余韵会逐渐淡去，市场的热度会回落。但这个回落不是下跌，而是逐渐恢复正常的市场热度。
11月进入年底，是楼市成交的传统淡季。新房和二手成交加起来超过2万套，也不代表市场要立马飙涨，低于2万套，也不意味着楼市要跌。
话说，我突然意识到今年只剩两个月不到了，感叹一句，时间过得真快。
我不知道大家的感受是什么，我只感觉自从过了30岁之后，时间过得格外的快。总幻想用力拽住时间，好慢一些，但自知都是无能为力。
虽然时间过得很快，但我这一年的收获很多。随着越来越多和市场的零距离接触，自己也越来越多认识到市场的复杂和单纯。
看似无比庞大，又难以预测的市场，背后是广州一户户购房家庭的真实需求。每一个个体看似细微的需求差异，组合在一起就构成了无比巨大的规模。
无论是2万套成交，还是1.5万套成交，最终反应的其实是市场的需求、信心以及买卖双方博弈的结果，这才是市场最真实的运行逻辑。
而买卖双方的博弈，每一场战斗必有胜负，但这场战争，必然旷日持久，难分胜负。
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