在开始今天这篇文章之前，我想邀请屏幕前的朋友们进行一个投票：
邀请你做这个投票，是因为最近有人问了我同样的问题。
我的好朋友小夫（胖虎的好朋友当然要叫小夫），最近刚刚研究生毕业，上海的生存压力太大，决定回郑州发展，回来就把买房这件大事提上了日程。
小夫的公司在滨河国际中心，我首先给他推荐的就是滨河国际新城的几个项目，上个周末他挨个去看了看，回来跟我说犯难了。
他在两个项目之间纠结，这两个项目房企实力都不差，位置也离得很近，均价差个几百块，但是一个是89㎡小三房，一个是95㎡小三房。两个房子总价差了近十万（加上契税），户型很像，95㎡小三房北次卧多了2㎡，其他没有明显的差距。
两天后，小夫说决定买那套95㎡的，北次卧好赖能住人，总价差十万也可以接受。
我琢磨着，郑州的刚需客都有钱了？小三房都开始买95㎡不买89㎡的。
89㎡小三房，一个载入地产史册的时代符号！前两年市面上的绝对主力户型、楼市流量，大多楼盘占比最多的都是这类产品。
不过最近这个楼市爆款的光环逐渐暗淡，取而代之的是95㎡小三房。
初步统计，今年新入市的10个项目，4个项目做了89㎡小三房，6个项目做了95㎡及以上小三房。是不是有点吃惊，从供应端来看，小三房95㎡已经压了89㎡一头。
肯定会有人说，2020年改善大年，这些项目有的主打改善，小三房面积大一些很正常。
没事，我们再看看成交情况。
△仅统计2018年后入市项目（数据来源：房管局备案数据）
△统计郑州市所有住宅项目（数据来源：房管局备案数据）
特意拉了两个数据，一个是2018年入市后的项目上半年小三房成交TOP对比，一个是所有项目上半年小三房成交占比，两个数据都显示，小三房90-100㎡比80-90㎡好卖。
从数据上看，刚需小三房开始从89㎡向95㎡迈进了。
房地产市场是一个买方市场，只有紧跟市场需求，打造品质产品，才能在激烈的市场竞争中站住脚。但凡市场有一点风吹草动，反应最快的肯定是房企。
一起来看两个项目。
万科城大家都比较熟了，高新新城的拓荒者，均价从2013年的7500元/㎡卖到了现在13000元/㎡，产品一期到六期，户型变动较小，七期湖心岛主力户型跟随市场改动较大。
△两个户型缩放比例略有误差，仅供参考
万科城六期主打的刚需89㎡小三房，到了七期面积扩大到95㎡。纯南户加上了连廊设计，通透性加强；三开间朝南，采光更好；阳台面积增大，功能实用。
万科城七期产品更新，户型变革较大，面积扩大主要是因为连廊的公摊部分。分离式核心筒板楼是近几年市场出现的板楼的衍生品，在电梯之间增加连廊设计，打通了中间户型的视线，最大程度的让每一户都能拥有北向采光，万科城此举也是紧跟市场大流（七期产品不算标准的分离式核心筒楼）。
央企保利在高新区布局的重点项目，引入保利的三大业态：保利拍卖、保利书城以及保利影院，项目2017年年底首开，半年内一期清盘。今年二期云棠入市，小三房面积也从89㎡跨越到95㎡。
△两个户型缩放比例略有误差，仅供参考
跟万科城不同，保利文化广场的小三房户型没有进行大变革，一期的89㎡为市场主流的三开间朝南小三房，分离式核心筒设计，整体户型方正通透。
二期的95㎡户型在一期的基础上进行了优化，主要是扩大了阳台面积，将北次卧开间做到了与主卧等宽，次卧舒适度提升。
两个项目位于以刚需为主的高新区，其实能更好的反应刚需客户的需求与接受程度。
万科城七期目前处于尾盘阶段，剩余房源不多，95㎡小三房可挑的楼层很少。
保利文化广场二期六月首开，95㎡小三房去化率近90%。
从房企产品更新上来看，95㎡的小三房确实是市场大势。
社会飞速发展，房价增长大幅领先收入增长，房子的面积越压越小，很长一段时间，“同样的面积，能多买一房就打死不少买一房”是购房者的第一原则。
现如今这一原则的打破，一个很重要的原因来自购房者的转变。
△数据来源：房管局备案数据
2020年上半年郑州市购房者中，30岁以下的购房者占比高达43%，这意味着郑州刚需主力军占比最大的已经不再是80后，90后、95后正在成为刚需主力军。
90后、95后在买房上更理性，更注重实用性、功能性、舒适性，房子说到底还是用来住的，谁都想在有限的能力下舒适一点。大三房买不下来，小三房总归要选个相对合适的，89㎡和95㎡总价上可以差出来，但是放到首付、月供上差距并不大。
胖虎也是95后，在这里有资格为95后带盐！去年我买房的时候，在正弘府89㎡小三房和保利海德公园95㎡小三房中间纠结了很久，最终选择了面积稍微大一点保利海德公园。（不要diss我伪刚，品质刚需也是刚）
过去的十年社会变革，生活成本、求学、求职机会、生存环境都发生了翻天覆地的变化，使得新一代的90后刚需客从购房观念上就与前几代人不一样，品质、舒适是第一要义。
说一句装逼的话，“任何事物的变化都是主观和客观的统一”，除了购房者转变这一主观因素，客观上公摊面积增加、偷面积越来越难，也促使89㎡小三房逐渐失去主力地位。
住宅的更新换代越来越频繁，分离式核心筒楼革新市场，崭露头角。
关于分离式核心筒我不多讲了，大家看图，售楼部的置业顾问肯定也科普过。直接说这一设计带来的变化，公摊面积增大，房屋的使用面积缩减。
现在的高层，得房率超75%真不容易，本身并不舒适的小三房，空间再次被压榨，很多项目的北向卧室，只能做个书房或者衣帽间，使用率极差，想实现三房的居住属性，只能增加面积。
小三房不够用的问题早早出现了，那怎么办呢？
偷面积。
房间挑空设计赠送面积、拆卸飘窗偷面积、空调室外机位改阳台等套路屡试不爽，但政策上对偷面积行为的管控越来越严格，开发商很难再像过去那样做出高性价比的89㎡小三房，硬要做的话，格局必然存在明显不足，牺牲掉阳台或次卧的使用功能。达到三房的居住属性，同样需要增加面积。
95㎡小三房或许可以看作是以前89㎡小三房的替代品。
小三房户型趋大已成定局，在户型趋大的同时，户型设计的重心会偏向于格局创新，不再只是单纯的做一些细节的产品设计（很多项目介绍户型时很喜欢讲一些人性化的设计），而是从大的层面，空间的规划、设计，可能会有更多的演变。
演变都是从偏离开始的，未来的小三房发展趋势是怎样的？
提两个观点。
一、两卫设计
目前郑州已有少量小三房做到了双卫设计。
说白了，双卫设计也是功能性需要。小三房短期内居住人口或许不多，当家庭成员增多后，很容易出现抢卫生间的问题。再者说也是对隐私的保护，三代同堂或者有客人拜访时，主卧带独立卫生间不会影响主人的作息。（应该有很多人和我一样，洗完澡喜欢不穿衣服直接奔床上）
二、减少面积浪费
郑州的小三房在减少面积浪费处理上，还是有很大的进步空间。
对于刚需来说，户型面积浪费是最为致命的，舒适又实惠的户型才是首选。
目前市面上的小三房户型太雷同了，一成不变的套来套去，事实上这样的户型整体利用率尚可，但是玄关、走廊等动线区域过长会造成不必要的浪费面积，本身已经压缩的面积，更需要做好规划利用。
我们看看万科翡翠山晓的这个户型，抛弃了传统的动静分离，但是动线合理、私密性更好，长长的走廊被消化后，整个空间的功能性更强大。万科的这个小户型的优化后，各个区域尺度都是可以的，整体的空间利用率大提升，给购房者带来的居住感冲击力更大。
郑州的小三房在功能和创新方面还需要多多考虑。
最后借用下新世相的slogan，“我们终将改变潮水的方向”。未来的房地产市场依然是买方市场，所有的产品都取决于购房者的需求。
