我们清楚地知道，现在楼市是买方市场。
买房大刀砍，卖房被大刀砍。
无论是买家，卖家，还是置换客，如果能清晰地知道，
现在市场上的议价空间到底有多少。
无疑会在挂牌和谈判阶段，占据更多
主动权
。
所以，现在上海二手房买卖，到底有多少议价空间？
挂牌价格和成交价格价差有多少？
我们拉了一些成交数据，得出来一些结论，
希望能给到各位买房人和房东参考。
上海二手房谈价空间，
同比放大
这与我们的体感一致。
从23一季度到今年，上海房价处于深度回调中。
谈价空间越来越大，成交周期越来越长。
过去一年，房东的心态在下滑，买房人观望情绪增加。
二手房的平均成交周期，从三个月已经拉长到了四个多月。
具体数字：
2023年1季度全市平均打折率约97%左右，2024年1季度全市平均打折率92.6%，较去年同期下滑4.4个百分点；
也就是说，今年一季度：
一套挂牌1000万的房子，最终的成交价大概率在920万附近。
一套挂牌500万的房子，最终的成交价大概率在460万左右。
现在的状况就是只要在上海买房，
见面先直接来个9折，
这个折扣落到单套房源上大概率只多不少。
直降100万，砍价50万！上海的房子为何如此难卖？
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，平均卖房周期
41天
总价越高，
议价空间越大
不同总价段的房子，对应不同的财富群体，群体之间赚钱能力差距很大，房子占家庭总资产的比重相差也很大。
300多w的刚需房，可能是外地来沪年轻人，几年前用100多w的首付加200w的贷款买的，这套房子是年轻人的
全部身家；
5000w的豪宅，是上市公司老总，十年前1000w全款拿下的，这套房子只占到老总身家的十分之一，
且利润足够丰厚；
对应到谈判桌上，这两套房子的议价幅度自然不同。
因此我们看到，
300w以上的房子，总价越高，议价空间越大。
尤其2000w以上的房源，折扣率达到了91.62%。
还有一个原因是：
总价低的房子，相对来讲，成交速度快，流动性好。
因为大部分人的购买力还是集中在300-500w这个价位段。
这个价位段的买家数量多，房源成交多，
价格参考多，
议价空间相对较窄。
豪宅房源，则是一房一价，参考的成交价少，价格相对没那么透明，更倾向于漫天要价，就地还钱的状态。
不过，300w以下的房源是个例外：
这个总价段，要么是远郊房，要么是老破小，而且面积都比较小，
是目前市场上内卷最严重的总价段，
因此议价空间相对较大，高于300-500w，500-800w总价段的房源。
刚需刚改房源，
议价空间下滑比较小
从去年到今年，打折率下滑比较小的总价段是300-500W偏刚需，500-800W刚改。
这2个
总价段客群基数大，打折空间相对1500W总价以上的房源较小。
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地段总价相匹配，
房价更坚挺
从总价&环线的打折率矩阵来看
，
基本都是各个环线的主力总价段，打折率较低，房价更坚挺。
1、内环内：1200-1500W及1500-2000W
2、内中环：500-800W、1200-1500W、1500-2000W
3、中外环：300-500W、500-800W、800-1200W
4、外郊环：300W以下、300-500W、500-800W
5、郊环外：300W以下、300-500W
还是那句话，
买房千万不要错配。
如上图，郊环外2000万以上的豪宅，折价率0.79，意味着挂牌2000万的房子，1580万才能成交，房源总价与地段严重错配。
比较出跳的是内中环间，500-800W总价的房源打折率最低，相对比较坚挺，
原因可能是有学区因素。
另外，500-800w 这个总价段，从供需关系来讲，是外环外新房的供应主力段，外环内的二手房，相对数量较少，供需关系较好。
新政后
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该买还是卖？是不是最佳购房时机？
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不同总价段的学区房，
折价率不同，议价空间差距大
环线上看，500-800W，内中环谈价空间相对较小。
一个支撑点可能是学区。
1）从24年1季度的打折率来看，
各总价段中500-800W的学区房谈价空间最小；
2）从去年到今年1季度的打折率变化来看，学区房中500-800W总价的打折率下跌幅度是最小的。
另外500-800W总价中，学区的下跌幅度要弱于非学区；
总价500-800W，内中环，打骨折出售的20套房源中，有15套非学区房，占到4分之三。
总价500-800W，内中环，谈价空间最小的20套房源中，12套非学区房，8套学区房。
其中有2套比较典型的挂户口小区，
金桥酒店公寓。
目前小区挂牌价和成交价已经快要回落到20年上涨前夕。
小区24年1季度成交32套，换手率3.42%；
23年全年成交64套，换手率6.83%，对比来看现在的市场成交十分活跃。
从这个小区的历史打折率来看，去年下半年经历了惨烈的下跌，在24年春节后的3、4月份打折率重新站上了高位。
