亚洲史上最大私募股权并购诞生：790亿！万科组团厚朴、高瓴资本等参与

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有人漏夜赶科场，有人辞官归故里。

当万达通过630亿的大甩卖，实现“去房地产化”和“轻资产化”的时候，今天（7月14日）下午，万科宣布：与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手，以大约790亿人民币的代价，收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。

收购全球物流地产霸主，万科神来之笔

普洛斯毫无争议是全球物流地产霸主，根据普洛斯中国官网数据，截至2017年3月31日，普洛斯在中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市，拥有并管理约5,492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的物流网络。

其中在中国的园区数量达到252个，物业总面积2870万平方米，完工物业为1,750万平方米。

从2016年普洛斯的收入看，中国地区的收入占到普洛斯比例达到68%，其次是日本23%。无论是物业面积占比还是收入占比，中国都是普洛斯最重要的布局国家。

过去六年，普洛斯打造的基金平台募集资金360亿美元，年复合增长率76%。普洛斯基金平台具体募集资金如下：

中国100亿美元，日本108亿美元，美国148亿美元，巴西31亿

同时借助于基金平台的资金运作，过去5年，从69亿美元的资产中获得了18亿美元的现金流，把普洛斯的收入提高了300到500个基点，显著弥补了地产业务利润率较低的短板。

普洛斯2017财年实现的利润是54亿人民币，如果按照这个利润来算，790亿的收购价格大概是2017财年利润的14.6倍。目前其负债率（负债/总资产）仅仅只有23.6，其中总资产金额是218亿美金。

这次万科领衔的“中国财团”的报价是116亿美元，停牌前溢价超过25%。普洛斯的这次并购完成后，5大股东的持股比例将是：万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

这意味着：万科全面进入物流地产，而且通过普洛斯进入了日本和巴西！其实万科早在2014年就开始物流地产布局，2015年以来万科合计获得物流地产建面就达到150.8万方，将陆续开始形成投入使用。

手中有“普洛斯”，万科就多了一个跟地方政府谈判的筹码。在地方政府建设机场物流园、高铁物流园的时候，就可以物流用地和住宅用地同时下手。

万科的阳谋，脉准物流，一次性和阿里、京东“结盟”

物流地产也算是后房地产开发时代的一个风口。

近年来我国电商保持高速发展，平均增速达到50%，B2C电商规模正逐渐占据更加主导的地位，成就了阿里巴巴、京东这些电商巨无霸，同时物流企业顺丰、四通一达等也顺势崛起。自然对物流仓储的需求也日益增加。

但是相对于需求，供给还是有限的。而且相比于美国，从数量和质量看，国内的物流地产发展程度都还有较大的进步空间。更重要的是物流地产回报率明显高于其他投资性房产，一般能达到7%-8%。

普洛斯持有的资产中，最有价值的一部分可能就是土地了！中国方面，普洛斯方面的估值是136亿美元，分布在38个主要城市，物业总面积2870万方，其中，完工物业1750万平米，计划开发1120万平米，土地储备1190万平米。

万科此次大手笔参与收购普洛斯，主要也是卡位物流地产的风口，而且普洛斯的资本运营和经营模式也将对万科自身物流地产发展提供实质性的指导，万科参与这笔交易也就不足为奇了。

而且，万科收购的普洛斯，在中国最大的客户竟然是：百世物流、京东、德邦、唯品会！换言之，在万科组团收购普洛斯之后，京东、百世物流、唯品会们的“房东”就从普洛斯变成了万科们！

根据百世汇通赴美上市的招股书中提到的股东持股情况来看，阿里巴巴以23.4%的持股比例成为最大股东。

所以，这么推演下来，万科和阿里、京东、唯品会居然成了联姻的关系！

过去两年因为股权争斗，万科失去行业第一宝座，刚刚股权之争落下帷幕，郁亮接过接力棒后就开始大动作搞事。成功收购普洛斯，毫无疑问万科将成为国内物流地产老大。

6月末551亿拿下“广信资产包”（主要是广州的优质土地），7月14日组织财团790亿拿下普洛斯，万科在“股权之争”期间被耽误、被压缩的能量，在股权之争获得解决之后，终于瞬间喷发了！看来，万科真的准备迈向王石说的“万亿集团”了。

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