本文围绕商品房的公摊面积问题展开，先是介绍了湖南省衡阳市官宣取消公摊并实行套内建筑面积计价的新政策。接着讨论了公摊面积包括的部分以及新计价标准的变化。随后文章提到了广州市及其他城市在房地产政策上的调整，以及开发商为迎合消费者需求在户型设计上的改变。文章还指出了公摊面积问题引发的争议以及取消公摊逐渐成为共识的背景。最后，文章展望了取消公摊后可能对房地产行业和购房逻辑产生的影响，并提醒购房者关注新规产品和二手房之间的差异。
分析了取消公摊后可能对房地产行业和购房者产生的影响，包括新房销售、房价预期、二手房市场等方面。
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让买房人怨声四起的公摊制度，在2025年估计会彻底消失了
近日，湖南省衡阳市官宣取消公摊，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
注意！这次不再是通过提高得房率变相降公摊，而是直接对公摊面积下手！
按照规定，“公摊面积”包括两部分：
一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；
二是楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
而根据衡阳市《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。
由此可以看出，新的计价标准已经排除了“公摊”的面积，这被视为“取消公摊”开始落地。
而在之前，是通过提高得房率来推行“零公摊”的。
广州市在这方面走得最早也最快。
2023年11月份，广州公布了最新的《容积率办法》，将住宅套内半开敞空间半计容的比例从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。
在房地产下行周期，为了讨好消费者，开发商必须要“让利”。如果新房“加量不加价”，就等于是变相降价。
所以开发商们猛卷户型设计，使得得房率越来越高，不仅消灭了公摊，甚至出现了100平的建筑面积，实际使用140平的局面。
不仅是广州，济南、合肥、深圳等多个城市都调整了计容新规。
事实上围绕公摊，一直以来都有着相当大的争议。
甚至由于公摊面积过大、导致得房率过低，都酿成了社会新闻。2022年有媒体报道，有购房者抱怨，110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米。
从近些年的政策看，取消公摊渐渐成了一种共识，但为什么之前的推进速度慢呢？
一是因为开发商想从公摊面积上抠利润。二是担心在市场过热的情况下取消公摊会提高每平米的名义房价，加剧房价上涨的预期。
这是在房地产上行周期里所考虑的。如今市场环境发生了逆转，买房人都在观望，不敢轻易出手。
所以开发商要”加量不加价“，提高得房率。再加上今年第四代住宅的崛起，很多城市可以接受做大露台。这可以看作是政府的有意引导，在政策端提供建好房子的前提，起到鼓励大家换房的作用，有利于新房销售。
以公摊面积“消失”为标志，国内商品房很可能再次掀起一次“换代”的大潮，这对房地产行业影响深远。
买房的逻辑也会发生翻天覆地的变化。
因为在新产品和以前的二手房旧产品之间会形成明显的价格差距。以前得房率70-90%的二手房，房价会是一个梯队，100%以上得房率的新产品会形成另一个梯队。
买房人切记买新不买旧，如果在新规产品和二手次新之间做选择，即使新规产品价格比二手次新略高一点，也要坚定地选择新规产品。
二手房本来想靠“性价比”能够好卖一点，但如今公摊面积将取消，再加上楼龄老、产品又过时，房子还怎么卖？
当然，优质成熟稀缺地块的二手住宅不用担心，在房地产的价值判断里，地段依然是核心。
房子是居民家庭财富最重要的组成部分，房子产品的迭代潮更印证了那一句老话——选择大于努力。
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