7月12日，南京将迎来本月的第三场土地网拍，共8宗地块，总起价60.89亿元，其中涉宅用地4宗，总起价41.1亿元。
好地研究院分析，四宗宅地中，33、34、35三宗拍到保障房的概率较大，而36地块因为条件复杂，可能不会拍到保障房。
本文，好地网研究员将分析各宗地块的竞拍热度。
回顾航拍：南京7月12日出让的4宅地长啥样？
7月12日网拍土地信息表（含4宗商业用地）
地块分布图
注：红框黄底为住宅用地，红框橙底为商住用地
其中，G35、G36地块均有出让条件，且G36地块的条件复杂，主要为：
NO.2017G35:
须配建不低于25平方米的邮政服务场所。
NO.2017G36:
（1）A地块内须设置地上建筑面积10%—15%的商业配套设施。
（2）B地块设置公共厕所一处，建筑面积不小于60平方米。
（3）D地块内设置基层社区中心一处，总建筑面积约4488平方米，功能应包括：社区卫生服务站、文化活动室、体育活动场站、层社区服务中心、社区警务室、居住养老服务站、公厕、小型商业金融服务设施、垃圾收集站、环卫休息场和环卫车辆停放场。
（4）C地块须配建一所9班幼儿园，由区政府负责出资建设。
（5）规划建筑高度控制指标为机场搬迁后的控制指标，机场搬迁之前，只能核发机场限高以下部分的建设工程规划许可证。
（6）装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制率不低于30%。
G33、G34地块
对比地块NO.2017G01
该板块3月3日成交了1宗纯宅地G01，其成交楼面价为23800元/㎡。相比之下，G33、34地块起价较低，且最高楼面价还未超过20000元，因此有很大可能进入竞配保障房环节。
G35地块
对比地块NO.2016G59
该板块于2016年9月23日成交1宗纯宅地，成交楼面价为22429元/㎡。相比之下，G35的最高楼面价仅为17887元/㎡，因此有较大可能进入竞配保障房的环节。
G36地块
对比地块NO.2017G22
该板块7月7日成交1宗宅地，成交楼面价为17319元/㎡，略高于G36地块的最高楼面价（住宅16091元/㎡），因此，36地块也有可能进入竞配保障房的环节。
首先，我们根据每宗地块的总建面和它们对应的最高限价，算出了各地块的最高楼面价；
在此基础上，将出让条件中的配建房考虑在内后，计算出实际楼面价；
接着，将财务成本、建安成本、各种税费、销售及管理成本等记入，算出各宗地块的保本房价；
最后将保本房价与相应区域的实时房价作比对，得出了拿地商对各地块的上涨预期。
具体数值见下表：
*注：表中使用的“版块内上涨预期”一栏，采用了7.5与7.7两场土拍的成交结果作为参考。上涨预期=（保本房价-当前房价）/当前房价。
很明显，测算出的上涨预期只占到了已成交地块的上涨预期的一半左右。
综合周边地价对比以及上涨预期的测算，并且考虑到7.12土拍的宅地数量较少，开发商竞争集中，好地研究院预测：7.12土拍的3宗纯宅地（G33、G34、G35）将很有较大概率配建保障房；G36商住地块配建保障房的可能性一般。
G33、G34地块
好地研究院：栖霞区燕子矶街道NO.2017G33、NO.2017G34地块分析
两宗地块相邻，位于燕子矶这一热门板块。7.7日南京土拍，燕子矶区域的两宗商住用地均拍至竞配保障房阶段，而7.12出让的这两宗地块均为纯住宅用地，总起价不足20亿元，开发商的资金压力小，竞争或将比7.7日土拍更为激烈。
G35地块
好地研究院：NO.2017G35地块分析
地块位于2016年南京房价上涨最快的麒麟板块，且该地块靠近马群枢纽及仙林中心，未来规划在南京城际轨道S6宁句线附近，上涨预期很高，本次土拍该地块的竞争应该会非常激烈。
G36地块
地块位于南京上坊靠近东山枢纽，目前周边交通、配套一般，市场热度一般，7.7日南京土拍该地块附近的2宗宅地均未拍至竞配保阶段。
再加上地块的条件复杂，G36地块也有可能不会拍到竞配保障房的阶段。
周三（7月12日）上午9点开始，好地网App将直播土地竞拍过程，敬请关注。
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