专栏名称: 果爸看房

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

复盘24年广州热门二手，总结了几个刚需选筹逻辑

果爸看房 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-22 23:06

正文

-正文-

虽然24年的下半年新盘市场很火，但不管是全年是9月份之后，二手的交易量更高，网签也是持续保持高位状态。

卖的比较好的还是一些常见的面孔，这些年一直保持高热度，虽然价格也回调了，产品力被新规产品碾压，但还是不乏买家认可，这里面有什么底层逻辑呢？这些交易量能给我们什么思考？

从24年广州的这些热门二手，可以总结出一些刚需选筹的逻辑，不管你的预算是200万还是500万甚至是800万，不管你是要买新盘还是二手，我想都能从好卖的二手市场上收获一些经验。

金碧花园

海珠西的热门刚需盘，一共分三期，主要成交的是一房两房，还有部分小三房。因为近地铁+位置好+周边配套极为成熟，在二手市场上的关注度非常高，即使在整个广州，差不多是常年仅次于祈福新村，亚运城这些超级大盘，单盘交易量前五甚至前三的盘。

从总价段来看，金碧主要成交区间差不多在150-350万之间，套均面积70多平，也看得出来这个盘之所以交投活跃的另一个逻辑，总价不高，上车门槛低，即使是原来的政策50-100万首付就能上车主城区的小两房或者小三房。

岭南新世界

岭南新世界基本上每个月都是二手成交榜的前三，毕竟整个岭南就是一个大城，各种配套应有尽有，旁边就是多条地铁交汇的嘉禾望岗，有云门这个大型商业综合体，自带的华师附小（华新学校），不管是地铁商业还是学校，能够满足大部分刚需和改善家庭的需求。

组团很多，有A-K区，嘉云府，普遍是10-11年之前的，而锦云峰，凯云，云逸，云耀则是12年之后的，其中云耀最新，暂时还没有二手。这么多组团，可选的产品很多，主要以两房和三房为主，老区的楼龄虽然旧一点，但有很多小高层低密度产品，新一点的锦云峰、云逸则普遍是22-32层的高层。

除了地理位置本身离珠城琶洲比较远，给人位置偏一点，也不在“东进南拓”发展方向上，岭南新世界也挑不出毛病，从本身的配套和产品品质来看，可以理解为白云的六边形战士。

光大花园

光大和岭南很相似，有地铁，有学校，有商业，还有相对不错的品质，甚至连楼龄，整体都比较接近。只不过光大最后一期在12年就开发结束，而新世界则一直慢慢开发，直到21年推出云耀。

光大的好我之前也多次分享过，单纯从居住角度而言，确实非常有吸引力，买菜日常消费很方便，去地铁站最远的四期大概也就12-15分钟，最近的六期，下楼就是地铁，除了六期，其他五期的花园非常大，小区密度整体比较低，中海的物业口碑也一直比较好。

从另一个选筹逻辑来看，整个海珠西甚至包括广钢，光大都是标杆盘，比他学校好的房子比较旧或者户型整体一般，比他花园大的盘要么没有地铁要么楼龄旧，比它楼龄新的要么学校差要么小区密度高没什么花园。

所以综合来看，光大是很有竞争力的。

保利罗兰国际

这是过去一年，交易量上涨比较快的刚需盘，特别是300-400万这个总价区间，只要你在黄埔天河东上班，估计就会关注罗兰的二期。

位置上靠近萝岗地铁，位于区府的核心位置，楼龄又非常新，普遍都不满五，二期的花园也是罗兰三个商品组团最大的，看起来比较密，但整体采光不差。

学校就在楼下，挂的开发区二小的牌子，中等偏上吧。沿街商铺有一些基本的生活配套，去万达、至泰等上场，也就1个地铁站的距离。

要挑缺点，一是二期组团离地铁站稍微远了点，二是东侧是高架，部分楼栋户型会受到噪音影响。

去年的热门二手盘，当然不止这几个——

番禺的祈福新村、亚运城，天河的骏景花园、华景新城，海珠的逸景翠园，白云的富力桃园、保利西海岸，黄埔还有科城山庄、中海誉城，它们也是二手市场关注度高、交易量很高的盘。

虽然这些盘在不同的区位，户型产品各有优势，配套各有差一点，但整体看起来，它们可以归纳出这些特点：

一，如果产品过时了，楼龄也旧，肯定要占据比较好的位置，配套要成熟，出行得便利。

尤其是市区总价不高、楼龄15年以上的盘，在产品力上肯定是不如郊区那些好的三房两卫，但是位置完全提升了不止一个等级，或者舒适度高了很多，也能吸引不少买家，愿意接受这种户型上、楼龄上的差距。

举个例子，300-400万的预算，去年在华景、光大、金碧都有不少成交，同样比较好的新盘，有设计之都的云筑上品，有花地湾的保利中海万科，有番禺广场的隽樾府，有创新城的星汇城，盛世锦城，有老黄埔的中央公馆。

新盘VS二手之间，户型、楼龄包括品质感，多数二手都是处于下风的，但同等价位，二手的位置要好很多，比如从白云荔湾升级到海珠西，从番禺升级到海珠中部，从黄埔升级到天河东甚至天河公园华景。

位置地段的升级，也意味着通勤时间，配套的升级。也许很多人并不在意多出20-30分钟的通勤时间，但对另一部分买家来说，这个时间也很有价值。

背后的逻辑是，买家是否认可这个地段以及背后可提供的各种附加资源高于户型功能和楼龄本身。

二，追求“学铁商”均衡成为趋势。

这里要结合新盘来分析。

二手所见即所得，房子配套都是确定性非常强的，有没有商业、学校好不好、近不近地铁，基本上都是很明确的。而对地铁和学校的要求，刚需刚改相对更在意。

所以像金碧，光大一期包括骏景，逸景这些老旧的二手，虽然被很多人吐槽，但一直不缺关注者，毕竟房子的配套10年8年不会变。

岭南新世界为什么一直是白云刚需盘成交的标杆，这些年一直很火，无非是既有地铁也有学校还有商业。富力桃园虽然没有地铁，但价格也更便宜，能满足刚需居住教育的需求，卖得好也不意外。

这些普遍有学校有地铁，很多周边也有非常成熟的商业，居住价值、出行价值几乎是拉满的。

这也影响了新盘的价值逻辑，有地铁有学校基本上成为标配，如果还有商业预期，一定不愁买家，比如花地湾，比如创新城，比如白云湖。都是引进名校+近地铁的基本盘，部分还有商业加成。

不过25年对很多刚需买家来说，选筹还是有难度的，因为大家都引进名校，教育资源的优势被稀释，这些盘又继续回到同一起跑线，选筹需要升维到稀缺性、板块价值、配套价值这些底层逻辑上来。

三，更关注居住价值。

前几年“东进南拓”概念大行其道，鱼珠万博成为大热门板块，但是这两年下行期，市场重回理性，更多买家讲究的还是居住价值本身。

毕竟增值流通的问题，都是10年8年卖房才需要关心的，现在想再多也没有用，但是小区的环境绿化，楼层朝向，学校接送便利度，买菜是否方便，去地铁站多远……这些细节的问题，是和买房人居住舒适度，居住便利度息息相关的。

热度再高的板块和盘，最后还是回归到居住本身，这一点从改善市场的表现就能看得出来，大花园、低密度、小高层成为趋势，也更具备稀缺度，超高层住宅因为等电梯，采光通风等问题，会极大的影响居住体验。

可以预见的是，只要位置相对还不错，那些密度不高，更有居住品质居住舒适度的盘，在二手市场的表现也不会差。

上面三点，各位刚需买家可以参考下。

当然了，市场上的房子多种多样，最终还是结合你们自己的需求来匹配，逻辑不只是只看这三条，不同买家不同板块也有自己的逻辑。

如果对于具体选筹有疑问，欢迎预约个深度咨询，也可考虑我们团队的买房服务，给你专业、有价值的服务。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。