【荐读】房地产：当下的“伊拉克蜜枣”？

2017 年 12 月 22 日

来源：经济观察报

作者：周其仁

李志轩提示

上个世纪 60 年代，我国处理通胀的有效措施之一——伊拉克蜜枣，进口的，每市斤要卖 5 块人民币，据说当时 5 元钱可以买 40 斤大米、 7 斤猪肉。在那个计划经济年代，伊拉克蜜枣的特点是： 1. 实行市场经济，随便买； 2. 价格高，回收量大； 3. 有钱的，多买，等于向高收入家庭收了一道“通胀税”； 4. 没钱的，少买或不买，反正蜜枣不是必需生活品，吃不着也没啥不满。

再看现在的房地产，其特点是： 1. 体量够大，据估算，中国房地产市值约为 270 万亿元人民币 , 为 GDP 的 4 倍 , 股市的 6 倍； 2. 易于管控，限购限售限贷限房价限面积，进去的出不来，出来的进不去，流动性易控； 3. 房价长期上涨，为获得财产性收入（就是躺着挣钱），人们争着抢着借钱也要买房； 4. 卖地收入归政府，缓解地方财政债务危机； 5. 房价上涨，控制好二套房、三套房的银行按揭，可以降低银行信贷风险。

由于房地产体量、安全性和管控性的优势，最终成为了我国疏导超发货币的蓄水池和分洪区。房地产市场的繁荣，可能是在政府为了防止全面通胀，又不能实施全面价格管制与市场干预的情况下，主动网开一面留个破绽，将房地产市场变成了巨型的伊拉克蜜枣。

与伊拉克蜜枣相比，蜜枣吃完，吐个核，咂咂嘴，就没事了。而房地产的处理，估计就要通过房产税这个杠杆来调节了。

以下为正文

原标题： “ 伊拉克蜜枣 ” 与治理通胀 —— 汇率与货币系列评论之三十

该文刊登于 2010 年 1 月 31 日星期一《经济观察报》

通货膨胀的本质是流通中的货币过多。 但是，表现出来并引起公众高度关注的，则是物价的上涨。这就带来了一个问题：究竟怎样处理物价问题，才能比较有效地抑制通胀？流行之见，管物价就是治通胀，反过来治通胀就是管物价，来来回回是一回事。

似乎是无懈可击的结论。不是吗？货币的主要用途是购买商品与服务，居民、企业和其他机构拥有的货币资产别无他用，主要就是用来花的。可是在通胀环境里，钱多商品少，人们一起花钱势必抬升物价，降低货币的购买力。这不但显示出通胀，还会加强通胀预期，进一步鼓动人们购买商品或其他实物资产，从而进一步推高物价。

一个办法是加息。 讲过的，那就好比给货币老虎多喂块肉，让它乖乖趴在笼子里别出来乱晃悠。在逻辑上，只要加息足够，再凶的货币老虎也会趴下的。 1988 年大陆通胀高企之时，有重量级智囊到香港向有关台湾财经人士问计，对方的经验之谈就是大幅度加息。说 “ 利息不管用 ” ，那是因为加息不到位。加息到位，利息岂能不管用？

问题是加息要产生其他代价。 譬如当下的情形，中国加息将进一步拉高与欧美日本息口之间的差距，结果 “ 钱往高处流 ” ，进入中国的货币老虎不小反大，令人头痛。还有加息会冷却经济增长的速度，很多人是不是承受得了，也是一个问题。因此在现实世界，加息不到位的事情是常常会发生的。

另外一个办法，是管制物价。 直接管价，谁涨价就找谁的麻烦，横竖 “ 哄抬物价、扰乱市场秩序 ” 是自古以来的现成罪名。虽然经济学家从斯密以来，支持直接价管的少，批评的多，但到了风口浪尖的关头，无论东方西方，执政者多半不加理会就是了。一个原因，是公众也常常支持价管，或干脆要求价管。这是价格管制挥之不去的原因。只不过在经验上，直接的价管既打击供给，也加大行政成本，任何长期实行价管的地方，经济不可能有起色。

比较新鲜的招数是 “ 管理需求 ” 。说白了，就是以行政、立法或其他措施，限制消费者购买商品与服务的数量，通过管束需求的量，把物价水平压下来。这其实是一种间接的价格管制，但着力点不是管卖方的要价和成交价，而是限制买方的购物数量。反正在市场里，价格升降影响购买量，反过来，购买量也影响价格升降。通过限制购买量，总可以把某种商品的市场成交价格压下来，这在经验上是成立的。

本文要说的是，以限量压制某些商品的价格，虽然可以达到限价的目的，但并不等于因此就压住了通胀。搞得不好，一波未平、一波又起，把物价上涨从一个商品 “ 撵 ” 向另外一个商品。忙来忙去，把整个物价水平都运动上去了。

为什么出现事与愿违的反效果？追根溯源，通胀还是因为流通中的货币过多。人们受通胀预期的驱使，持币在手，欲以购买商品和资产来保值、免受通胀的损失。 这里包含的行为逻辑像铁一样硬，不是轻而易举就能废除的。政府出台限购甲物的禁令，当然可以 “ 平稳 ” 甲物之价。但人们的货币资产还在，市场的货币购买力还在，不准购甲物，人家就转向购乙物。你再禁购或限购乙物，人家又转购丙物。 推来拿去，货币购买力在市场里 “ 漫游 ” ，物价上涨此起彼落，一道道的禁购令有可能成为物价总水平的积极推手。

换个角度想问题。给定流通中的货币偏多、加息又不能一步到位的现实，较高的市场成交价不但只不过 “ 反映 ” 通胀，其本身也会 “ 释放 ” 部分通胀的压力。先这么想吧：人们花钱买了米、买了面，或者买了车、买了房，这部分花出去的钱就转为商品实物，或转为实物资产。到手的米、面、车、房当然可以再卖，再次转为货币资产和货币购买力，但一般不是那么容易。因为商品或需要马上消费，或资产再变形有交易费用的麻烦。更重要的是，既然因为不看好货币的保值功能才加入花钱者的行列，这部分人一般就不再偏好持币，宁愿持有商品和实物资产。 这样一来，原来他们手持的流动性，是不是就 “ 消停 ” 了？

有读者会说，那可不一定。买家付钱持物，那卖家不是正好倒过来，售出物品、收回货币吗？那些卖米、卖面、卖车、卖房的，他们收到了钱再花出去，存量货币资产继续流动，市场里的货币购买力并没有减少，买方以货币购买力压迫物价上升的压力岂不是依然存在吗？

好问题，终于点到了货币的迷人之处。 货币（ currency ）者，流通之中的钱是也。所以货币的显著特点是不断地在市场里转。买家付账、卖家收钱，完成一次流通。轮到卖家花钱的时候，他又充当买家，付出货币得到商品，钱又完成一次流通。如此生生不息，钱在市场里不停地打转，协助专业化分工的社会生产体系实现商品、服务和资产的不断换手。

明白了这一层，再深想一个问题吧： 当货币不断在天下无数买家卖家之间转来转去之际，是不是存在某种可能性， 那就是处于某个流通环节的卖方，收入的货币很多，再花出来的钱却很少？ 这一多一少货币购买力之间的差额，是不是可能暂时地、甚至永久性地退出货币流通，以达到让货币老虎 “ 变瘦 ” ，从而根本降低市场的通胀压力？

让我以经验来说明，这样的 “ 好事 ” 还真的是有的。 那是上世纪 60 年代的故事，我在上海读小学、升中学。记忆之中，每天上学的路上都要受到美味食物的诱惑。 那是 “ 三年困难时期 ” ，粮食和副食的供应极度紧张，政府松动政策，允许 “ 自由市场 ” 开放。于是通向学校的街道两侧，摆满了各式食品摊位。 什么吃的都有，就是价钱不菲，比凭本计划供应的，要贵上很多倍。 可惜家母教育孩子的准则，是从来不给零花钱，惟有她认为合理的需要才酌量拨款。这样，我对路边诱人食物的需求当然 “ 刚性为零 ” 。好在家里还有网开一面的地方，就是把伊拉克蜜枣装在大口瓶里，锁在柜子之中，过一段时间，拿出来发我几个过过瘾。 那时的伊拉克蜜枣，进口的，每市斤要卖 5 块人民币 —— 那可是 1960 年代的 5 块钱！

后来读《 陈云 文选》，才懂得这是处理 60 年代通胀的有效措施之一。 陈云同志说 ， “ 一九六二年货币流通量达到一百三十亿元，而社会流通量只要七十亿元，另外六十亿元怎么办？就是搞了几种高价商品，一下子收回六十亿元，市场物价就稳定了 ” 。 （《陈云文选》第 3 卷，人民出版社 1995 年版，第 377 页）。 这里的 “ 几种高价商品 ” ，也包括本文作者当年吃一个就永远记住一个国家名字的伊拉克蜜枣。

计划经济也有通货膨胀吗？ 有的。成因也一样， “ 钞票发得太多，导致通货膨胀 ” 。 当时钞票多发的原因，是 “ 一九五八年以来四年（国家财政）账面上收大于支的数字 ‘