小Q导读：TOP30房企中已有1/3涉足长租公寓领域。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、刘敏
5月22号，嘉兴大剧院聚集了全国多达400多家开发商，对8宗地块展开激烈竞拍，一时成为楼市焦点。其实在目前的市场环境下，除了拿地补货，重点房企在运营方面也下足了力气。此前长租公寓领域的主要玩家以房屋中介、酒店集团、互联网创业公司为主，近年来房企陆续进入这一领域，特别是今年，多家标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。万科去年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后，今年加速规模扩张，并计划年内将在全国范围内开发10万家公寓；龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司；碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部；绿地将长租公寓纳入发展战略。长租公寓市场前景被标杆房企普遍看好。
现状：TOP30房企中有三成进行布局，万科和龙湖走在前列
目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。其中万科和龙湖作为领跑者，走在行业前列，并作为集团重点发展业务，项目布局城市较多。
万科早在2015年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试，落地了广州万科驿、厦门万科驿、上海万科驿、西安VV公寓、重庆万科寓等10余个长租公寓项目。之后在2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务,并统一为“泊寓”品牌。万科2016年报显示，在17年公寓业务将加速规模扩张，继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台。
同样对长租公寓进行重点布局的，还有龙湖地产。在去年8月龙湖中期业绩会上，董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。今年3月15日，龙湖召开冠寓品牌发布会暨龙湖“冠寓”重庆源著店开业仪式，发布会上，龙湖首次发布“冠寓”品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。据龙湖长租公寓负责人韩石透露，除了已布局的重庆、成都外，“冠寓”还将聚焦北上广深四大一线城市，及苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市，目标城市12个，力争用三年时间，跻身中国长租公寓市场前列。在业务拓展方式上，冠寓不拘泥于自有物业。起步阶段将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；中长期看，会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比2:8。
目前房企切入这一领域的主要有两种方式，一种是单独成立长租公寓品牌，另一种是和专业的长租公寓运营公司合作。万科、龙湖、金地、招商蛇口属于前一种方式。保利、绿城、旭辉、阳光城属于后一种方式。例如阳光城选择和专业的长租公寓公司寓见公寓进行合作，阳光城负责为寓见公寓提供更多的房源，寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理，包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。
原因：拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户，促使房企抢滩长租公寓
房企积极布局长租公寓领域，主要有三大原因： 首先是在拿地要求自持比例增加的背景下，成立单独长租公寓品牌便于自持物业运营。例如上海去年开始，所有出让的住宅开发土地都规定一定的自持开发比重，有的自持比重高达15%；去年开始北京对土地拍卖进行“限房价、竞地价”， 12月份，万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，其中规定100%自持商品住房。
其次，随着存量市场来临，租赁市场的关注度随之提高，房企抢占长租公寓，主要是为存量房市场提前布局。在一线城市新房成交量增长不可持续，月供和租金差距加大，租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大，长租公寓可以说是租赁市场的一大蓝海。
再次，长租公寓作为房地产开发业务的延伸，发展自身旗下品牌产品，有助于增加客户黏性，培养潜质购房客户。长租公寓可以帮助房企获取大量年轻的潜在客户,为未来的新房开发积蓄客户资源。例如，“泊寓”作为万科占有“全龄段”市场的一个重要环节，在万科的规划中，大学毕业生住万科的“泊寓”，中青年人购房万科住宅，老年人住进万科的“随园之家”、“智汇坊”，通过“泊寓”,万科便培养了一批未来的潜在购房客户。
前景：大型房企更具有优势，中小型房企或迎来机遇
对于房企参与到长租公寓这一领域，像万科、龙湖这类大型房企优势更加明显，因为大型房企市场占有率更高，市场品牌认可度更高，例如，龙湖的长租公寓品牌“冠寓”，作为自身产品线的延伸，具有住宅项目和商业项目的区域优势，容易形成协同效应。此外，在地产行业集中度逐渐提高的背景下，中小型房企日益面临拿地成本高、融资困难的局面，专注于地产某一细分领域或许才是中小型房企的出路，而长租公寓目前尚属于新的领域，具有较大的发展空间，深入做好这块领域可能也会是中小型房企新的市场机遇。
对于房企来说，虽然长租公寓具有广阔的市场前景，但眼下也存在一定风险和挑战。首先是盈利问题，目前长租公寓的盈利模式单一，租金为主要的盈利来源，但前期土地收购、装修改造及租赁税费的成本较高，投资回报周期长。其次是运营难度大，对于开发商来说，做长租公寓和盖房卖楼是两种不同的开发模式，在运营管理上也是一大挑战。再次目前这一领域属于野蛮生长阶段，随着资本的进入和各路玩家的增加，长租公寓行业竞争度随之提高，房企除了要与同行竞争，还要与行业外运营商进行竞争。
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