深圳楼市：新房太刺激了

深圳楼市2024年第五个日光盘，出现了。

昨天上午，龙华鹏宸云筑开盘，推385套住宅，折后均价约5.3万/㎡，共1587批冻资， 相当于超过4人选一套房，历经3个小时全部售罄，销售额为18亿。

新房市场火热的另一面，又是什么样的情景呢？

过去两个月，深圳新房网签量哗啦啦地涨，从9月份的1686套到10月的4153套，再到11月的8076套，连续实现翻倍 增幅。

但个盘表现上，就备案情况看，并非每个项目都如开盘当天所呈现的那般热销。

举例来说。

宝安尖岗山的深圳院子，于10月22日开盘，推64套别墅，备案均价13.7万，称当天去化率达7成。

该楼盘已经快入市销售两个月了，目前备案仅13套，备案进度21%，和去化7成差的不是一星半点。

宝安桥头的鸿桥世纪名园，11月23日开盘，折后均价约4.3万，推392套住宅，显示共293批认筹，但目前数据看，已签认购书仅1套。

位于光明玉塘的兰玉庭，11月24日开盘，折后均价约3万，推186套官宣开盘销售136套，现在3周过去了，显示已签认购书共76套、完成备案仅4套。

为什么每个人对深圳楼市的体感都不太一样？

主要就在于市场呈结构化行情，整体是整体，片区是片区，个盘是个盘，所在角度不同，所持有的仓位不一样，结果就是天差地别。

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目前深圳在售新盘和计划入市的新盘，良莠不齐，优劣并存，素质相对不错的盘子也有，但数量少且门槛相对较高，很多人难以企及 。

而 其他大部分楼盘的优势并不明显，要么地理位置偏僻，要么配套设施落后，这让房子的增值前景蒙上了一层阴影。

不过买房这件事，有时候比较个性化， 加上身处激情澎拜的售楼处现场，如果市场预期向好，普通人往往容易挪不开脚。

像观澜有一个盘，号称是龙华最便宜的新房，离地铁口超过1公里，周围都是农民房， 9月底开盘，推出454套住宅，目前已备案173套、已签认购书71套。

现如今的房地产市场，已不同于往昔，大拆大建的时代已然落幕。

对于位置偏远、配套欠缺的新楼盘，我们不能再寄希望于配建的迅速推进。一旦配套无法及时跟上，房子的增值潜力将会大打折扣。

所以对于 刚需上车族来说，如果是买新盘，尽量选择靠近地铁站的房子，毕竟在这个楼盘已经没有什么优势的情况下，再失去通勤便利，那就真的是得不偿失了。

经常会有读者问，现在买房还算不算是优质的投资品？

一个不得不面对的严峻事实是：

对于90%以上的人而言，接下来买房不仅难以带来暴富，而且还会亏钱，特别是中小城市的房子，很可能永无翻身之日。

从当前趋势来看，未来90%以上的房子，会像过去农村的房子一样，只剩下居住功能。小城市的高楼，也会逐渐成为危楼。

过去，买房是很多人实现财富增长的途径；

未来，盲目买房却可能导致财务状况恶化。

这将成为中小城市房产市场的主旋律，很多人想要的 房住不炒，首先会在这些地方完美实现。

但极少数大城市的优质房产，依然是绝大部分中高产家庭，最核心的保值升值资产。

以末致财，用本守之。古今中外，向来都是如此。

接下来，正确的买房策略是，宁可不买房，也不要乱买房。宁可咬咬牙买高总价的优质房子，也不要轻轻松松买低总价的边缘性房子。

人生的上坡路，总是需要铆足劲，那些轻易得到的房产，往往伴随着更高的风险系数。

现在深圳楼市，对有实际需求的买家来说，还是以布局核心资产为主，而手里有多套劣质资产的，即在地段、产业、流动性等方面没有明显长板，该优化的就要积极优化。

在自身的能力与条件下，坚定向上置换，远离保障房体系，才能更好的守住财富。