本文介绍了龚新宇关于绿城馥香园项目的分析，包括项目概况、产品、配套等信息，并总结了项目的优缺点。作者还提到了自己的个人背景和建立的买房互助社区。
绿城馥香园位于广州市海珠区，由绿城中国倾力打造，总占地面积4.17万平方米，总建筑面积11.66万平方米。
项目优点包括绿城品牌影响力大、交通便利、教育资源丰富、居住环境舒适等；缺点包括噪音影响、项目体量较小、绿地率较低等。
项目推出多种户型，包括建面约102㎡、115㎡、116㎡、128㎡南向三至四房，小面积85㎡、88㎡。使用率超过125%。
项目配建24班小学，引入广州五中办学。交通便捷，双地铁上盖。项目自带商业街，周边有多个商业设施。医疗和景观资源丰富。
这是龚新宇的第1012篇原创
大家好，我是龚新宇，四娃奶爸
，因为娃多，不断改善买了多套广州的房东，
帮500多个客户置业广州，帮3000多个客户完成了咨询，看新盘300多个，看二手房源五千多套，协助客户放款近20个亿。
绿城
馥香园
，项目是2024年12月绿城约24亿元拿下海珠客运站地块，剔除配建，楼面价为3.5万/㎡。
项目位于南洲路
南洲街道海珠客运站附近。项目的地块还是很大的，在海珠整体袖珍楼盘的基础上，能有这么大的改善盘，还是很有吸引力的。
1、
绿城品牌影响力大，开发经验丰富，建筑质量、园林景观和物业服务有保障，其在多地项目成为标杆。
2、与2号线、广佛线南洲地铁站相连，4站可达万博商圈，5站直达珠城，7站可至琶洲，未来项目自带地库与地铁站直通设计，
业主归家不怕日晒雨淋了,
交通十分便捷。
3、项目自带24班小学，引入广州五中办学，周边还有广州五中东晓等学校，教育资源丰富。
4、背靠海珠湿地和儿童公园，周边自然景观丰富，园区内绿化率高，还打造中式园林景观，居住环境舒适。
5、处于海珠主城区，周边大型购物中心、超市等一应俱全。
6、新规产品，楼层相对较低，使用率超过125%。
项目缺点：
1、
南面靠近环城高速，车流量大，特别是前面两栋楼，距离约150米，未来噪音影响少不了
2、旁边还有个在运营的客运站的，虽然人流量不大，但是有些人会介意
3、项目体量较小，整体规模不大
4、绿地率30%小于常规35%，密度35%大于常规28%，舒适度会差。
5、预计2027 年交付，对急需入住的买家不友好，且期房存在不确定性。
周边比较接近的二手是中海观澜府以及中海观雲府，目前观雲府的二手价格在6.5万左右，而观澜府价格在5.6万起。虽然两个都是老产品，但这两个都有他的优点。
项目目前吹风价预估是在5.8-6.2万 /㎡左右。
考虑到这个项目的噪音以及周边其他新房的价格，项目开盘价
我预测在5.3万起
。考虑到高使用率以及稳定的学位，和周边的其他新房和二手比，还是非常有吸引力的。
绿城馥香园位于广州市海珠区海珠客运站地块，项目总占地面积4.17万平方米，总建筑面积11.66万平方米。
该项目由绿城中国倾力打造，共有5栋楼，1#楼两梯五户，2-6#楼两梯四户，产品是高层碟板楼。只有
32层，容积率3.86。
适合海珠西周边地缘刚需改善客户，广州地铁2号线沿线也可以适当关注，交通更是它的一大亮点，距离地铁 2 号线 / 广佛线换乘站南洲站直线距离约 100 米，从南洲站 C1 口出来，就能直接到达海珠客运站，这对于每天需要通勤的上班族来说，简直是 “梦中情站”。
不管是去珠江新城、琶洲，还是广州的其他地方，坐地铁都能快速直达，完全不用担心堵车的烦恼。
项目首推5#、6#楼，产品有建面约102
㎡
、115
㎡
、
116
㎡
、
128㎡南向三至四房，小面积85
㎡
、88
㎡。
1、书包
项目配建24班小学（广州五中附属实验学校），成为五中教育集团旗下唯一小学部署。广州五中教育集团，首批广东省优质基础教育集团，广东省一级学校。
周边还有广州五中东晓学校、九十七中学金碧校区等省一级学校。
