主要观点总结
广州将收紧一手新盘的户型新规，特别是阳台占比，不得超过20%。此举引起市场热议，关注户型战内卷、二手房市场受影响以及广州楼市走向。同时，也提到了招商蛇口林屿境等项目的市场反响和天河区的绢麻厂地块的新规优势。
关键观点总结
关键观点1: 广州将收紧户型新规，阳台占比不得超过20%
广州率先发起户型新规迭代潮，旨在控制阳台占比，防止通过超标的阳台占比提高室内得房率。市场对此反应不一，有人担忧此举可能导致市场内卷，也有人认为这是规范市场发展的必要之举。
关键观点2: 户型战内卷与二手房市场受影响
随着实用率不断攀升，市场内卷现象严重。开发商面临拿地积极性降低，买家则持币观望。同时，二手房市场受到严重冲击，存量二手房难卖，价格不断下跌。
关键观点3: 广州楼市走向与区域优势
新规收紧后，此前赶在政策前的地块项目成为大利好。同时，天河区绢麻厂地块因地处优越地段、叠加新规优势而备受期待。但市场尚未全面回暖，按下户型迭代的暂停键也被认为是好事。
正文
编辑｜闷油瓶
最近，网上频传广州开会明确：将收紧一手新盘的户型新规，特别是阳台占比。其中明确规定，阳台占比（住宅套内半开敞空间半计容的比例），不得超过20%。
也就是说，以后再拍卖的地块，不能再通过超20%以上的阳台占比，来提高室内得房率。有点像之前房贷利率，创下2.85%历史新低之后，利率又重返至3%，政策转变让人应接不暇。
以前实用率一代更比一代高，现在喊停了，这对广州楼市是利空吗？
这场由广州率先发起的户型新规迭代潮，最早源于去年11月。当时，广州新规明确表示，阳台占套内面积比例由之前的15%增加到20%，飘窗深度从原来的60cm增加到80cm，彼时广州户型实用率可达120%。
而到了今年8月，南方面粉厂地块挂拍，阳台占比从20%变到30%，正式拉开了130%户型实用率的时代。紧接着就是最近市场热度颇高的招商林屿境，为广州首个四代宅，户型实用率突破了140%，全赠送空中花园有40%，突破超新规限制。
从居住角度看，实用率的提升确实会提高空间利用率，大大增加收纳空间。比如招商林屿境，约110㎡户型，能做5房，拓展面积高达40+㎡，几乎相当于其它同面积户型2个客厅、5个卧室的大小。踏准新风口做出新规产品的项目爽是爽了，但对于之前没赶上住宅政策的产品，非常受伤。很多2年前拿地的项目，溢价率30%、40%的数不胜数，但实用率可能100%都算高，卖不动只能被动降价。即便是踩在新规线上做的产品，没过多久就有更卷更新的产品上市，那来自不易的优势又消失了，沦落到和新规前的存量房一样。开发商看到这情况，拿地积极性是不是就容易降低，买家看到这情况，持币观望的心态是不是就更大？毕竟都觉得，只要再等等，以后的实用率会更高啊，说不定赠送50%、60%都要来了，更好的未来在等着，那急什么。其中，北京、上海和深圳的二手住宅销售价格分别上涨0.9%、0.4%和0.5%，一线城市中只有广州下降了0.4%。按理说，广州出台的新政最多最密集，最敢为人先，怎么二手房价格还是跌跌不休。其实二手房业主是最惨的，以前的老房子实用率大多在80%水平线，能上90%都算高了，别提100%这种是奢望。而且广州二手房存量是非常庞大的，链家上在售就有14.2万套，若算上其它平台，加加埋埋少说也有20万+套。庞大的存量二手房供应，加上与现在新房相比显得过时的户型设计，二手房难卖是在所难免，只能一降再降。二手房价格被狠狠摁死，加上买家看到现在的新房户型更好，实用率更高，是不是就更不会买二手房了？
二手难卖的另一层影响下，就会影响改善置换的需求，间接拉长新房成交周期。从这个角度来看，高实用率就是个双刃剑，并不见得越高越好，反而应该见好就收。毕竟飘窗和阳台不断延伸加固，会不会变得反而不实用了？不是特别多客户都喜欢挺占地方的飘窗，开发商更应该多花心思在优化户内动线和格局的设计上。当然，新规收紧之后，此前赶在政策前的10个地块项目，简直是大利好，以后这种高实用率、高得房率的户型要成为绝唱了。这10个超新规地块项目，大多位于南沙，少部分在天河和白云。其中，招商蛇口林屿境与越秀云悦已经入市，市场热度反响不错，越秀云悦更是开盘即售罄。
而天河区绢麻厂地块最让人期待，地处金融城西区，靠近珠江新城和琶洲，地段素质优越。
地块叠加了新规buff，阳台占比最高可达到25%的同时，容积率也低至3.1，对比周边项目优势很大。虽然收紧的官方文件还没正式对外公布，但无风不起浪，毕竟市场而今尚未站上全面回暖期，按下户型迭代的暂停键，其实也是好事。声明：1、我们所转载的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有，侵删。2、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权，请后台联系，我们立即予以删除。
