说起住宅产品创新，每家开发商都想做。但是，大家都觉得难度很大。
为什么呢？最大的难点有3个：
1、 创新产品研发周期不能太长，否则项目不能快周转。
2、 要领先，却又不能领先市场太多。领先半步会发财，领先2步就会死。因为你不知道你的创新客户是否能接受。如果要付出巨大教育成本才能让客户接受，是没有意义的。
3、 创新部分的成本不能太高。如果你家产品创新所要用到的材料或零部件，之前没有规模化的生产，从0开始必然成本很高。
有没有一些创新的捷径？能保证见效快、卖得好、成本低！？
明源君认为是有的，大致说来有以下二条：
1、 跨界学习：其中最方便的就是住宅向商办学习。商办虽然不好卖，但其产品许多地方比住宅先进。而且商办的产品经过实践检验，拿来就能用，事半功倍。在住宅产品的公共区域、公共服务越来越重要的今天，这种学习几乎是必须的。
2、 跨地域学习：二线向一线学习，南方北方互相学习。一般来说，在一线流行过一月的衣服款式，二线就开始流行。住宅产品则要慢一点，有半年以上间隔……
下面明源君详细来说。
跨界学习：
住宅向商办学习，几年都学不完
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住宅比商办好卖，这个大家都知道。但是商办产品要比住宅先进很多。
如果说住宅是小学生，商办就是大学生，住宅向商办学习，进步会非常快。最近几年，这种学习已经很多，只是很多地产人没有意识到这个趋势。
商办产品最大的优势，是有客服意识，从方便客人的角度来想问题。而现在住宅产品的公共区域、公共服务越来越重要。所以，住宅学商办，方向很多空间很大。
具体来说，有以下几个方面：
一、公共空间的借鉴：从大堂到动线再到会客区，通过学习可以全面提升档次
有多位百强房企总裁告诉明源君，近几年，住宅产品的客户最大的变化就是：从关注自己家的户型等等，转而更关注公共空间、关注小区内的各种公共设施。
而酒店、写字楼的公共空间，无疑是最好的学习对象。
1、 做一个酒店大堂般的入户大堂，项目档次提升不止一点
下面这是绿城一个项目的大堂，是不是很震撼？它让你想起了什么？酒店的大堂？对了！
给住宅项目做一个酒店般的入户大堂，客户会被震撼。
2、 在住宅入口，做一个写字楼一楼一样的会客区，给业主的客人“面子”又保证隐私
龙湖的几个项目，社区的大门进去，是下面这样的一个有会客区，业主不想带回家的客人可以在这里会见。这个会客区让你想起了什么？写字楼一楼的咖啡厅！酒店大堂里的会客区！
这个会客区保护了业主的隐私，满足了“礼序”的需求，又给了来访的客人“面子”，业主怎么会不喜欢呢？
3、 向商办学习，做双动线或者多动线，安全无忧、隐私无忧
下面是鲁能某项目的四种动线的示意图，互不交叉，各安其职。
其实，最早做双动线和多动线的，是商办项目，他们的车全部进入地库，地面上只有人行动线。而住宅项目提“人车分离”，是很后来的事情了。
酒店、商业在人车分离之外，人也是有多动线的，比如客户一个动线、后勤一个动线，你在高档餐厅一定不会碰到厨师，服务员上菜也有专用的动线。
而就住宅来说，高端豪宅可以保姆一个动线、客人一个动线、主人一个动线。
在下图所示的领地的一款产品里，做了双玄关，将玄关功能进一步细分，前室玄关用于收纳和过渡，室内玄关则主要起展示作用；同时做动线优化，将电梯厅置于“室内空间”，向左私密区域，向右公共区域。从动线上直接解决家人动线与访客动线干扰。
二、一些先进技术跨界引入，可以迅速提升客户体验
现在一些住宅项目开始使用中央空调，要知道酒店、商业一开始就是这么干的。
除此之外，已经引入住宅的商办技术还包括：
一些高端住宅项目开始用循环热水系统，一秒钟出热水，其实酒店包括快捷酒店早就有了。
酒店早就使用的餐厨垃圾处理系统，高档住宅许多也刚刚引入。
事实上，传统高档商办所提倡的“5A”技术，住宅项目都可以引入，如下图所示：
三、室内空间的借鉴：最好的写字楼里本来就一无所有，比全生命周期的房子更先进
最近2年，全生命周期住宅这个概念很火。
简单来说，全生命周期无非就是室内没有剪力墙，或者剪力墙很短，可以随意布置。而事实上，写字楼早就做到这一点了。
下面这张图是华润前海大厦的一个标准层，你发现它有什么特点了吗？十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。也就是说，整个室内接近空无一物，客户想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和灵活性非常之高。
住宅如果做到这样，当然是全生命周期的。
四、物业管理：住宅直接引入酒店式管理，能产生新的商业模式
现在很多住宅项目开始提自己是“酒店式管理”。并进行大量标准化训练。下面这是华润某住宅项目训练的场景。
酒店对保洁的要求，对门童的礼仪的要求，还有各种服务，大部分住宅项目都是不能比的。酒店式管理，可以催生新的商业模式。比如，洗衣、室内保洁、送餐等服务，在一个小区内如果达到一定规模，就可以变成物业新的盈利模式。
而如果小区里有大量空置房，进行酒店式管理还代为出租，那么，就类似于“途家”的模式了。
事实上，“途家”就是住宅项目和酒店式管理彼此嫁接的一种极致模式。
五、社区商业向综合体学习，做主题商业，人气爆棚
一般的住宅社区商业都是比较散乱的，什么都有，小店为主。而现在，有的房企的社区底商则开始向商业综合体学习，做主题商业。有主题以后，招商容易了，人气也很好，还带动了住宅溢价。
比如领地海纳时代，是西南首座童宠主题商业街区。餐饮、萌宠、购物、教育、娱乐等方面都有，外场空间则打造了儿童、宠物的乐园。如下图所示，做起来以后非常火爆。
跨地域学习：
一线的产品移植到二线
南北方的产品细节互相移植
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住宅创新的另一个办法就是不同的地域之间互相学习。
这样做的好处是：
产品已经在其他地方被市场检验过了，你只需要考虑本地客户能否接受就可以了。
一、一线流行过半年以后，二线开始流行；二线流行过半年以后，三线开始流行
上海今年的新产品，引入到成都，明年开始卖；成都今年的新产品，引入到雅安，明年开始卖，都是领先半步，刚刚好的。但上海的产品现在直接引入到雅安，可能就不行。
如下图所示，上海等地之前流行的“四面宽朝南”产品，很多二线城市已经引入了，卖得非常好，明年可能就流行到三线城市去了。
在一线，房价越来越贵，请人到家里做客的情况越来越少，客厅更多成为家人聚会的地方，一家人一般不会同时使用客厅和餐厅；很多家庭都是由父母辅导孩子做作业的，一般又都是在晚饭之后。
所以，在一线的刚需、刚改项目里，把客厅、餐厅、厨房乃至书房一体化，变成“家庭厅”正在成为主流。
这样的话，同一个空间，不用变来变去就能满足多种需求，而且空间较大，如下图所示。
而随着二线的房子越来越贵，外来人口购房者越来越多，“家庭厅”在二线的刚需刚改项目里，也正在成为趋势。
二、抛开气候差异不能借鉴的特点，南北方住宅产品的细节互相移植，项目都会很出彩。
南方以前很重视景观，北方不重视，在北方做好社区景观，就可以成为卖点。
这其中最关键的点在于，要选取适合北方气候的植物，为了有足够又合适的树种。比如，龙湖在北京等地都专门建设了苗木基地。下图是龙湖某项目五重景观的示意图。
而在成都这样偏“南方”，其实冬天也很冷的地方，引入了北方标配的地暖，客户也会很喜欢。
最后，明源君想说，人的感觉是相通的，人口是互相流动的；所以客群也在互相流动，流行趋势也在不断传递。
在不同种类、不同地域的地产项目之间，彼此借鉴学习成功经验来进行创新，风险会很小，事半功倍。
作者：明源地产研究院 天风 部分图片来自于网络，向原作者表示感谢。
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