办公楼用家降本增效需求下的应对之策 | 2024广州办公楼租户调查

CBRE世邦魏理仕于今年八月下旬在广州开展了2024年度办公楼租户问卷调查，调研了租户对于办公楼的使用计划、选址策略和区域偏好等问题，以揭示租户对未来办公场所选址和布局的最新规划与考量。

调查显示，2024年广州办公楼租户对办公面积变动更趋谨慎。 高达58%的受访者表示预计未来三年办公室面积将保持不变，高于2023年49%的调查数据，以及全国38%的平均值。显示当前租户业务扩张预期低于2023年疫情管控结束的时候，市场信心有待提振。但就具体行业而言， 科技新媒体互联网（TMT）行业和制造业租户的办公楼需求将走出低谷 。未来三年计划保持面积不变或面积增长的TMT受访租户高达85%，面积缩减仅为15%；制造业受访者甚至没有缩减的反馈，TMT及制造业受访租户计划缩减面积的比例显著低于过去三年已经实施面积缩减的比例（38%和33%）。新质生产力的大力发展以及广州“制造业立市”的规划，提升了产业地位和办公楼招商速度。同时TMT稳步发展，游戏行业的版号审批政策利好行业，行业龙头的业务及人员优化整合接近尾声，以上都有利于这两个行业的办公需求企稳并进一步复苏。

琶洲和金融城对租户的吸引力与日俱增。 根据此次调查，广州主要商务片区，即珠江新城、天河体育中心、琶洲和越秀区，对已有租户都具有较高吸引力，留存率在78%到88%之间。但对外区企业而言，琶洲和金融城得益于其充沛的新增供应及新区规划配套前景，得到最多受访租户的青睐。调查显示，各有19%的区外受访企业，把琶洲和金融城列为意向选址片区，均高于其他片区。

另外，各行业对于区域偏好也显现出差异性。比如， 金融城总部大楼对珠江新城金融行业租户的分流影响开始显现 。2024年的调查显示，把珠江新城列为唯一选址意向的受访企业数量，占所有受访企业的40%，也就是六成考虑选址珠江新城的租户，也会同时考虑其他商务区，尤其是金融城。其中一个原因来自金融城的定位属性对珠江新城租户，尤其是金融业租户的分流。未来四年，金融城将迎来157万平方米新增供应，占广州全部供应的51%。而中国人寿、太平保险、广发银行、新华保险和南粤银行等知名金融企业的总部楼宇，都即将在近期落成，拉动金融业的集聚和总部的搬迁。此次调查中，把“寻找新总部”作为搬迁原因的受访企业中，63%来自金融业。除金融业外， 以快销为代表的制造业仍将坚守天河区 ，制造业受访企业投出的区域选票中，三分之二的票数给予了该行政区。而 TMT方面，琶洲获得的区域偏好仍在持续上升 ，30%的区域选票投给了这个新兴区域，在所有商务区中排名第一。

租金仍然是租户选择搬迁或者续租的决定性因素。 调查显示，分别有86%和70%的受访租户把租金列入续租或搬迁决策的主要考虑因素，无论计划续租或是搬迁，业主下调租金都是争夺租户的最有效手段。除此以外， 升级到更优质的办公楼是触发租户搬迁的主要原因 ，比如对于更好的设施和服务有需求，以及希望提升办公空间的使用体验。另外， 《2024中国区办公楼租户调查》 显示，关注配套和服务的受访租户认为，公共交通通达性、活动举办场地、餐饮和商业配套是租户最为看重的三个因素。最后，调查还显示，27%的受访租户认为装修预算不足，是他们选择续租的重要原因之一，因此， 楼宇提供现成或定制装修服务能确切提升租户的搬迁意愿。