文|貌貌狼 公众号：财经郎眼Daily（ID:cjlydaily）
赢商大数据中心近日发布的数据显示，2017年1-6月，北上广深200多家已经开业的购物中心共关店、撤租约3000个品牌，部分商场甚至一次性调整近一半品牌；已开业商场空置率最高达35%，创近三年北上广深购物中心空置率新高；预计2017年下半年，上海、深圳、北京将迎来较大新增供应及项目持续调整，商场平均空置率将持续上升。自2014年以来，我国一二线城市商场空置率持续上升，实体店铺经营出现颓势，究其原因是电商的冲击还是房地产市场租金的过快上涨？
中国国家统计局近日发布的数据显示，1-7月份，社会消费品零售总额201978亿元人民币，同比增长10.4%。同期，网上零售继续保持快速增长，占社会消费品零售总额比重继续提高。1-7月份，中国网上零售额同比增长33.7%，增速比上半年略有提高。其中，全国实物商品网上零售额同比增长28.9%，占社会消费品零售总额的比重为13.8%，比上年同期提高2.2个百分点。
一种观点认为，越来越多的人选择在网上购物，于是去实体店购物的人越来越少，市场份额有限，如今被电商切走了13.8%，实体店的生意当然越来越差。然而事实真的是这样吗？
近年来，由于电商企业补贴政策、电商节等活动的影响，大量中国人的购物习惯发生了改变。对比线下零售店消费，在线上购物选择更加多样、性价比更高。受益于近年来几大电商平台对保障消费者利益的重视，以及物流网络的发达，早年间线上购物存在的真假难辨和收货时间过长两大问题也在逐渐消解。
同时，网络世界作为一个多元化、扁平化的世界，信息更为开放透明，沟通交流也更为直接。消费者能够轻松找到购买过同款的买家，了解该商品的真实状况。购买商品后，也能迅速与其他人分享使用这件商品的感受。直接真实的信息互通方式正是实体店铺所不具备的。
基于以上两点，实体店所具有的优势仅剩“服务”一条了，而被认为唯一不会受电商冲击的实体行业——餐饮业情况怎么样呢？
2016年一线城市餐饮门店数增长堪忧，2016年1月-10月，北上广深四城餐饮行业门店增加数量为4876、17910、28205、22733家；而2015年，仅北京市餐饮行业门店增加数量就达到49706家。甚至有媒体称北上广深门店的增长数量为“断崖式锐减”。
由此可见实体店铺衰退的整体趋势并非单纯被电商抢走了生意。
近年来，房地产作为我国支柱性产业之一，发展十分迅猛。商品房成交价格日渐攀升，各城市的商业中心也如雨后春笋般迅速涌现，房租的过快上涨是否是导致实体店铺不堪重负的原因呢？
商务部部长助理王炳南曾在媒体公开表示，在内贸流通领域，店铺租金在实体店整个经营成本中约占30%，这对实体店经营造成很大压力。
公开数据显示，2014-2016年北京市商铺租金均价从每月841.0元/平米上涨至860.9元/平米、上海市商铺租金均价从每月1155.8元/平米上涨至1194.8元/平米、广州市商铺租金均价从每月1077.3元/平米上涨至1112.9元/平米、深圳市从886.0元/平米上涨至904.4元/平米，平均涨幅仅为2.78%。
仅从数据看，租金似乎也不是导致实体零售业经营压力大增的主要原因，但不得不考虑的一点是，2016年在全球新建成的1250万平方米购物中心中，中国提供的新建面积就达到了575万平方米。而大量新增的购物中心都处于城市郊区，租金相对低廉，它们的存在也大幅拉低了商铺月租均价。
不得不承认，从表面看，实体店的衰落是由于电商切分市场份额、房租高涨、人工成本增加导致的。但深入思考会发现，近年来，由于房地产产业迅猛发展，商铺的数量急剧上涨，仅2016年，在建购物中心面积就超过575万平方米，2016年我国居民人均可支配收入23821元，比上年增长8.4%，扣除价格因素，实际增长6.3%。购物消费的地方越来越多，但居民可支配收入却赶不上，实体店的收益自然有所下降。
实际上，我们会发现，近年来衰落的实体店铺多为一些名不见经传的小店。许多大品牌早已转换思路、切换跑道、线上线下并行发展。同样的，也有许多一开始就在线上布局的新品牌逐渐开始了线下门店探索之路。
部分实体店铺的衰落不能代表整个行业的失败，电商的发展确实给实体店铺经营带来了压力和竞争，房租的上涨也确实增加了实体店的运营成本，但它们之间并不存在真正的因果关系。抗风险能力差的实体店逐渐衰落，受到消费者喜爱的电商品牌慢慢涉足线下门店，这些也许是市场发展的自然循环。
