广州，交作业

‍2025年第一个工作日，用来做土拍年终盘点，再合适不过了。

2024年全年，广州一共卖了49宗宅地，累计成交金额约772.7亿，相比23年缩水不少，但也实现了650亿KPI，成交地块数量上也是近3年来最高的。

这是总量。

想真正剖析清楚这场土拍，我们不妨从几个维度来看：

一是地块端。

1）从区域分布来看，外围区以量取胜，中心区贡献突出。

2024年全年，外围区一共卖了27宗地，中心区是22宗。

具体到各区，天河、海珠、南沙是绝对的“扛把子”，各自卖了8宗地，其次是番禺（7宗），花都（6宗）等。

但论对“钱袋子”的贡献，还得是中心区，尤以天河、海珠为甚。

其中，天河区一共卖了287亿+，占全市成交总金额37.2%，主要贡献，是59亿+的琶洲南三兄弟，和47亿+的三滘立交。

海珠区205亿+，占全市成交总金额26.6%，主要贡献，是59亿+的琶洲南三兄弟，和47亿+的三滘立交。

2）具体到地块，全年溢价地块，只有8宗。

大致可以分为三类：

·核心区顶流地块，比如年度地王面粉厂地块。

这样的地块，稀缺性足够强，对企业市场份额有近乎“决定性”的影响，当时吸引了越秀保利、中海、越秀竞价148轮，最终由保利收入囊中，溢价率33%，总价117亿。

如果“限地价”没取消，这地是得摇号碰运气的。

·“小而美”地块，比如白云怡新路、广钢鹤洞、番禺广场中银地块等。

这类地块，总价门槛更低，风险可控；二来打法更灵活，能快进快出，回款周期较短。

其中竞价最激烈的两宗，是荔湾鹤洞地块（保利雅郡）和白云怡新路（越秀云悦），分别竞价12轮、24轮。

这两块地，做了很好的示范，前者两个月清清盘，后者首开即日光。

·安置房地块，比如南沙三宗。

这是在很多人意料之外。

今年广州一共卖了10块“特殊”地块（安置房/人才房/共有产权房），市场都照单全收了，南沙三宗还产生了小小的竞争。

原因不难猜，旱涝保收。

拿完地开发好，按照制定价格全数销售给制定的单位，不用担心去化的问题。

利润空间，也是有的。

以横沥DH0102056、DH0102028地块为例，拿地价5535元/平，卖16500元/平，还是很香的。

最捧场的，要属中建国际，业内朋友评价，是“应拿尽拿”，一共拿了6块，花都、白云、南沙都有落子。

3）这些地块，会对2025年楼市，产生深刻影响。

我统计了一下，49块地，商品房已经面世或者近乎面世的，一共也就7个：

·天河：大观三期（观樾天湖）；

·海珠：广纸314（熙悦江湾）、东晓（越秀桂悦东晓）

·荔湾：广钢鹤洞（保利雅郡）、河柳街（越秀珑悦西关）

·白云：怡新路（越秀云悦）

·南沙：横沥（招商林屿境）

基本上，都是小盘在打头阵，搅动刚需刚改市场，只有天湖是主打高端改善的。

更多的供应，还是要到25年或者26年，体量超408万方，各区都有，刚需、改善、豪宅，甚至是顶豪，全方位覆盖。

对买家来说，愁的不是没有选择，而是怎么选择。

二是房企端。

没有一点点悬念，央国企依旧是拿地的绝对主力，包揽了今年绝大多数地块。

像保利、越秀，都各自拿了7宗地，其中保利以约253亿+的拿地金额，贡献了广州约33%的土地出让金（涉宅）。

更能代表市场信心的民企，也没缺席。

·亚伦集团，拿下了洛浦街新光快速东侧地块，总价12.3亿，将引入龙湖开发；

·顺居置业，拿下了增城增江街光明路南侧地块，总价6400万。

并且，2024年广州土拍市场，还出现了两位久违的“老友”，都是混合所有制企业，绿城和万科。

前者，12月底，先后拿下了海珠客运站地块、番禺广场中银大厦南侧地块，花了5个小目标；

后者，继续“重仓”南站，通过商改住盘活存量用地，补齐南站项目住宅拼图，完善教育配套。

三是政府端。

2024年，为了把地卖好，广州自己也做了不少努力，诚意拉满，做好服务。

几个重点：

1）部份地块，可突破户型新规。

按照2023年11月发布的规范文件，《广州市建筑工程容积率计算办法》，阳台占比最高可达20%，相比原来的15%，有了不小的突破。

但进入2024年，部份地块，实现了即“超新规”。

阳台占比可达25%-30%，不计容的公共开放开间面积可达10%，更在广州开创性地提出了40%的“空中花园”。

其核心，就是允许房企“偷”更多面积，做大实用率，产品领先其他项目一个版本。

理论上，某标杆项目，实用率最高能到150%。

不仅房企更有拿地动力，从开盘市场反响来看，买家们还是很吃这一套的。

·横沥，招商林屿境，广州首个第四代住宅，实用率高达140%，主推82/110/125方，首开即售罄；

·白云，越秀云悦，实用率130%，88/105方四房，首开3栋“日光”，加推1栋，去化约7.5成；

·海珠，桂悦东晓，实用率120%，88/105/117三至四房，首推145套，内选去化55套；

·荔湾，越秀珑悦西关，实用率近130%，68/80/82/98四房，热门的98方，首开去化超8.5成

不过这些项目，都主打中小户型，超高实用率的大面积产品，还得期待保利面粉厂的表现。

在户型超新规收紧的趋势下，这些项目，优势会更突出。

2）“量身定制”搞配套。

比如琶洲南三兄弟。

刚上架时，很多人都说太荒，路都不通，还有高压线，广州反手就甩出了修路、架桥、高压线迁改三张王牌，后来又在旁边调了块教育用地出来，补齐短板，顺利出让。

3）新“玩法”，盘活存量用地，助力房企换仓。

典型的代表，是万科南站的三宗地块。

地块原就出自万科之手，是其南站项目的的一部分，规划为商业，受轨道交通建设等客观原因影响，不具备开发条件，长期闲置了下来。

后来，才被政府收储，调规为住宅，搭配学校重新挂牌出让，再由万科摘牌，实现换仓。

4）多部门协同，推动“拿地即开工”。

放在前几年，拿地即开工，绝对是个大新闻。

但到了2024年，大家都见惯不惯了。

拍完地就进场案例，比比皆是，粗略统计，就有保利面粉厂+绢麻厂，珠实智慧城，越秀东晓，绿城海珠客运站等等。 

传递到二级市场，就是项目入市节奏的加快，从拿地到开盘时间不断压缩：

按照以往的经验，很多项目从拿地到最后获批预售开盘销售，中间至少要有半年到一年的时间。

半年内，就是佼佼者，三个月内，牛X上天。

但像白云怡新路地块，从拿地到入市，只用了64天。

这是24年的情况。

展望2025，广州还会捧出更多优质地块。

👉放手一博，广州拿出调控杀手锏

初步推介的32宗宅地，有两个鲜明特色：

一是核心区加大供应，天河，白云，海珠，荔湾，供应越来越多了；

像琶洲中二区、天河华景新城旁、白云京溪TOD、广钢车辆段一期等等，都是压箱底靓地。

二是鼓励“好房子”，提供更低的密度，更高的赠送率，符合天花板会议提到的，释放刚性和改善性住房的需求。

核心区板块，出现了罕见的低密度地块，比如天河马鞍山，容积率0.8，世界大观容积率也考虑降低容积率；

户型规范上，“超新规”虽然有收紧，但阳台率20%，新规户型，赠送也不低。 

重要地块的分析，陆续有来。

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