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不管是住宅还是商用不动产，都有一个概念叫做「容积率」。很多人批评我们，说「容积率太高」，所以我们到成都，到西安，到任何一个城市，先要解决的问题就是密度。
我们去在全世界范围内看那些城市密度最大，但是又比较舒服的地方。
日本的大丸地区，1 平方公里，建 600 万平米的建筑；人口最密集的芝加哥，它的卢普区 1 平方公里建了 1000 万平米的建筑，但这个地方就有点压迫感了，不如日本舒服。
新加坡也很有意思，原本国土面积是 570 平方公里，后来填海扩张到 700 多平方公里的时候，承载的人已经有也是 580 多万了。现在新加坡规划的新住宅区，1 平方公里就有 4 万人，但是我在那里住了 1 年多，感觉非常舒服。
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▲ 密密麻麻的窗口，是这个城市的骄傲
我们过去经常的概念里觉得，似乎是越松散、住的密度越低越好，但其实密度本身并不是一个特别吓人的问题，只要规划得当，我们可以有大丸这样的享受，也可以有新加坡的这种便利。
在提高城市密度的问题上，我们遇到了很多技术性的质疑。
一是「高了不接地气」。但「地气」这件事儿，就像中国人说的「上火」一样，谁也没见过，但什么都能拿它来解释。如果越接地气的楼越好，那究竟是一楼小孩考北大概率高，还是 20 楼以上考北大的概率高？到北大去看，住在平房的一定是少数，中国绝大部分城里人都不接地气，都在楼里，但都比原来聪明。
第二个质疑就是「消防」，这是我们在规划中碰到的最多的问题。那么是胡同着火好救，还是大楼着火好救？胡同里一着火，连个消防栓都没有，车也开不进去，火烧联营地就烧没了；大楼里如果是小火，基本上没事儿，就算是大火，在一开始规划设计地时候也已经把技术上能防范的考虑进去了。所以，现代大楼的存活率远比传统的胡同要高。
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▲ 《老炮儿》｜胡同中有许多易燃品，一烧起来就是一条街
现代城市消防技术的进步，已经大大提高了在楼里存活下来的概率。比如 541 米的世贸中心，「911」后复原状态时发现，造成当时人员伤亡的原因主要有两个。
第一个原因，虽然设计了消防通道，但是没有考虑到紧急的状态，就像当时中国所有的高楼一样，只有一个逃生通道。一旦有紧急状况，救火队员往上走，逃生人员往下跑，就都堵在路上了，一堵，就容易发生踩踏。所以，「911」之后最新的 1 号楼就调整成两个通道了，救火的、逃生的各走一边，牺牲一点大楼面积，但是一旦发生事故，存活率能大大提高。
第二个原因，着火时候的浓烟问题。我有一次刚入住到上海的四季酒店，就碰到广播播报火警，我也是头一回碰到。当时我住在 23 楼，我就纠结：走消防通道，还是走电梯？最后我决定走电梯，因为我觉得火刚上来，电梯应该没问题。
我为什么不走楼道呢？我知道当时「911」的时候同样遇到这种问题——着火的时候，楼道就相当于一根烟囱，所有烟都往上拔，走楼道就会先被烟呛死。所以「911」之后又出现了一个「气幕技术」，用一股强大的气压，把浓烟压制下来，保证人在通道里面还是能存活的。
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▲ 《逃出生天》｜据统计，80% 的火灾受害者都是被烟雾窒息身亡的
所以，城市里的消防技术、防火规范远比乡村低矮的房子做得好，就算是高密度，也可以做到方便、安全、有效率。
一个城市要不断地提高密度，靠什么？建筑技术。如果没有建筑技术，一栋楼几万个人，怎么往上盖呢？全世界范围内有一个统计：一座城市大概每 100 年会生长 70 多米，而这个生长的过程，主要依靠的就是技术。
从美国大危机之后一直到二战结束，也就是 1929 年到 1956 年，这段时间里，曼哈顿掀起了第一个「摩天大楼时代」。在那之前的建筑技术，就是用石头、柱子造最多二三层楼，有穹顶有尖顶，但上面基本不住人。金融危机之后，曼哈顿变得非常拥挤，于是出现了现代建筑的「三大技术」。
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▲ 著名的「曼哈顿天际线」
一是钢结构。要建高楼，一定要用钢结构，那么往上盖楼的基本结构问题就解决了。二是电梯。即使有楼，要是没有电梯，人要怎么上去？但是当时的电梯只有最简单的垂直升降功能。第三个技术是玻璃。如果都是石头建材，往上建 20 层，建筑的自重太重，地基受不了。
有了这三大技术以后，把建筑盖高就变成了可能。等摩天大楼建完，曼哈顿平均生长了差不多 100 米，现在的很多高楼都是那个时候建的。
但这三大技术还遗留了一个问题。因为当时的技术很简单，所以那时候的建筑功能只能简单化，没有综合体，写字楼就是写字楼，住宅就是住宅。但是最近 30 年来，特别是在「六本木时代」之后，建筑又出现了三大技术的改进，使建筑复合功能的多样化变成可能。
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▲ 日本六本木的东京塔，高 332.6 米
在2012年以前一直是东京第一高建筑物
第一是通讯技术，保证能在复杂功能的建筑里找到你。以前太复杂的建筑结构，人一进去可能就找不着了，这就有安全问题。而通讯技术能让所有人都无处藏身，走哪儿都方便。这就带来了建筑功能复合化的可能。
一个城市基本上承载了 120 个功能，现在一个复合建筑的功能就可以做到 10 个以上，包括酒店、公寓、剧场、车站，甚至在上面再做工厂、农业，这种行为的多样化，都要靠里面的通讯连接起来。
第二个技术就是能源技术，保证不管在多大的空间里，光线、温度都是一样的，不会因为功能多样化了，舒适度反而降低了。第三就是纳米技术，建筑材料改变以后，建筑就不会被高而产生的自重压垮。
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▲ 日本长崎的初级复合建筑，有一整个生态系统
最近的建筑，除了功能多样化外，高度又开始长了。现在已经建成的，并且在运营的最高楼是迪拜哈利法塔，828 米，从地面到最顶楼只要 57 秒，这就是技术的进步。
现在，500 米以下的建筑太容易盖了，这已经是常规技术了，要盖到 500 米以上才算在技术上有点挑战。在拉登老家吉达，有一座正在建的楼，大约有 1000 米高，楼名就叫「一公里」；巴黎也有一座在建的，1100 多米；阿拉伯的首都阿布扎比，正在筹备建 1200 米的高楼。
技术的进步太重要了，没有这些，我们的城市要向上长也不大容易。所以，其实技术决定了土地是「无限」的，所有人都觉得城市太密集没法住人，但我们要在实践中慢慢说服大家，让大家知道这个密度没有问题。
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封面图片来自 pexels
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