大家好，我是观观。

今天和大家聊聊新政后的一些市场观察。

上海新政落地有1个月了，这一个月的时间市场成交量是肉眼可见的变多了。

不过房东依然卖的很坎坷，买家依然会谨慎比选。

但是我也观察到市场出现了一些新的变化。

现在上海的很多二手房都是深度回调后的价格，不少诚意卖的房东价格确实很优惠。

不少人辛苦完成砍价，结果在纠结之中，别人就 “ 截胡 ” 了。

关键这种情况还不是一个两个。

现在上海楼市 便宜的房子可能真的要靠“抢”了。

看得上的就是买不到

尽管上海楼市依然是买方市场，但是犹豫的时间确实 减少 了。

最近是真有个朋友遇到这样的情况： 明明自己出价会更高，偏偏是低价的人成交了。

朋友从年后就一直在看房，等到上海527新政出来以后，他觉得比较适合入手了。

密集地跟着中介看了一周房，确实相中了一套400万以内的两房。

这套房子房东着急出手，价格好谈，关键是他的装修情况特别好。

当时全屋定制就花了将近30万，保养地又很好，也是朋友很喜欢的风格。

对他而言，就是拎包入住的事情。

这个房东一开始心理价位是400万，不过维护他房源的中介也很早和他沟通过市场情况。

所以挂牌的时候， 房东直接385万往外挂。

朋友看房、沟通、聊天，了解下来，房东很爽气，385万的价格绝对小区第一性价比，关键是装修的溢价算进去的很少。

如果能砍砍价，那基本就是确定了。

结果过了一周，找中介想复看谈判的时候，房东说房子在别的中介成交了。

关键一问价格，才360万，因为朋友心里最高能接受的价格可是375万。

那个买家，也是看了挺久的房子，这套也是他看过的性价比最高的。

看完当天就谈判签约了。

房东觉得自己反正也是着急置换的，现在能有诚意的客户都应该珍惜，就不挑挑拣拣了。

朋友感觉非常后悔，本来是想晾一周房东，再去了好谈价格，结果竹篮打水一场空。

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40米的大刀失灵了？

被人截胡是有点可惜，可是最近不少朋友反应，总是 卡在5万的关口丢了房子。

近期一个粉丝说他半夜12点接到了中介电话，因为白天刚谈过的房子，马上就要卖掉了。

中介火急火燎的开车来楼下接他去现场补救一下。

白天的时候，其实已经和房东谈了5个小时，从房东挂牌的515万，一路谈到490万。

价格已经快和小区同户型最低价那套一样了。

但是最低价那套是个1楼，这是个中间楼层，房东还带着车位一起出。

自己这边是坚持460万，网上都说是 买家可以大刀砍价，没有个10%的幅度，这房子买的都不安心。

不过自己的心里底价480万还一直没有透露，因为真的是便宜了。

结果晚上就有客户看了房直接出了485万的价格。

赶到之后，房东说不想因为几万块再谈了，现在的买家很爽快，人家直接485万一口价，还拿出了30万定金。

事实上这已经不是他第一次遇到这个情况，半个月前，看中的一套房子也是10%+往下砍，结果也给别人做了嫁衣。

其实不是40米的大刀失灵了，是 现在的房东越来越贴近真实市场了 。

挂牌价格很高的都是不诚意卖房的， 真正 诚意卖房的房东现在的挂牌价都很接近最终的成交价。

上来就是20%、30%砍价的，已经没有房东愿意聊了，因为小区的价格早就跌过30%-40%了。

这是直接把价格要砍到2014年了，那房东就直接躺平不卖了。

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市场又变了

截胡的背后，是上海的房价开始跌出性价比了、是上海房东的心态变了。

1、珍惜客户

就像朋友遇到的那个房东一样，只要价格不是很离谱，现在的房东对待客户都很珍惜。

现在的房东不再是牛市里那个连夜涨价100万的房东。

中介带来的真正有意向的客户，房东是会认真谈判的。

毕竟自己卖不掉，想置换也实现不了。

2、虚无缥缈的定价少了

尽管现在某家的挂牌量还是在20万套的高位，但是那些很高价的房源都是长期无效挂牌。

小区真正卖房的，价格都是在最近1-2个月成交价上下的。

中介只要合理的沟通市场情况，房东不会挂一个没人要的高价。

如果在这个基础上再pua房东往下降价，确实很难谈了。

3、看房人多，但不盲目跳价

新政后的看房人数确实增加了不少，但是不代表房东的心态非常高。

确实有朋友遇到过少数房东谈判现场临时涨价5万、6万的。

但是不影响房子的价格依然很便宜。

从我们研究院监测的成交折扣率数据来看，2024年以来的折扣率基本还是维持在 93折左右。

依然是以价换量的基本局面。

4、高性价比的房子不等客户了

政策的推动，加上房东心态的降低，再加上合理的价格，不少房子的性价比是真的出现了。

所谓靠房东不卖房的保卫房价是不靠谱的，涨跌随市场，跌到一定价格，客户入场，自然就稳住了。

现在中介手里的一些房源不是大家想不想买的问题，是中介都不想让别人知道。

悄咪咪 地就成交了。

一旦太多竞争对手知道了，大概率是要被人撬走了。

是真的有那种去了门店才能知道的低价高性价比房源。

就连租房市场也是这样，便宜的你不要，立马就有别的租客顶上。

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成交说明一切

随着上海的成交量走高，不少犹豫的客户开始 坚决 了。

尤其是 那些钱票在手的客户，截胡的概率非常高。

看了一下近期一些成交的情况，也不是说非要最低价，只要是 合适的价格都可以快速成交了。

次新房像 慧芝湖花园 ，还是在9-10万+的水平，不是每一套卖掉的都必须是砸盘价。

市区的老破小，像徐汇的 天钥新村 也是同样的情况。

最新成交的这套272万的就是很典型的案例。

当时285万挂牌价一点不高，近期小区的最低挂牌的一套是总价288万。

成交折扣率是4.6%，一次价格也没有调整过 。

再来看一套闵行 丽都城假日景 苑 的成交。

挂牌单价大概4.8万/平，小区现在这样户型挂牌价也就是4.8-5万/平的水平。

成交折扣率5.9%，成交周期只有22天，同样没有调价记录 。