上海推首例“只租不售”的住宅用地，土地出让思路引猜测

华夏时报记者 王海春 上海报道

上海推出了今年首例“只租不售”的住宅用地。

7月4日，上海规土局发布了两宗土地出让的公告，分别位于浦东张江和嘉定的两宗土地，要求竞得人须100%自持70年。这意味着这两宗土地所开发的物业，只能用于出租，而不得出售。

在上海出让100%自持土地前，开发商为竞得土地，进入比拼自持环节往往会增加自持比例，但并非相关部门在土地出让时设置的基本条件。

在中原地产分析师卢文曦看来，由于是全部持有，这样的条件基本把中小房企排除在外，原因在于这需要较高的资金实力做支撑。而对于一些习惯做高周转、高扩张性的房企，也不会去拿类似的土地，资金沉淀会限制他们的发展。“后续运营管理也将考验房企的能力。如此高难度只能少数房企参与，该地块的溢价率应该不会很高。”卢文曦认为。

上海规土局7月4日的公告显示，两宗由开发商全部自持70年的地块，分别在嘉定和浦东。

位于嘉定区嘉定新城的地块，出让面积2.85万平方米，起始价4.24亿元。另一幅位于浦东新区张江南区配套生活基地地块，出让面积6.5万平方米，起始价达到7.23万平方米。

仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，70年全部自持的门槛，可能令很多拍地的房企望而确步。但另一方面，如果拍地企业数量减少，土地溢价率将被降低，土地获取的成本也将大大低于目前的市场平均水平。

业界人士表示，按目前浦东张江地块的出让信息，其起始楼板价只有1万元/平方米左右，远低于目前的市场价格。嘉定区的地块，同样较市场价格低不少。

“准入门槛高，有助于降低地块竞争的激烈度。而土地价格低，也将有利于降低房企自持的成本”。周志锋表示。

上海出让全部自持土地前一个月，广东省佛山市，已经出现了由开发商100%持有的案例。

6月6日在佛山市的一场土地出让活动中，竞买达到最高限价后，对项目的竞争进入自持比例及公建配套环节。最终万科以25.3亿元的价格，竞得佛山桂城一宗5.5万平方米商住用地。而该项目100%的面积由万科自持，成为佛山首个由开发商100%自持的项目。

在佛山出现全部自持项目之前，去年北京也曾有过100%自持的成交案例。

2016年年底，万科以50亿元的代价获得北京永丰产业基地一幅规划面积13.88万平方米的一个项目。当天万科还竞得了临近前述地块的另一幅土地。万科获得这两个项目的承诺是，项目全部由开发商100%持有，期限70年。

此次上海首次出让100%自持70年土地，与北京、佛山案例有何不同，又透露出哪些信息。

分析师指出，不久前佛山出现的开发商自持的项目，是开发商为获得土地，进入比拼自持环节的结果，而非政府在土地出让时的硬性规定。

中原地产分析师卢文曦指出，此前北京也出现过全部持有的住宅地。不同的是北京是到了限定价格后，才进入比拼自持比例的环节，全部持有其实是开发商自己选择的结果。

“上海首次提出‘租赁住宅’，是在出让之前已经明确，而非进入比拼环节由开发商竞争形成的。”卢文曦表示。

对于上海在土地出让环节就要求开发商全部自持项目的原因，业界认为这与政府提倡租售并举的住房思路，以及服务于城市产业发展有关。

周志锋指出，看上去地块的投入资金较大，加之70年不销售可能加大开发商资金压力，但如果换一个角度和思路，可能会有新的发现。

“此次浦东张江以及嘉定新城地块，很大程度上是与产业新城的定位相匹配。这些由开发商自持的物业，未来的租户极有可能是用于高科技或区域产业的人才公寓。有较强的产业基础人群，相信政府在人才公寓的建设方面，后续也可能会给予一定的支持。”周志锋在接受记者采访时说。

在卢文曦看来，由开发商全部自持公寓的出现，说到底是一个城市或区域对产业结构优化、产业转型的需求。

“嘉定地块需要优先为嘉定区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对嘉定区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。”卢文曦说。

周志锋表示，看似70年自持难以变现，但随着资产证券化的发展，长租公寓流动性的问题有望得到解决。

“一旦REITs开放，有稳定租金的长租公寓，可能会成为住宅领域率先试点的范本。而获得该项目的房企，是不是可能成为试点企业也有一定的期待性。即使REITs短期内难以实施，当下资产证券的多样化，也具有一定的可选择性。如果人才公寓能获得政府相关部门的支持，未来也可能通过资本市场获得流动性，从而解决或缓解前期所投入资金深沉较多的难题。”周志锋说。

首次出现自持地块出让，之后是否会有更多类似的地块出现在市场上？

就此问题业界人士认为，考虑到政府提倡租售并举的住房市场体系，此次出让可能是相关部门的试水，未来可能还会有100%自持的出让。“但这样的地块数量和规模，应该不会太大。”周志锋认为。

卢文曦认为，未来租售并举是趋势，预计后续还会有一些地块会选择“租赁住宅”土地出让方式。但相信相关部门会控制好所在区域内的比例。

“如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局。不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。”卢文曦表示。