南京楼市半年度十大汉字出炉......

说起2017上半年南京楼市的行情，毫无疑问就是降温，而且降幅还不小。网上房地产显示，6月份南京新房成交量最终锁定在6135套，至此上半年南京楼市累计成交新房29642套，止步3万套以内，相比去年同期高达7.56万套的历史天量大幅下降6成。

去年上半年，南京楼市限购限贷政策尚未出台，6个月时间中有5个月成交量超过万套，最高时突破1.5万套，整个上半年超过7万套的成交量也占到全年成交的一半以上，到今年情况则发生明显转折，6个月当中仅有4-6月份成交超过5000套，每月销量同比都在大幅下滑，几千套的成交摆在去年同期只能算是一个零头，其中3月份下降最多达到7成，6月份下降最少，但也达到4成。

历史统计显示，从2009年至今的过去9年中，上半年成交量最高的是去年的7.56万套，最低的是2011年上半年的1.9万套，而今年2.9万套的成交规模，也仅仅高出此前的2010和2011年上半年，创下2012年至今上半年同期的成交最低纪录。

主城8大板块的成交量也呈现全线下跌，截至昨日江北板块上半年累计成交新房8700多套，同比去年上半年下跌65%；江宁板块成交8100多套，同比去年上半年下跌61%；河西板块成交2068套，同比去年下跌70%；其余城南板块同比下跌66%；城东板块同比下跌71%；仙林板块同比下跌83%；城中板块同比下跌53%，城北板块跌幅最少，也达到23%。仅有主城以外的溧水高淳销量下滑相对不明显，其中溧水半年成交5388套，同比仅下滑14%，高淳成交2904套，同比去年基本持平。

2009年至今的过去8年中，上半年成交量最高的是去年的7.56万套，最低的是2011年上半年的1.9万套，而今年3.7万套的成交规模，也仅仅是与2015年同期持平。但考虑到下半年市场仍会持续调整，全年成交还是极有可能创下近三年新低。

二手房也在下降，只不过幅度略小而已，2017上半年南京二手房累计成交50238套（不含高淳、溧水），同比去年的77479套，成交量下降35%。

今年上半年，南京楼市究竟卖出了多少套“限价房”？答案是2.5万套，上半年南京全市共有155家楼盘先后领取了住宅房源销许。其中62家楼盘半年内销许价格一直未涨，还有5家纯新盘定价严格限制在区域"红线"以内，成为上半年南京楼市送出的"福利盘"，这些楼盘推出的房源总计达到了25092套，占到2.9万套上市总量的8成多。

▼上半年南京楼市“限价盘”一览：

不少楼盘从入市一直到收官，均价一直没有涨，例如城北燕子矶的招商1872公园里去年年中入市均价24602元/㎡，今年1月加推均价24601元/㎡，3月收官均价24595元/㎡。从头到尾分毫未涨。位于江宁青龙山的东城金茂悦去年入市均价24182元/㎡，最近领销许的收官房源24391元/㎡，一年也只涨了1%不到。此外还有河西南的金地中心风华，从去年底入市到今年均价一直严格限定在3.49万元/㎡，项目接下来即将推出最后一栋收官房，预计均价也会持平，位于江宁百家湖的龙湖春江郦城，去年入市时均价2.85万元/㎡，一直到今年高层房源收官，项目均价也仅在2.95万元/㎡，始终无法触及3万，此外还有南站的万科都荟南苑、江宁滨江的禹州弘阳滨湖里、江北的融创臻园等项目，从入市到接近收官，均价也几乎一直持平。

还有部分楼盘今年销许价格出现下降，如6月份新领销许的 江宁青龙山融侨悦城均价22781元/㎡，相比去年10月首开时的均价23939元/㎡下降了1000多元/㎡，降幅达到4.8%。位于城北尧化门的电建洺悦府本月新推小高层房源销许均价22350元/㎡，相比去年9月推房时的均价下降了700多元/㎡，降幅达到3%，对此楼盘往往解释为房源位置等差异变化导致价格降低，但也不排除开发商推出均价更低的楼栋以利于跑量。

其实一个“限”字所能涵盖的还远不止限价这一点，今年南京楼市的限购限贷政策不仅升级，还加上了限售，正式进入了“四限”时代。据业内不完全统计显示，截至6月中旬，全国范围内的限售城市已超过30个，其中除保定白沟新城、西安、海口等个别城市祭出限售5年的规定外，其他多数城市均为限售两年，限售三年摆在全国范围内也属于力度较严。

此外今年的限价还不仅限于房价，土地的限价力度也在加强，6月初南京国土部门连续三次挂出32幅地块，总出让规模达到150公顷，其中住宅性质用地19幅，总出让规模达到124公顷。将在7月份下半年首拍中出让，其中。包括江北、江宁、城北、城南在内的各区域，7月份拍卖地块的最高限价“红线”全线下调，部分板块地价“红线”下调的幅度还相当大，比如南站本次新推的一幅G31地块，最高限价为14589元/㎡，距离去年底出让的一幅G89地块相当近，而当时G89地块的最高限价达到27149元/㎡，此次足足降低了1.25万元/㎡。另外江宁东山此次挂出的一幅G36地块，最高限价15597元/㎡，而去年东山出让的一幅G70地块，最高限价达到25013元/㎡，在江宁成为最高纪录，而这一次G36地块的最高限价足足下调了9000多元/㎡。

不仅如此，6月初南京的土地拍卖公告还重申了溢价超出45%时，超出部分不计入房价成本的原则。以及土地达到最高限价时改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。溧水土地拍卖也由“价高者得”改为达到最高限价后竞争保障房面积。土地限价的力度全面加强。

今年5月初，上海市率先出台调控新规，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售，严格落实购房实名制。成为国内首个要求公证摇号售房的城市，不过新规出台后该市的实施细则并没有立刻颁布，随后南京在“513宁十条”中紧接着跟进出台这项新规，成为全国第二个公证摇号售房城市，而且在5月底就立即出台了摇号细则，5月31日就紧密组织了首批两家楼盘公证摇号，南京反倒成为全国首个实施楼盘公证摇号城市，摇号新规的出台及落地也堪称雷厉风行。

自首批公证摇号项目亮相至今，南京全市已有28家住宅楼盘确定公证摇号，其中26家楼盘已正式“开摇”，累计共有22167组购房者先后参与摇号选房，摇号销售的房源累计达到6943套。

由于截至目前的28家摇号项目有24家全部集中在6月。因此6月份也成为南京楼市的“摇号月”。网上房地产显示，6月份共有48家楼盘领取了住宅销许，上市套数达到9366套，而这其中公证摇号的楼盘已经达到26家，上市量累计达到6589套，无论是楼盘数量还是房源量，都已经达到6月份总供应规模的一大半。

摇号新规执行后，报名人数最多的摇号项目，基本都分布在江宁、六合、城北、板桥以及溧水高淳这样的刚需板块或中低价位区域，而且价格基本未涨，而且报名超过千组的楼盘全部都是刚需盘，例如板桥的蓝光公园1号360套房源报名人数超过千组，达到房源量的近3倍，六合本月有3家楼盘采取“抽红包”的摇号方式开盘，其中两家报名数都达到房源的两倍以上，最低中签率仅为28%。溧水高淳目前有4家楼盘进行过公证摇号，报名人数与房源量的比例最低也达到7:1左右，而这些楼盘的均价全线都在万元以内。此外还有城北燕子矶的电建洺悦府新推264套房源报名人数超过600组，该盘2万出头的均价目前也处在城北最低位。江北高新区的弘阳时光里推出最后一栋住宅72套房源，报名摇号人数超过了700组，选房比例超过10:1，项目均价也维持在去年水平未涨；位于江宁禄口的朗诗青春街区目前也有近2000组买房人报名摇号296套刚需房，项目均价整体在1.8万元/平左右，此外还有城北尧化门的华润幸福里目前1950组买房人报名296套房，均价也维持在去年的1.85万元/平上下。

公证摇号落地后，南京共诞生了三种摇号方式，分别为软件摇号、手工乒乓球摇号和手工抽红包摇号，目前软件摇号由于执行效率高误差小被绝大多数的楼盘所采用，手工乒乓球摇号此前只有江北雅居乐滨江国际一家实行，而抽红包摇号则全部集中在六合板块的4家刚需楼盘。不过可以肯定的是，不论是简单快捷的软件摇号，还是费力费时，还要时常忍受一点乒乓球破裂，红包抽多等网友吐槽“小意外”的手工摇号，但公证摇号的透明性已得到购房市民广泛接受和认同，前几个月一度兴起的炒房号之风被迅速压住，细则出台后先前做炒卖房号生意的一些中介也知难而退了。

此外虽然摇号开盘项目很多，但从选房现场情况看，真正当日售罄的楼盘还是极少数，总有一些购房者因为总价或是户型位置等方面的原因，没有选到最心仪的房源，从而放弃退场，不少购房者表示，由于限价严格楼盘价格基本不会上涨，在选房心态上也不那么急躁了。

事实上，随着调控新政的不断渗入与落地，市场面上购房心态已经得到逐步平抑，加之年中南京楼市即将步入传统淡季，接下来的一个月时间，南京楼市预计还会有数千套源开闸，预计供求关系会比较稳定。业内预计，接下来南京楼盘的销量还会出现进一步分化，公证摇号开盘肯定还会不断出现，但热度未必会像此前市场想象的那样高，同时不摇号平推的楼盘或许也会越来越多。部分板块的销量依旧会受到市场考验。

上半年的房价虽然经历了环比第6个月连降，但由于累计降幅仅有1%左右，且同比仍有上涨，还是用“稳”字来形容更适当，根据国家统计局的数据，南京5月新房价格环比再下降0.2%，同比涨幅18.2%，这已经是南京新房价格自去年12月至今连续第6个月环比回落。自去年双限新政出台后的半年多，南京楼市一直处于低迷期，成交量明显下跌，房价随之也从“21连涨”转变为“6连降”。

业内统计则显示，上半年南京八大板块中，江北板块均价涨幅最大，达到23.2%，城东紧随其后，上涨10.6%，城南则上涨了3.2%，河西、仙林、城中都是基本持平。江宁和城北上半年房价均有下降，其中城北以下降1.9%位居降幅第一位，江宁则下降了1.4%。

限价进一步严格，也确保了各个板块购房门槛基本稳定，统计显示，二季度以来南京楼市新推房源中已经有接近7成总价落在300万以内，总量达到5600多套。例如江北板块6月底之前将有十几家楼盘推房，总价绝大多数不超过300万，其中六合房源总价基本不超过200万。江宁的上市房源中，半数以上总价会集中在200-250万区间，城北板块总价在300万以内的中小户型和300万以上的大户型大约各占一半。城南板块也有半数左右房源总价不超过350万，其中板桥各家楼盘总价仍集中在200万左右。在此基础上，只需上市量增大，购房者的选择空间也将进一步宽裕。

地价同样在趋稳，市国土部门公布的数据显示，上半年南京一共举行了3场土拍，成交总金额430亿元，较于去年同期的736亿元下滑41%。在上半年出让的22幅地块中，含有住宅性质的地块共计14幅，销售金额365亿元，占总收入的85%左右；在地区分布上，江宁共有6幅排名首位，江北、城北、城南、城东、河西分布较为均匀。

和2016年地王频频出现不同，2017年南京土地市场被严格限价调控，上半年楼面地价超过2万元/平方米的地块只有6幅，超过3万元/平方米地块只有1幅，有12幅地块楼面地价破万，而去年上半年南京有2幅地块楼面地价破4万元/平方米，20幅地块价格破万，2万元以上地块有9幅。根据365地产的统计，这5年的南京土地市场，以2015年上半年最为疯狂，拍出了23幅楼面地价万元以上的地块，而今年上半年12幅万元地块这个成绩，还没有2013年上半年多，那一年一共拍出了15幅万元地。当然，从土地拍卖的热度看，热点区域的宅地即便限价，参与争抢的房企也依旧很多，只能说限价使得土地市场预期转稳，至于土拍是否会出现实质性的降温转冷，还要参考7月份的土拍情况才能见分晓。

另外值得注意的是二手房价也在趋稳，虽然二手房没有限价，走势不如新房那样明朗，但总体上已经在盘稳，1-5月份有3个月环比下跌，1个月持平，仅有1个月环比微涨了0.1%。

每日楼市先前也统计过，全市几个年初新房二手房价格倒挂严重的板块如 河西中、河西南、板桥、仙林湖、百家湖和高新区。到6月份倒挂幅度已经在全线收窄，其中江宁百家湖区域新房基本在2.9-3万元/㎡，二手房小区的平均报价也差不多，倒挂现象几乎消失。

去年9月至今南京总共拍出了39幅现房销售地块，占到了宅地出让总数的一半，截至今年上半年已有27幅地块规划出炉，刚刚过去的6月分，全市又有6幅住宅地块公示规划，其中包括江宁的方山G61，方山G70、淳化G05、桥北G68地块以及江浦G99在内的5幅地块均为现房销售。

截至目前，规划出炉的现房地块已有多家确定了案名，最快从7月份开始直到年底，包括江宁正方新城、江北高新区、江浦、城北尧化门、江宁滨江、江宁九龙湖在内的6个板块都将迎来首批现房销售项目入市，预计明年陆陆续续面市的现房销售楼盘大约还有20家。

仅在三季度，即将入市的现房地块就至少会有正方新城的绿地理想城和高新区的弘阳燕澜七缙两家，不过两家楼盘的住宅楼栋尚未完全竣工，首批推出的都是地块中可以期房销售的公寓，有消息显示，现房的施工周期最快一年左右也能完成，因此年底前肯定会有首批现房地块住宅面市。

现房销售主要是对开发商的资金链和开发能力提出了更高要求，对于购房者好处也还是很多的，比如不用等待交付、规避收房风险、避免房屋面积误差等。上半年现房地块规划的不断出炉，已经为未来一两年南京楼市的现房时代埋下伏笔。

今年上半年，南京楼市的“收官盘”几乎每月都在增加，迄今已有34家住宅楼盘先后宣告收官清盘。

这其中上市量最大的板块收官盘也最多，江宁江北板块上半年收官盘已经达到了18家，部分热点区域例如江宁百家湖板块此前有4家楼盘同时在售，3月份至今几乎集体清盘，此外包括九龙湖主力楼盘保利中央公园、禄口新城保利天地、江宁滨江禹州弘阳滨湖里等项目此前也相继收官，江北上半年也多出9家收官盘，包括青奥体育公园板块的保利西江月，高新区板块的弘阳时光里此前都已清盘。城南板块上半年的收官项目也多达9家，其中南站板块上半年已有绿地玉晖和保利堂悦两家项目住宅清盘。

上半年的这些收官盘，有的卖房已经持续了两年多，有的则是去年刚刚上市，包括禄口的新城保利天地、江宁的禹州弘阳滨湖里、城北的招商1872公园里、城南的禹州映月溪山、绿地玉晖等项目，都是去年年中甚至是年底才入市的项目，清盘时间均不到一年，有的是因为项目体量比较小，有的则是因为推房节奏十分快，一年时间累计开盘已达五六次之多。 接下来的7月份，马上还会新增正荣润江城、东城金茂悦、融侨观邸、中航樾公馆等十几家收官盘，全年收官盘预计最多会增加到60多家。

业内分析，收官盘今年特别多，也是调控增供应效果的体现，在限价持续严格的背景下，很多时隔一年多没推房的项目，眼下申领销许还是不能涨价，这也彻底打消了开发商的捂盘观望心态，由此很多老盘也开始加快跑量。

在刚刚过去的6月份，南京楼市迎来了一场赶集般的供房大潮，截至昨日的网上房地产数据显示，1-6月份南京年内新增的住宅上市量已经达到29874套，约合342.05万平方米。其中6月份新房入市达到9366套，成为上半年的供应量最高峰。

统计显示，上半年南京楼市的新房上市量几乎呈现逐月增长态势，其中1、2月份供应量偏紧，分别为2623套和2650套，到3、4月份供应开始初步放量，分别达到4571套和6077套，均高于同期新房成交，5月份由于限售政策和摇号新规出台，供应量一度放缓，当月新房上市仅为2196套，为上半年最低，到6月份上市量再度井喷。超9000套的供应几乎比成交量多出一半。

从去年底开始，南京楼市在供应量调控中已经注重总量控制，在审批销许的过程中，除了限价把关以外，更多地调配热点区域的刚需房源上市，缓解市场需求压力，5月份出台的新宁十条再度提出，进一步增加中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。

在供应放开的同时，南京楼市的库存量也恢复了平稳，去年南京楼市卖房火爆，库存量急剧下跌，从年初的5.6万套一路下滑至年尾的2.5万套，一年时间消化了3万套库存，到今年一季度的3个月，库存仍旧继续走低，最低时仅为1.9万套左右，二季度逐步走稳，6月份至今已回升到接近2.6万套水平，回归年初状态。按照目前的库存量计算，南京楼市的去库存周期已经从年初的不到半年延长到9个月左右，而从二季度开始，南京的供房供地节奏都在明显加快，这对平抑后期市场供需矛盾将起到决定作用。

房子多了，房价也没涨，按道理讲上半年购房者心里应该会踏实许多，但还是有一件事让小伙伴们感觉挺紧张，就是房贷门槛悄然收紧。

发现从4月份到6月份，南京的银行的主流首套房贷利率门槛由9折提升到9.5折，再提升到基准利率，几乎每月一跳。数据显示，5月南京地区17家银行中，平均利率折扣为9.52折，平均利率为4.67%，较上月上升0.26%，优惠占比为70.59%，下滑明显。首套房贷款利率方面，目前有几家银行优惠利率为9.5折，多为国有银行；但同时已有多家银行为基准利率，多为股份制商业银行。未来更多银行或再次上调利率。在二套房贷款政策方面，17家银行首付为8成，二套房利率均为基准利率上浮10%。

▼截至6月中旬南京银行首套房丽利率优惠情况（仅供参考）

关于南京首套房、二套房的银行房贷政策，实际上多半是针对“优质客户”。也就是说，即使是执行首套房9.5折优惠的银行，也是在细致考察客户后，对认定的优质客户给出的优惠政策。而且，贷款的发放周期也比较长。部分银行对于购买二套房且未结清贷款的购买者，已拒绝提供贷款了。

房贷收紧还衍生出一个问题，那就是一些新房二手房买家已经交易付首付、并且签了购房合同，但因为等待备案需要一定时间，结果银行中途收紧了利率优惠，贷款成本无形中就增加了。对于这种情况，目前各家银行也表示因为额度随时回收紧，如果遇到调整也无能为力，这或许也是买家面临的又一种无奈吧。

上半年的楼市行情只是降温，但温度依旧是存在的，很多摇号项目的认筹还是会排出长队，但在市场面上，冷热不均的现象已经开始出现， 以“宁十条”出台后的5月份楼市为例，全市共有十多家住宅项目开盘，从网上房地产已经上传的销量看当月去化也是参差不齐。其中河西海峡城、城南万科大都会、世茂城品等上月开盘的项目销量达到9成以上，但同时也有江北、仙林等多家楼盘销量在7成甚至更低。

而且在摇号新规出台后，虽然有20多家摇号项目入市，但同样有一些楼盘也因为蓄水不足，并未申请公证摇号，而是采取了平推方式开盘，这些楼盘有的开盘去化并不容乐观，如江北一家均价近3万的高端项目6月份平推开盘360套房，虽然价格相比此前没有上涨，购房人气却很冷清，开盘一个月也只去化了8成左右，位于城北的一家纯新盘近期平推开盘，虽然“邻居盘”摇号卖房报名人数也不少，该项目当日也仅去化了三成左右房源。至少对于这些项目来说，楼市真的冷了。

即便是公证摇号的两家项目，热度也有差异，虽然客户量都大于房源量，但摇号“中签率”差距相当大，最高达到8成以上，接近一人选一套房，最低则不到1成，即便是同一区域的楼盘，摇号热度也是有高有低，例如六合板块迄今为止有4家楼盘摇号，中签率有的不到5成，有的则达到7-8成，江宁本月也有5家楼盘摇号，中签率有的仅为2-3成，有的达到6-7成。城北本月4家摇号项目中签率最低不到2成，最高则达到8成。

南京楼市还有一些地方正在变冷，比如退房摇号，6月份的24套退房只有7套寻得买家，仅有2套报名人数超过30人。

还有市区与江北江宁的各大房产交易中心，最近一个多月，曾经出现的排队人潮如今已经难觅：

此外还有各大中介门店，基本处于两种状态，要么是门可罗雀，要么干脆关门歇业：