铭心之爱 | 女律师办案手记（4）

1.许女士作为利害关系人，申请解封房屋，铭心递交了《查封异议和解封申请》以及相关证据给法院，结果被法院驳回；

2.许女士作为有独立请求权第三人，加入吴女士的子女诉吴的诉讼（以下简称案件一）；

3.许女士起诉吴女士要求履行买卖合同，过户房屋（以下简称案件二）；

(上述第2、3步骤是同时进行的，为了争取时间，并对吴和其前夫施压。因为案件二必须以案件一的审理结果为依据，故法院中止了案件二的审理。

最终法院还是将房子判给吴的子女，理由一是赠与协议在先、买卖合同在后；二是维护未成年人的合法权益。法院这一判决，更多的是考虑社会效应和维稳的需要。

4.许女士另行起诉吴女士，要求解除买卖合同、返还款项及承担违约责任，鉴于买卖合同无法履行，结果当然是胜诉；

5.许女士申请强制执行；

6.在民事诉讼的同时，铭心陪许女士去区公安局的经侦大队报案，提出吴涉嫌合同诈骗罪。但鉴于房子确实在吴名下，公安对民刑界线把关严格，故没有立案。

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第一、许作为买方，已经尽了合理注意义务，主客观上没有任何过错，完全是善意第三人，本案的过错方是吴。许通过正规的房产中介公司介绍，购买吴的房屋，审核了吴的身份证和房产证原件，实地察看了房屋。到房管局查册显示房屋的产权人是吴，且没有查封抵押等任何交易障碍，在此期间也没有人对房屋提出主张。于是双方签订房屋买卖合同，许支付了定金和首期款。

许主观上不知道也不可能知道吴和前夫的协议，客观上也尽到了审查和付款义务。相反，吴没有向许披露该房屋的真实情况，她要么是和前夫唱双簧、自导自演，要么就是在得知前夫要起诉自己之后匆忙卖房，嫁祸于人。无论是哪种情况，吴在主观上都是恶意的，她承诺将房屋过户给子女在先，又将房屋对外出售，属于“一屋二卖”，应该承担违约责任，赔偿给子女及许造成的损失。

第二、房屋买卖合同合法有效，已履行程度高，为维护交易的安全性和稳定性，应继续履行完毕。房屋买卖合同是许和吴协商一致自愿签署的，是双方真实的意思表示，对双方均具有法律约束力。且房管部门已受理过户申请，并出具回执，代表着该房屋买卖交易得到了主管部门的审核批准，是合法有效的。本案的房屋买卖中，许已经支付了定金、首期款，取得受理回执，只待数日，支付尾款，领取新的房产证。合同已履行程度如此高，不应轻易去推翻，否则不利于市场交易的稳定，对买方有失公平。

第三、本案中吴将房屋赠与给子女的意思表示并不确定，且可以撤销。吴和前夫的离婚协议是如此约定的：“将房屋通过买卖或赠与的方式过户给子女”。“买卖或赠与”，是二者择一，赠与的意思表示并不确定，究竟是通过何种方式将房屋过户给子女，吴和前夫没有达成合意。且吴在庭上再三表示，因为前夫没有履行离婚协议的一些附加条件，加上她的经济状况恶化，不愿也无力履行赠与，她希望将房屋出售给许。故即使赠与成立，根据合同法第195条，吴也可撤销赠与（“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务”）。不过，吴根本没有举证去推翻赠与，她很可能心怀鬼胎，只是嘴上说给许听。

第四、吴子女的利益可得到有效救济，铭心提出，在法院的监管下，许将剩余房款支付给吴的子女，这样许拿到房子，吴的子女也有经济上的保障。这是一种解决实际问题、取得双赢的灵活思路。可惜，法院没有采纳。

法院将房子判给吴的子女，是基于“赠与在先”、“维护未成年人的利益”这两点。角度不同，都有各自的道理。