【兴证地产】美国地产研究系列：4月美国房地产月报

4月新房、二手房价格及涨幅再创新高 。 2021年4月，二手房销售中位价达到34.16万美元/套，同比增长19.1%，环比增长4.7%。2021年4月，新房销售中位价达到37.24万美元/套，同比增长20.1%，环比增长11.4%。

4月新房、二手房销量环比均有所下降。 新房：2021年4月，新建住房销售（折年数）达到86.3万套，同比增长48.3%，较2019年同期+25.3%，环比下降5.9%。二手房：2021年4月，二手房销售（折年数）为585万套，同比增长34%，较2019年同期+11.9%，环比下降2.7%。

库存水平小幅提升，但仍维持低位。 2021年4月，成屋库存为116万套，环比3月提升10.5%，较去年同期（146万套）下降20.5%。成屋去化月数环比小幅提升至2.4个月，但仍处于历史低位。成交速度持续刷新。2021年4月，二手房挂牌到成交平均需要17天，低于3月份的18天和去年同期的27天。

新开工量同比提升显著。 2021年4月，新开工住宅157万套（折年数），同比增加67.3%，较2019年同期增长22.4%。2021年5月，建造商信心指数为83。

按揭利率近期仍维持在低位。 截至2021年5月27日，30年固定按揭利率为2.95%，15年固定按揭利率为2.27%，5/1浮动按揭利率为2.59%。 按揭发放人群非常优质。 2021Q1，按揭发放金额按照FICO评分划分，总分在760分以上的占比达到73%的历史新高。

投资建议： 我们认为，美国地产基本面在较长维度上，仍然会持续超预期。美国很大概率开启了新一轮的债务转移，地产基本面将持续繁荣，无视货币政策的阶段性收紧。建议关注与美国地产产业链相关的出口类家电、轻工、化工类标的。

1 、房地产市场量价齐升

1.1 、价格：新房、二手房价格持续攀升

4月新房、二手房价格及涨幅再创新高。 2021年4月，二手房销售中位价达到34.16万美元/套，同比增长19.1%，环比增长4.7%。2021年4月，新房销售中位价达到37.24万美元/套，同比增长20.1%，环比增长11.4%。

1.2、销售量：新房、二手房环比均有所降温

新房： 2021年4月，新建住房销售（折年数）达到86.3万套，同比增长48.3%，较2019年同期增长25.3%，环比下降5.9%。

二手房： 2021年4月，二手房销售（折年数）为585万套，同比增长34%，较2019年同期增长11.9%，环比下降2.7%。

新房销售结构以期房为主。 从新房销售的结构看，2021年4月，期房的占比达到73.1%，其中在建的占比为35.5%，未开工的占比为37.7%；现房的占比为26.9%。

期房占比近几年持续提高。 2016年至今，期房销售占比有所提升，从2016年的61.8%提升至2021年4月的73.1%。

总价高的房源，销售同比增长明显。 2021年4月，高总价房源销售量同比增长明显，而低总价房源销售量同比增速小或负增长。从销售占比看，30万美元以上房源占新房销售套数的比重从2020年3月的62%提升至2021年4月的73%，而30万美元以下的房源占比从38%下降至27%。

二手房也体现出同样的规律，高总价房源增长明显。 2021年4月，二手房销售中，100万美元以上房屋销售量同比增长高达211.9%，75万-100万美元房屋销售量同比增长146.1%，而总价在10万美元及25万美元以下的房源，销售量同比均负增长。

2、库存水平维持低位，成交速度持续刷新

库存水平小幅提升，但仍维持低位。 2021年4月，成屋库存为116万套，环比3月提升10.5%，较去年同期（146万套）下降20.5%。成屋去化月数环比小幅提升至2.4个月，但仍处于历史低位。

成交速度持续刷新。 2021年4月，二手房挂牌到成交平均需要17天，低于3月份的18天和去年同期的27天。

新开工量同比提升显著。 2021年4月，新开工住宅157万套（折年数），同比增加67.3%，较2019年同期增长22.4%。2021年5月，建造商信心指数为83。

3、按揭利率维持在低位，按揭发放人群非常优质

按揭利率近期仍维持在低位。 截至2021年5月27日，30年固定按揭利率为2.95%，15年固定按揭利率为2.27%，5/1浮动按揭利率为2.59%。按揭发放人群非常优质。2021Q1，按揭发放金额按照FICO评分划分，总分在760分以上的占比达到73%的历史新高，而2003年至今这一比例的平均值仅为46%。

投资建议： 我们认为，美国地产基本面在较长维度上，仍然会持续超预期。美国很大概率开启了新一轮的债务转移，地产基本面将持续繁荣，无视货币政策的阶段性收紧。建议关注与美国地产产业链相关的出口类家电、轻工、化工类标的。

风险提示：货币政策大幅收紧，利率大幅提升，居民收入减少。