作者：任泽平
来源：泽平宏观（ID：zepinghongguan）导读
近期救楼市政策力度空前，11月政策力度再度加码。9月26日中央会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。10月17日，住建部、财政部等五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
本次房地产税费的下调是一项积极的措施，但似乎未能触及当前问题的核心。与之前的放宽限购和降低利率政策相似，尽管这些措施本身是正面的，但其潜在效果可能受限。原因何在？关键在于这些政策未能精准定位问题的实质。当前房地产市场的发展阶段已经发生了变化，供求关系也随之转变，整体市场已基本达到供求平衡，在局部区域出现了分化。此外，居民的收入和就业预期普遍不高，这与以往的情况形成了鲜明对比。因此，我们不应期待通过简单的政策放松就能重振市场。517新政便是这一现象的明显例证。
当前市场的核心矛盾在于，一方面市场上存在大量未售出的商品房库存，另一方面，众多低收入家庭和大学毕业生面临住房短缺的问题。这才是问题的症结所在。我们不是一直在学习新加坡和德国的住房模式吗？不是一直在倡导建立租赁与购买并重的新模式吗？现在，我们面临一个历史性的机遇。解决方案其实并不复杂：成立住房银行，大规模收购库存商品房并将其转化为租赁住房。这样不仅能够改善民生，还能为开发商提供现金流，解救地方财政，市场也将因此止跌回稳。供求关系的改变将随之而来，更重要的是，中国将建立起一个大规模的住房保障体系，实现多方面的共赢。
在此过程中，必须确保收购的房产转变为廉租房，而绝非分配房，以免在我们的国情下引发大量寻租行为。同时，必须从国家层面建立住房银行，确保资金成本低廉、期限长、规模大。否则，像目前出台的收储政策那样，资金难以落地，无法实现实际效果。
正文
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，以及税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。各项政策具体执行是2024年12月1日，2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，可按新政执行。
上周人大常委会发布会表示“支持房地产市场健康发展的相关税收政策”，本次发文为细则正式落地，财政发力降低购房成本。
1、加大契税优惠力度，降低购房者置业成本
《公告》提到：“对个人购买家庭唯一住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按2%的税率征收契税。”
解读：此次新政将契税1%低税率优惠面积标准已从原先的90㎡提升至140㎡。全国范围内的个人购房者，无论是购买家庭唯一住房还是第二套住房，只要房产面积不超过140㎡，均可享受统一的1%契税优惠税率。对于面积超过140㎡的住房，唯一住房的契税将按1.5%征收，第二套住房则按2%的税率执行。
此次政策调整将税费优惠的受益人群从原本的刚需购房者扩展至改善型购房者，显著减轻了购房者的税负，大幅降低了购房交易成本。特别是对于一线城市中购买第二套住房的购房者，在以往的政策下，四个一线城市的第二套住房契税均按3%的税率收取。新政策实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。以一线城市中购买第二套住房（面积不超过140㎡）为例，若房产总价为600万，按照旧政策需缴纳3%的契税，即18万元。而在新政策下，契税将降至1%，即6万元，从而为购房者节省了12万元的契税支出。
2、若取消普宅标准，销售持2年及以上住房免除增值税，有效降低二手房市场交易成本
《公告》提到：“北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”
“取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。”
解读：近期，北京和上海已经明确宣布将取消普宅的标准，而广州和深圳尚未发布相关政策。普通住宅标准主要涉及增值税和土地增值税。在本次政策调整中，个人销售持有2年（含）以上住房的增值税被明确免征，这一措施将有效降低二手房市场的交易成本，并在一定程度上激发市场活跃度。以上海市场为例，在政策优化前，即使房产持有满2年，非普通住宅仍需缴纳增值税。假设房产现价为800万元，购买时的原值为500万元，根据之前的政策，应缴纳的增值税约为14.3万元。然而，新政后，持有满2年的原非普通住宅可免征增值税，这意味着原本应缴纳的增值税可完全节省。
对于土地增值税，此次新政未做调整。
3、降低土地增值税预征率下限，缓解房企资金压力
《公告》提到：“将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。”
解读：在2010年，税务总局曾发文规定各地区的土地增值税预征率下限，即东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。然而，随着房地产市场的持续调整，许多房地产项目的实际土地增值税率已经显著降低，导致企业多缴税费，增加了企业的资金压力。为了缓解这一压力，新政调整后，东部地区的预征率下限降至1.5%，中部和东北地区降至1%，西部地区降至0.5%。
此次政策调整不仅降低了企业预征预缴的土地增值税，减轻了企业的资金压力，而且有助于稳定企业的预期，促进了房地产市场的健康发展。特别是对于那些土地增值税实际税率已经降低的项目，企业可以期待退税，从而释放出更多的流动资金，用于其他投资或运营活动。
4、三招可救地产：组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购
短期看，三招可救地产：
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储库存商品房用于保障房，一举多得，缓解地方财政压力，打通开发商现金流，避免居民烂尾楼，为民众提供保障房。
2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
对于房地产未来趋势，我们有三大判断：
第一大判断，如果货币、财政、楼市政策持续发力，经济触底回升，带动就业和收入改善，房地产有望随后止跌回稳。否则就会像517新政一样，短暂反弹后再度回落，挫伤市场信心；
第二大判断，未来以分化为主，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入的一线和强二线城市有望改善，人口流出、库存严重过剩的低能级城市面临漫长的去化；
第三大判断，政策层面短期不必担心房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。
期待这次一鼓作气，提振信心，才能真正实现从政策底-情绪底-市场底-经济底，促进房地产市场止跌回稳，助力中国经济持续复苏。
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