深圳受命户改 房地产供给“拐点”

积分入户办法在深圳揭开历史性一页，深圳户改由公安部门直接组织实施。

从7月17日起，深圳正式实施《深圳市积分入户办法（试行）》（以下简称《入户办法》），《入户办法》能够为长期在深圳稳定就业和居住的非户籍人口开辟一条入户渠道。

根据此前发布的《深圳市户籍迁入若干规定》，自2016年9月1日起，户籍迁入将划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户四个类别。此次实施的《入户办法》便是居住社保迁户的具体执行办法，是一项单纯的入户政策。

“原积分制入户政策既适用人才，也承担消化存量人口入户的功能，评价机制较为复杂。”深圳市发改委社会发展处相关负责人表示，此前公众所认为的“积分入户”，其实质是人才引进迁户综合评价积分制政策，与此次的积分入户办法分属两条不同的入户渠道，在政策框架、适用对象、执行主体等方面均有所不同。

具体来看，人才引进迁户综合评价积分制政策由人力资源部门按照调进干部、招调技术工人等管理办法组织实施，适用对象为符合人才引进基本条件，且具备一定学历或技术技能水平的非户籍人口。因此，该积分制政策属于人才引进政策而非单纯的入户政策，入户只是人才引进政策需要衔接的事项之一。

“积分入户办法的适用对象，为在深稳定就业及居住满一定年限的非户籍人口。”该负责人表示，此次推出的积分入户政策由公安部门直接组织实施，且将按照相应规定进行积分，依照分值排序，在年度计划安排额度内审批入户。

此前10天的7月7日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》，提出深圳今年计划新增安排建设商品住房8万套，保障性住房和人才住房5万套。“要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式，努力构建分层次、多渠道的住房供应体系”。

深圳户改和住房计划意味着接下来的深圳将完善相关体制机制，一方面加大租赁住宅供应，另一方面尽力提供更多可支付住宅。

深圳，是一座人们向往的城市，年轻活力，高度繁华，机遇繁多，这里有着丰富的就业机会和人生财富追求梦想。每年都吸引着大批来自全国各地的有志青年闯荡。这一方面带来了大量人才、人口支撑着城市经济，同时房价越来越高企，另一方面深圳一直被批评在户籍上是一个很不友好的城市。因为，即使到2016年末，深圳户籍人口仅为404.8万，常住人口却达1190.84万，户籍和非户籍人口倒挂现象严重，由此引出的资源配置和城市认同等问题，又一直是制约深圳发展的难题之一。

今年2月9日，公安部召开全国户籍制度改革专题视频培训会，公安部党委副书记、副部长黄明强调，要把思想和行动统一到习近平总书记的重要指示精神上来，按照党中央、国务院的部署要求，在凝聚共识汇聚力量、把握政策科学施策、抓重点抓关键、强化改革执行力等方面狠下功夫，以钉钉子的精神和啃硬骨头的担当，切实提升改革精确发力和精准落地能力，全面推进户籍制度改革向纵深发展，坚定不移地把中央推进户籍制度改革的决策部署落到实处，转化成惠及亿万群众的实际成效。

2016年，已经是深圳实行积分入户的第五年，在这积分入户实行五年的时间中，深圳不断完善积分入户政策。其中2016年深圳积分入户条件变化最明显的就是职业资格加分分类更细了，2016年以前深圳职业资格加分只分初级、中级、高级，但2016年分紧缺类工种、非紧缺类工种，而且加分项相关较大。但入户还是一件不容易的事情。

数据显示，到2020年，北上广深分别给自己设定的人口目标是2300万、2500万、1550万、1480万人。

国家统计局数据则显示，2016年末北上广深的常住人口数量分别为2173万人、2420万人、1404万人、1191万人，增长量为0.11%、0.18%、4.0%以及4.66%。

科学合理将存量人口转化为户籍人口，成了深圳市政府考虑的大命题。

2016年“两会”期间，深圳就提出要继续深化户籍制度改革，随后深圳一口气颁布《深圳市人民政府关于进一步加强和完善人口服务管理的若干意见》、《深圳市户籍迁入若干规定》和《深圳市居住登记和居住证办理规定》 “1+2”文件，等三个重要文件，宣布开启增辟人才和存量人口的专用入户渠道，入户门槛逐步降低。

在此次政策调整之前，深圳市对于人才的引进采用的是积分制，必须积满100分才能申请入户，若仅有大专学历而没有其他加分项则只有60分，要落户深圳是一件非常困难的事。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“目前国家要求大城市降低入户门槛，让常住居民扎根本地，那就要有户口。有户口就可以享受公共服务以及买房政策放松。近年来随着人口红利衰减，新增低成本劳动力越来越少，大城市发展又需要人口集聚。新经济创业创新时，学历对于人才认定作用有所下降，关键是要吸引更多年轻人口，让他们的思想碰撞，这是创新最重要的一步。吸引人才和人口是两个工作，是交叉的但是并不矛盾。”

“这一次开放入户条件，针对更多的是那些来深建设5年以上，但学历较低，也不能达到积分入户条件的市民，放宽其入户条件，希望其长期留深。而与吸引高素质人才来深建设，是两个不同的方向，并不重叠。目前深圳的户籍人口占比少于30%，这么低的户籍人口占比，其实不利于城市的长期稳定发展。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示。

说起落户深圳，就不得不说房价话题。虽然深圳是国内人均收入最高的城市之一，但按照易居房地产研究院的相关报告显示，深圳普通家庭实现安居目标，需要23.2年，全国居首。

一位来自贵州名叫“张康”的华为职员最近向媒体称，如果能买得起房，他还是倾向在深圳打拼一下。“一位同事结婚前买不起深圳的房子，只好跑到东莞买了套婚房。”张康说，最近也有同事在看房，担心2018年再这么涨一波就真的买不起了。“上了车的同事对深圳更有归属感，没上车的都活在焦虑中。”

从2014年到2016年短短两年时间，深圳房价上涨速度已经远远超过白领人群的承受能力，特别是高学历、高技能的年轻人想在深圳发展，高房价已成为一道不得不逾越的门槛。任由因为房价导致城市对优秀人才的吸引力下降、流失，日积月累势必导致高科技制造企业转移和城市的竞争力下降。这是深圳无法承受之重。

2015年深圳净流入60万人口，位居四大一线城市之首，2016年深圳净流入人口也达到了53万。值得注意的是来深圳的人口，以年轻人居多，这意味着，深圳对人才、对资本的吸附能力非常大。

深圳市政府数据显示，仅今年上半年，深圳市已接收5.2万名毕业生，同比增长56%。在总部企业和高科技公司云集的两个经济大区，高学历的人才落户比例大增。截至今年7月，南山区上半年共接收了21名博士、872名硕士、3438名本科和429名大专毕业生落户。福田区硕士以上学历占总量的13.82%。

2013年，深圳市政府在深圳湾、福田中心区、后海中心区、留仙洞片区等，都规划了总部基地，认为超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终极地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。

深圳“十三五”规划也提出加快发展总部经济，包括引进世界500强、大型央企和民营领军企业集团，支持在深设立国际总部、区域总部或职能性总部。深圳还为此专门安排了大型央企总部股权合作资金100亿元。毫无疑问，这将为深圳吸引大量高素质人才。

此外，深圳还提出“东进战略”，将在东部地区的龙坪中心建设第三个城市中心。为了防止出现产业空心化、经济泡沫化，深圳市政府在东部进行产业布局，希望在2020年能形成新一代信息技术、新能源等2~3个千亿元级产业集群。

目前深圳中心区域的南山区、福田区均价是超过了7万元/平方米，不少人不得不过上住在外围区域如龙岗、坪山乃至东莞、惠州的临深片区，在福田、罗湖、南山上班的生活，这被称作“潮汐式”人才模式。

深圳市发改委主任王宏彬表示，“目前深圳潮汐式的人才模式，对城市的产业发展非常不利。‘东进战略’将在职住平衡的布局下，即大部分居民可以就近工作，出行距离和时间在一个合理的范围内，达到居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等。”

2015年、2016年深圳房价，闻名全国。新房价格从2008年初的14737元/平方米涨至2016年的58534元/平方米，涨幅高达397%。人口的大量流入中，深圳房价也在大幅度上涨。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者指出，“一个城市人口净流入是房地产发展的指标，深圳放开人口落户，也是为了增加城市的竞争力，让房地产更好发展。”

在开发商眼中，深圳依然是一个人口流入大，需求强劲的城市。深圳控股有限公司相关负责人就在业绩会上表示：“受楼市调控政策影响，深圳房地产成交量下滑，价格相对平稳，市场情绪转为理性，但真实购房需求依旧旺盛。深圳市场拥有庞大的刚性需求和改善需求，持续涌入的就业人口，且土地供应及其稀缺，这些基本面因素还将长期支持深圳房地产市场。”

万科集团董事会主席、总裁郁亮近日接受新华社采访时说：“我有一个‘1153供给模式’设想，即：将房地产供应分为四个层次，第一个层次的10%是针对最低收入保障人群，通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。

第二个层次的10%，则是对科技人才、医生、老师等人群，以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员，他们也是社会的宝贵人才，是社会稳定的重要力量，他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业，对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通，否则就会出现经济适用房分配中的乱象。

第三个层次的50%，是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对首次置业的年轻人，政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。政府要公开向社会承诺，每年的可支付住宅规划是什么，让大家做到“未来有房，心中不慌”；同时提供长期稳定的首套房金融支持方案，为他们置业提供实惠。

第四个层次的30%，是完全市场化、较为高端的商品房，这部分需求现实存在，不必过度干预。”

2016年，深圳市委、市政府印发《关于完善人才住房制度的若干措施》要求，“十三五”期间，深圳市筹集建设人才住房和保障性住房40万套，其中人才安居房30万套，总建筑面积2600万平方米，相当于特区建立以来政策性住房的总和。

深圳市规土委相关负责人表示，到目前为止，全市通过城市更新配建的保障性住房面积已达440万平方米，城市更新已成为保障性住房建设重要途径之一。由于“十三五”期间保障性住房建设任务加大，原配建规定已经无法满足新的需求。按照时效性、全覆盖、职住平衡原则，对城市更新项目保障性住房配建比例一、二、三类地区空间范围进行相应修订。

据深圳市住建局的不完全统计，截至“十二五”期末，保障性住房覆盖的人群大约是136万人，按照官方公布的2015年年末常住人口1138万来计算，覆盖比例为12%。

深圳市住建局相关负责人曾表示，保障房的数量缺口较大，住房保障是覆盖到户籍人口还是覆盖到常住人口并没有清晰的定位，而住房保障在市和区之间的责任也存在不平衡现象。

在发挥市场配置住房资源上，深圳在探索将人才住房和保障性住房分开，鼓励各单位利用存量用地开发建设人才住房，分给员工或向社会人员供应，并鼓励房企改变资产配资，就持有的存量房、新建租赁住房等，与政府签订人才安居住房长租协议。深圳市人才安居集团也组建成立。

“建人才安居房和租赁住房不是为了降低房价，而是让人才避免高房价，这侧面反映深圳房价上涨是不可阻挡。深圳房企去开发并持有租赁房，出发点是好的。但是在深圳高房价、高改造成本下，租售比十分高，租赁收益率低只有2%，这个前景并不是特别乐观。”李宇嘉对中国房地产报记者谈到。

何倩茹称：“我们还是呼吁多增加纯商品住宅用地的出让，同时也加大保障房的建设，这样才能更好地达到平抑房价的效果。”

从北上广深四大一线城市的目前情况来看，深圳对外来人口采取的是较为宽容的户籍政策。2016年，深圳户籍人口增加了近50万，增幅高达14%。

“经济改革发展到一定的高度深度，必然催生城市行政管理体制的深化改革。”一位关注城市发展改革的人士告诉中国房地产报记者，“这将是作为一线城市，也是经济特区的深圳在行政体制领域的一次平权改革，影响深远。”

时值中国房地产报创刊25周年，将在北京隆重举行“中国房地产界荣誉殿堂暨中国房地产报创刊25周年庆典活动”。活动内容包括专版报道、论坛演讲、项目推介、智库服务、汇编资料、视频节目及全媒体传播等等。此次活动还将评选出“中国房地产界改革创新25年荣誉殿堂 ·典范项目、典范企业、荣誉人物”。

期待您的关注和参与！