“北上广”房租上涨，到底和长租公寓ABS有何关系？

近日， 北京房租快速上涨引发热议，批量收房再转手出租的长租公寓运营商成了众矢之 的。

除了此前魔方、自如之外，8月9日，国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs"高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划"上市，来自第三方运营商的长租公寓ABS（资产证券化）又添一单。之前，蛋壳也传出其ABS产品近期上市的消息，长租公寓ABS的上市似乎变得密集起来。

长租公寓ABS，是房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种融资方式。

作为一种资本形式， 市场热议“资本推升租金”一事，是否会影响到长租公寓ABS产品发行呢？而房租涨得这么快，是否因为长租公寓ABS产品的推动呢？

东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示，从资本逐利性来看，资本对长租公寓经营主体的盈利提出必要回报率相关的要求。因此，在正常良性的公司经营需求下，长租公寓对租金回报也会有相对更高的需求，这种 租金提升属于市场资源配置的必然结果。

其同时指出，“行业处于发展初期， 个别企业存在非市场化的商业行为，引发了市场资本推升租金的热议，或许会导致个别因非市场化商业行为催生经营风险、资产质量风险的长租公寓ABS存在负面影响，但总体来看影响不大。 ”

北京某大型国有证券分析师也表达了相同的观点。其认为，资本或是租金上涨的因素之一，但背后的驱动因素还包括季节轮动、一线城市人口持续净流入、住房租赁市场供不应求的影响。相比其他融资方式而言，ABS在成本、效率方面具有相对明显的优势，从中长期看，长租公寓及其ABS产品不会受到太大干扰。

据第三方机构统计，一线城市尤其是北京今年7月份单平米月租金环比上涨2.2%；部分涨幅较大区域甚至达到环比涨幅分别为10.5%和10.7%；引发了市场上对高房租的大讨论。

有分析师斥责部分中介公司行为不良，提前囤积了区域房源，然后制造环比恐慌上涨数据误导市场；不过，也有人质疑，资本介入导致房租上涨。

全国连锁房屋经纪机构“我爱我家”研究院院长胡景晖直言， 今年房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商， 争抢房源、高价收房、重装修 ，继续违规的N 1出租 ， “以高出市场20%到40%的价格在收购，导致售（租）房成本直接上升了。”

政策红利激励，加上新增流动人口和大学毕业生等租赁群体大增、中商产业研究院预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；多方加持之下，长租公寓引来了资本竞逐，品牌房企、国有资本、房地产中介、资产管理背景公司及创业公司纷纷加入。

在业内人士看来，激烈竞争之下，长租公寓+金融产品的创新是发展的必然。