现在谁是地产界最悲惨的人？是北京、上海、广州手里有商住房的地产人！
政策越来越严，这几个城市，新的商住、企业手里的存量商住都不能卖给个人了！甚至连抵押都不行了！交易量下降了99%。
有房企想到了改造成公寓用来出租，但发现这次地方政府做的很决绝：1、有上海地产人称，他们没有交房的新建项目都被要求恢复商办的结构，比如：一层只能有2个洗手间，拆除多余上下水管……；2、还有政府人员警告说，如果政府发现谁顶风偷偷把商办改成公寓，未来不排除晚上断电的可能……这还怎么做公寓呢，顶多能做工棚。
现在谁是买房者里最忐忑的人？是存够了钱选好了小区，却还要过摇号这一关的人。
上海出台规定，项目新开盘，如果积累的客户人数超过房子的数量，就要由公证机构主持摇号，以保证不产生其他费用……据说这个政策还将大面积推广。明源君认为，这意味着，没有任何关系的购房者，也将能在限价令下，买到低于市场价的房子……当然，前提是你的号能被摇到……
这两件事情，彼此有联系吗？明源君觉得还是有的。
❶ 公证摇号卖房，实际上是为“限价令”打了一个补丁。明确了地方政府批准售价和市场价之间的差价这个巨大的利益，到底归谁的问题。
❷ 摇号卖房的前提，是在现在这个价格下，买房者远远多于房屋供给数量。也就是说在限购限贷这么严厉的情况下，供需矛盾仍然没有解决。
❸ 商办被改成“商住”，一方面是房企打擦边球钻空子想多赚钱。另一方面，在一些区域，商办严重过剩，地方政府把那些地块规划成了商办，房企又因为销售压力而修成了住宅。之所以出现这种差异，是因为双方诉求不同……
❹ 公证摇号卖房，说明住宅供给不足；商住房大量出现，说明商办过剩；这2者背后的原因是同一个，那就是各种原因导致的供需错配……
❺ 政府打击商住的一个主要目的，是保证能够通过规划控制城市人口增加。
下面明源君详细来说。
公证摇号卖房
解决了“灰色利益”分配的问题
也说明供需矛盾仍然存在
据明源君所知，在限价令出台之前，在新房交易过程中，也有一些灰色利益，比如一些比较紧俏的楼盘，销售人员私下收取“喝茶费”等等。
不过，限价令出台之前这些问题，并不是大问题，开发商企业内部就可以解决这些问题：
●既然收取“喝茶费”都还有人要买，说明房子价格还有提高的空间，而项目价格提高了，买房的人就少了，也就达成新的平衡了。
●收取“喝茶费”的个人所侵占的，其实是开发商企业的利益，企业可以开除相关人员，比较严重的，甚至可以报案处理。
但是2016年南京、苏州等地出台“限价令”之后，全国各地跟进学习，一切都不一样了。限价令有2种：
第一种是：新项目的售价，不能超过周边在售同类项目的价格，没有在售项目的，不能超过之前销售项目的价格，或周边二手房价，项目二期售价不能超过项目一期售价。
第二种是：项目备案价=地价+建安成本+一定比例的利润
相关配套措施还有：
❶ 实际售价不得超过备案价格。
❷ 备案价格一定时间内不得上调（2个月、3个月、6个月），再次调整时一般不得超过一定幅度（如6%、15%等）。
❸ 拿到预售证的房源必须全部公开标价销售……
限价令下，市场价和备案价之间出现了明显的差价。
2016年楼市很火爆的时候，在一些热点城市，房企准备卖3万，也能卖到3万，但政府只批准卖2万5，100平方的房子，就产生了50万的差价。也就是说，一个人买下这套新房，转身到对面的中介去挂出来，转手就能赚50万。
这种情况下，房企最开始是想把这部分差价收归企业的。
通常的灰色手段有：把房价分拆，超出备案价的那一部分包装成装修款，另签合同；与车位捆绑销售，通过把车位总价拉高和全款支付等形式弥补超出备案价部分的房款；巧立名目以第三方名义收费，如“电商费”、“团购费”、“信息服务费”、“号头费”等等。但是后来，这些措施很多遭到了政府的打击。而企业做事，必然留下凭证，成为打击的证据。
遭遇打击之后，既然房企无法直接赚取这部分差价，于是开发商就开始进行灰色的利益让度。
比如，让企业内部员工购买，转手赚取差价。
还有，让关系户购买，进行利益输送。
东部某限价城市，某房企让兄弟公司以备案价格买下自己开发的项目，再以二手房的形式加价后进行销售。
当然，之前房企开盘，也有抽签摇号等程序，但是请来的都是商业公司，房企是可以决定把房子卖给谁的。最终的结果是，真正抢手的项目，大部分卖给了关系户，普通百姓再去买的时候，已经是按照市价出售的二手房。
这次上海出的这个大招：公证摇号，让普通的毫无关系的买房者，有可能买到低于市场价的房子。但是前提是：你得摇中！
实际上，在之前土地拍卖“涨停板”政策出台后，也有几个城市出台了抽签政策来解决土地给哪家房企的问题。而之前政府限价房也用过公证摇号的形式。
需要用摇号来解决房子分配的问题，只能说明：
虽然限购、限贷的政策已经如此严厉，而限价之后的房价其实也不便宜，但是，供需矛盾仍然存在，房子仍然不够。
这就引出了明源君要说的下一个问题：市场上的住宅远远不够，房企也知道这一点，所以把许多商办修成了“商住”。那么，地方政府当初为什么不把这些地块规划成住宅呢？
商办过剩，这是全国地产界公认的事实。
2016年全国商办地产库存超过2亿平方米。即便是表现极好的北京，商办物业去年的平均售价、平均租金也分别同比下降了6.4%和4.6%，空置率却同比上升了5.5%，至11.4%。
冰冻三尺非一日之寒。2015年，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，平均空置率达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，平均空置率高达28%。
有的城市商业地产人均面积超过7平方。也就是说，该城市的每个人到商场里去开个铺都可以……
一二线城市，总体来看，商办过剩，住宅不足。
那么，在有选择的情况下，房企当然会选择修住宅。
那么，为什么房企不干脆去拿一些住宅用地名正言顺的修住宅，而要拿一些商办用地，偷着修住宅呢？
明源君认为主要有以下一些原因：
❶ 供需矛盾：住宅用地毕竟是有限的，抢得很厉害，有些房企吃不饱。
❷ 政策限制：许多项目，地方政府规划就是商业、住宅用地在一起的，商业占多少比例、住宅占多少比例，必须一起拿，不得已。
❸利益诱惑：以建成楼面价来说，商业用地许多时候比住宅便宜，有的便宜50%，有的还能和当地政府谈条件。住宅建成就可以卖出去，实现快周转，而商业则要持有一些，财务成本比较高。所以，如果在商业用地上修住宅，操作的好，赚得比在住宅用地上修住宅多。
❹特殊原因：限购比较严厉的时候，商住可以绕开限购政策，比普通住宅便宜，还能解决居住问题，成为爆款产品。
那么地方政府为什么不多规划一些住宅，而要规划相当规模的商办、工业用地呢？有以下几个原因。
❶ 政绩驱动：对于地方政府来说，商业、工业发展是政绩，而住宅很多却未必是政绩。
❷ 收入驱动：商业、工业地产后续都可以持续贡献税收，而住宅基本就是卖地那一次。
❸ 未来驱动：政府的规划，是面向许多年以后的未来的。比如，一个地区现在已经有足够的商业、办公，但是那个地区规划中是未来中心区，当然要修建更多商办。
双方的利益诉求不同。而且房企基于当下作出判断，政府依据未来作出判断。最终，问题就会出现。举二个例子来说：
●某地曾经规划为一个“商务区”，但是其写字楼、商业等迟迟没有建成，商住公寓倒是建了不少，“商务区”如果变成“居住区”可就尴尬了。
●某地因为都是住宅，缺乏产业，变成“睡城”，大家都要坐一个多小时车去CBD上班，于是规划了大量的商业、工业、写字楼，希望能“商住产一体化”，大家可以就近上班。结果修起来一看，又全部是公寓……大家还是要坐一个半小时车去上班。
这次地方政府下这么重的手，应该就是意识到类似的问题出现的太多了。但是，许多房企抱怨，为什么之前大家修的时候不管，现在修好了来管，也不是完全没有道理。
还有一个很重要的问题是能否通过规划进行人口控制的问题。
一线城市都在控制人口，根据规划，未来五年，北京、上海、广州、深圳的人口增长空间分别为129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人。
也就是说，除了深圳还有比较大的空间，其他几个城市都不乐观。
有地产人猜测，这也可能是北京、上海、广州对商住下重手的原因。
本来，规划多少住宅，住多少人，是可以控制的，但是，如果规划中的商办，也变成类住宅，人口就没有能够按计划进行控制。而且商办比较便宜，分割又比较小，能容纳的人口比普通住宅多。
而这一次政府对商住的态度也是空前严厉的。几个城市已经出台政策，要求商住不能抵押变现。有上海的地产高层告诉明源君，他们的商住房，凡是没有交房给客户的新建项目，都被要求按照规划重新整改，其中最严厉的要求包括：
商办每一层，只能有1--2个洗手间，多余的上下水管道要拆掉。
这也就意味着，未来即使把这些房子改造成类住宅出租，每一户也不可能有独立洗手间，那也就不可能建成高档公寓，即使出租，最多就是工厂宿舍……
还有政府人员透露，未来如果发现有人将商办当住宅出租，将在晚上12点到早上6点对全楼断电……这种情况下，更不可能做公寓。
商住未来的路能怎么走？明源君是这么看的：
● 一、在二三线一些管制不严厉的城市，可以继续按照过去的传统处理。
● 二、管制比较严厉的城市，限制出售但不限制作为住房出租的，可以考虑打造成长租公寓。
● 三、管制特别严厉的城市，不准作为住房出租的。只好改造为联合办公，出租给一些初创的小公司，做孵化器等等。有条件的，可以改造为商业。
● 四、做长租公寓和做联合办公，没有经验的，可以考虑引入有经验的运营商。
● 五、财务成本在6%以下乃至略高的，凭借租金可以维持几年再看情况，财务成本更高的，要迅速寻求合作等途径变现，否则就会长期亏损。
六、有规模的企业，出租赢利之后，可以考虑上市、出售给上市公司或者打包成金融产品变现。
（图片来自网络，向原拍摄制作者表示感谢）
作者：明源地产研究院 天风
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