珑曜上城，百万预算的刚需福音

龚新宇看楼市 · 公众号 · 房地产 · 2025-03-10 18:05

正文

这是龚新宇的第1010篇原创

大家好，我是龚新宇，四娃奶爸，因为娃多，不断改善买了多套广州的房东，帮500多个客户置业广州，帮3000多个客户完成了咨询，看新盘300多个，看二手房源五千多套，协助客户放款近20个亿。

2025 年的广州楼市杀出了一匹黑马 —— 广州地铁珑曜上城，堪称楼市 “卷王”，一经亮相便迅速吸引了众人的目光，成为了市场焦点。

总来接说，就是有书包，有地铁，价格便宜，实用率高，缺点就是位置偏，配套弱。

项目优点：

1、拿地价1万，拿地成本低，到时候开盘价不会很高。

2、使用率约130%，户户全南向， 全系标配入户花园， 全系标配270°环幕飘窗+大方厅。

3、配建一所 36 班九年制学校，未来能“目送”孩子上学

4、3号线的石基南站约500米，2站番禺广场；通过3号线无需换乘直达珠江新城

5、身规划有4000㎡的商业，西侧金龙城财富广场，有不少底商甚至引进了麦当劳，一站龙湖天街、两站永旺梦乐城，商业配套相对丰富。

项目缺点：

1、目前周边还是农田、村屋、厂区为主，城市界面差。

2、东南面有医院，视野不太好，周边有高压线。

3、目前教育存在不确定性，学校品牌，开学时间等。

4、 1栋和2栋的小户型朝向亚运大道，有噪音和粉尘影响。

这个项目开盘价我预测在2.2万起，总价160万起，考虑到高使用率，以及大家都不想背杠杠，这个总价买三房，还是非常有吸引力的。

项目概况

这个地块是去年12月广州新城停车场一期地块（亚运大道BD0210116地块），被广州地铁地产以底价118396万拿下，折合单价1万一平。

广州新城停车场地块前段时间就已经确定备岸名：广州地铁地产·珑曜上城。

珑曜上城目前开放了营销中心以及样板房。这个项目是到访就永久保护，如果想要返佣的千万别自己去看。

珑曜上城即将开启认筹，提前认筹开盘享开盘98折，还能优先选，预计五一就会正式开盘。

总占地面积：68万平方，分四期开发，一期占地面积：11.5万平方，一期建筑面积28.48万平方，总楼栋6栋，总户数1120户，车位比例1：1.1。

产品

珑曜上城是一个巨无霸项目，总体量约68万㎡，分四期开发，一期占地11.5万㎡，将建6栋住宅，总货量约1120套。交楼时间预计2027年10月。学校28年交付。

首开1、2栋 ，为32层高， 2梯5户，产品主推 73㎡、87㎡、91㎡、109㎡、130㎡ 五个户型，全为南向户型，开了 87和73方两个样板房。

1栋和2栋，32层高，两梯五户，3栋和4栋，42层高，三梯五户，9栋和8栋，47层高，三梯五户。

使用率高达130%**，得益于20%阳台赠送、270°环幕飘窗及灵动空间设计，73㎡可做四房，实用性远超市场同类产品。

配套

1、书包