等一等！老黄埔“卷王”驾到，这一次要大杀四方

跑起来了！广州的买家真的跑起来了！

刚刚结束的2月，全市一手网签3815套， 环比上涨71%。

不光一手发力，近两个周末，广州二手看房人数 连续突破1万组， 仅贝壳便成交500套，是近一年的峰值！

市场筑底回暖，挑动着不少看房客的神经。

这不，房产君身边就有朋友，想在老黄埔安个家，一轨直达金融城的公司总部，告别租房，上班七拐八拐的痛苦。

暴露了住郊区的房产君，到金融城也很痛苦

作为熟人，房产君也不绕圈子，喊住她“别急，再等等 ”。

因为老黄埔就要杀出一位 “霸总式卷王” ：5号线上盖、地铁入户、超130%使用率、老黄埔容积率最低新盘……

最重要是， 首付30多万起能买南向三房两卫，70+㎡的房子100㎡的享受！ 主打一个无痛上车。

这个项目 还没正式亮相，只公布了案名 广州地铁地产·珑岄上城 ，市场信息极度保密，但看完房产君扒来的一手线报，你绝对会感叹：

这盘一开卖，肯定大杀四方！

广州地铁地产·珑岄上城效果图

卷进珠金琶改善圈！一轨直达CBD

我们判断一个项目是否优质，最首要也是最核心的指标，肯定是地段，而地段好不好，要看它与就业中心，就是CBD的关联。

曾有 这么一套简单粗暴的 “圈区房” 理论。

CBD半 径 15公里，为 “改善圈”，聚集城市核心资源；

CBD半 径 30公里，为“刚需圈”，房子便宜但配套贫瘠；

CBD半 径 60公里，为“投资圈”，不是买来住的，而是买来炒的。

如今房住不炒，大家更倾向买一套住得舒服的好房，这套理论同样适用，因为离CBD越近，就越容易享受精华配套。

所以“改善圈”的房价一直很贵，曾几何时买新房必须准备5~8万/㎡“入场费”。

但是！但是！但是！

广州地铁地产·珑岄上城直接帮城市的奋斗者们，卷进了“改善圈”！

项目就在 地铁5号线双沙站上盖， 与 珠江新城、金融城、鱼珠 三大就业中心一轨相连，无需 过江即可畅达。

近到什么程度？ 最快5站就到金融城 （三溪站） ，房产君朋友在汇金中心上班，也只需坐8个站，8点半出门，都能赶上9点上班。

琶洲、科学城 也在 珑岄上城的舒适区内，只需一次换乘，便能 8站内 抵达，而 淘金、杨箕 一线串联，甚至可以 上车拾座，舒适通勤。

13号线二期累计土建近9成， 今明两年开通后，从项目出发，还能快速融入 建设六马路、纪念堂等“老广圈”。 （来源：广州日报）

老黄埔紧邻珠金琶 （广州房产@细鹏摄）

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置身“改善圈”，不仅享受幸福通勤与配套，更重要是—— 享受CBD延展与扩容的财富红利。

早在2017年，广州便启动了第二CBD的建设，老黄埔核心、金融城东区、琶洲东区将串联成片，形成以科创金融为引擎的“黄金三角”。

目前广州有这样势能的地区并不多，放眼全国一线城市，能做到“三驾马车”并驾齐驱、连片发展的板块，几乎没有。

而在这样的地段购房，暗含着 “CBD赚钱-地产存钱” 的叙事，如何理解？

就是CBD经济迸发，城市精英收入上涨，托举周边房价，从而一层层传导资产升级效应。

琶洲房价10年翻倍，如今狂飙至10万+，正是CBD科创产业做大做强后，转换为地产红利的鲜明例子。

最近几年，万科、中建、中交、保利等巨头先后在老黄埔布局，也是希望乘广州CBD东进之风。

老黄埔第二CBD（广州房产@细鹏摄）

城市白领也用脚做出选择， 去年，老黄埔网签3187套，高居主城区第一。 （来源：中指院）

可以说，这里的话题和热度，从来没降过， 此时入局的珑岄上城，不仅在老黄埔嘎嘎乱杀，更将 虹吸各大CBD的购买力 。

卷哭老黄埔地铁盘！出闸＝到家

对买房来说，好地段不能没有地铁站。

老黄埔新盘虽然很多，但你知道吗， 从鱼珠到南岗，能步行500米内到地铁的项目，只有三个。

很多所谓的地铁盘，大门距离出口往往有500米甚至一两公里。

每日通勤的牛马会知道其痛苦所在，尤其下雨天，手上那把小伞根本经不住狂风骤雨，多走100米就是泪 。

住萝岗的房产君更是苦逼，萝岗的刚需盘几乎没有靠地铁的，没有电鸡寸步难行。

珑岄上城却是老黄埔唯一一座真正的TOD ，尤其是，其为广州地铁地产独自开发，与地铁的融合更为密切，技术更为领先。

譬如，下楼就是地铁，出了电梯就是站厅层；地铁闸口出来就是家门口，坐电梯就能回家。

为了方便大家理解，房产君特地做了一张示意图：

不难发现，这是老黄埔第一个， 与地铁有专门连接的地下通道的项目， 不仅不用电鸡接驳最后1公里，甚至根本不用走出地面！

哪怕外面狂风暴雨，哪怕夏天骄阳似火，跟你没有关系，你的回家之路都是愉悦的。

而家门与闸口直连，还大大提升了上班的准点性，我们不妨设想这样的场景，上午7点30分，其他项目的业主急冲冲赶向地铁；而你悠闲喝着咖啡，掐点入闸。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

准时，确定，从容，多休息半个钟！ ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

5号线沿线， 老黄埔 唯一低密新盘

在老黄埔买房，不仅很难找到地铁盘，更难找到容积率、梯户比舒适的大盘。

多少个项目，把房子建到四五十层的天上去，一层甚至做到6户、8户，几乎把容积率用到尽。

市区苦高容高密超高层久矣。

一方面，住太高，不舒服，突发情况难应对。

另一方面，容积率、梯户比过高，几乎可以肯定，楼下没啥花园可散步，每一户楼间距也拉不开，推窗就是看楼，采光、通风不会好。

珑岄上城非常难得的一点是， 容积率只有2.17，都是16~32层小高层与中高层。

这个密度，不仅比珠江新城凯旋新世界还低，更可贵的是， 它是5号线沿线， 老黄埔 唯一的低密项目！

梯户比最低2梯2户，纯板楼，最高也只有2梯4户。

每一台电梯最多伺候64户家庭，候梯时间显然比那些1条梯对八九十户的楼盘更短，电梯间不拥挤，乘梯体验更舒适。

这里房产君还要普及一个知识，传统旧改项目，因为要建回迁，所以容积率往往是3~4，而珑岄上城不存在这个问题。

所以，它可以拿出低密作品，实现最高海拔 不超100米， 最远楼距 可达88米， 你抬头不是钢铁森林，而是蔚然蓝天。

广州地铁地产·珑岄上城效果图

客观说，广州市场上也有一些低容积率的产品，但在楼栋排布上过密， 反而影响通风采光，把园林切碎，一副好牌打的稀烂。

珑岄上城则坚持做规划溢价。

整体采用 大开间排布 ，并且巧妙融合了“高低配”，前排只有16层，与后排高度错开，最大程度保证 每一栋楼的视野、通风与采光。

仔细看，项目南向成功创造出两个横向景观组团， 构成约1.5万㎡围合式园林。

孩子有奔跑的草坪，年轻人有遛狗撸铁的地方，老人家也有闲聊下棋的林下空间，别笑，在老黄埔新盘中真够奢侈。

同时，项目内看大花园， 外看约5000亩龙头山。

龙头山森林公园

一个小区的园林再大再美，也远远不及一座森林公园，洗心洗肺，有趣好玩。

卷疯配套丰富度！16米上TOD大城

再来看配套， 珑岄上城内外被烟火气包裹。

项目周边，5站地铁距离，三溪商圈包罗万象，项目周边，大型商业、三甲医院，公园、学校应有尽有， 不久后还有 约31万方的「万象系商业」要来。

项目周边配套示意图

最有看头的，要数项目自身， 整体抬高16米， 这也是地铁给其命名“上城”的原因，那么，天空之城有什么优势？

一方面，隔离噪音粉尘，视野更佳；

另一方面，通过抬高，项目做出了三层商业，你完全可以在回家路上，享受一顿美味，或者来一场SPA放松，家里缺点油盐酱醋，也是顺手就买了。

而到了小区，又是大花园，这样的立体城市，无疑让你归家的步子都是欢快的。

广州地铁地产·珑岄上城 效果图

在传统的观念里，学校是在小区红线之外的，穿过几条马路才能抵达， 目送式上学，不存在的。

但 珑岄上城两所幼儿园与小学 都在 小区红线内，与花园无缝接驳，自然没有任何车流，整个老黄埔只有这里，能让妈妈站在阳台上，看着孩子走进校门。

而作为广州地铁地产在老黄埔开发的首个TOD项目， 珑岄上城被寄予厚望，未来或将引入优质教育资源，为片区教育水平画龙点睛。

有没有发现，珑岄上城的很多资源，其他项目并非完全没有，但该项目在设计，运营上做到更极致。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而这一切都是以人为原点， 作为第四代TOD， 人与站场的关系更和谐也更紧密，这背后离不开广州地铁地产的匠心和独特优势。

卷爆新规户型！

黄埔首个使用率超130%项目

最后，我们要说说项目的产品。

先下结论，珑岄上城的户型整整领先老黄埔一个代际，居住舒适度也是更上一层楼。

我们来看地块图，很明显是一个东西走向的长条状，这意味着什么呢?

每一栋楼都能做到“近板楼”设计， 每一户都是南向单边位 ， 哪怕是小户型，也能拥有豪宅的体验感。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

广州地铁地产·珑岄上城 效果图

单边位的设计，令它区别于市面上常见两梯六户单位，你会发现，整栋楼体几乎不存在自遮挡，因此能完美承载阳光。

而且， 珑岄上城首发产品使用率 超130% ， 黄埔第一个卷到天花板的项目。

这里房产君还要再普及一下，之前拓展面积，核心是做花池和飘窗，硬做阳改房和阳改厅，这会导致飘窗太大但不实用。 ‍‍‍

但现在不同了，拓展面积更有技巧，比如把客餐厅的共墙变成飘窗等， 户型更舒适也更合理。

比如珑岄上城约74㎡，是老黄埔最小的产品， 但实现了三房两厅两卫，其他项目哪怕突破80㎡，也只能实现1.5卫。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这就是户型的代际差。

现在，就让我们通过建模，来看看珑岄上城的户型是如何遥遥领先的。 ‍‍