欧神小密圈Q&A精选 -004

「龙哥 提问： 欧大，信用卡负债（包括信用卡里面的贷款）会对房贷放款（已经审批，未放款）造成影响不？

答：会。

绝大部分银行把10%最小还款额视为你的支出，要求双倍覆盖。

绝大部分银行会要求信用贷还清。

接这个问题，如果账单日之前还清，或者是选择账单分期，是不是征信不显示负债？那样是不是就可以了，记得你以前说过这个办法 」

最小还款额显示为负债。

好比你12000元的消费，最小还款额1200，会侵蚀你2400元的收入证明。

如果你分12期，每期还1072元。但分期部分是“没有最小还款额”的。所以意义不大。

至于账单日之前还清。可以。

成本有点高。

「匿名用户提问： 欧大，1、年销售额7000万左右的鞋服公司想进一步发展，应该从哪方面突破，有什么推荐的企业经营管理类书来参考下？2，这个级别应该有多少员工，算是合理人效？谢谢您！ 」 

答：1) 鞋业是夕阳行业，Belle都倒了。

7000w又是微小企业，除非创始人很有个性，否则并不看好。

2) 看你的模式是生产，贸易，还是设计。

一般上海一个白领，一年10w肯定要的，政府开支7w，老板赚3w。

也就是每20w增值养一个人。

「 li 提问： 欧欧桑 地点帝都，4月底签了个自认为的‘笋’，然后走zx的经营贷抵押自住房，3个月放款到帐顺利过户拿到房本，不LH的情况下房票用尽。考虑到信贷紧缩的趋势越来越严厉，是应该考虑用配偶的流水继续抵押新房本拿到资金，还是先休整一段，把各种负债贷款优化一下并且腾出来新的房票或者标的再考虑继续做抵押？ 目前年入60（配偶澳籍，无国内收入），算上各种抵押贷信用贷消费贷，总负债400，账面上留了1年贷款。 」 

答：银行贷款就是成本最低的资金。有抵押总是要的。

有计划地一套套加按押到最高额。

400w还早着呢。早着呢。

「匿名用户提问： 坐标郑州低学历，通过去年的行情刚上A8，想换个一线城市生活，现在在上海看房，发现外地人想通过贷款买房已经不太可能（没社保，没户口，有贷款记录），咬牙变卖郑州多套贷款房产全款买到上海房产又感觉不划算，而且由于没有学历，听中介说将来也不可能拥有上海户口，我在想是咬牙坚持，等待将来政策放松或者发生转机，还是转战深圳，对于外地人来说深圳的门槛是不是低很多？（深圳欢迎你，来了就是深圳人），会不会是个不错的选择？我喜欢繁华的大都市还喜欢学习投资房产！ 」 

答：你现在是为自己谋划，还是为子女谋划。

无论自己还是子女，上海都不如深圳友好。除了子女大学阶段。

郑州房子卖了换京沪没有必要。我都想把80000/m的换8000/m。

「匿名用户提问： 欧大，坐标广东佛山，家庭名下有6套房，估算净资产520万，银行按揭及抵押贷款640万，月还款4万，现有现金200万，年入100W，夫妻LH状态，现在两个选择：1）男方将户口迁入深圳，然后在深圳GPGD一刀流； 2）去CQ购房，目标达到1000平方； 问题：1）两个选择哪个为最优选择？ 2）哪个方案利润更高？ 3）如果是您，有什么其他操作建议？ 」 

答：先做1，1赚到钱的话再做2。

深圳胜在短跑。一刀流有可能一年赚1000。

单重庆胜在长跑。重庆可以涨10倍。但深证100000到130000就要喘喘了。

「匿名用户提问： 欧大，要离开北京了回二线工作，还有一张帝都首贷房票，要给儿子（一岁）留套房子在北京吗？如果要留，是买西城的学区房（京籍以后还能回来高考）还是买个郊区临铁次新？钱不多，就200、300w现金。虽然自己在帝都没混好，还是有个孩子混一线的憧憬 」 

答：20年变数太大。

不建议学区，郊区大面积吧。

「匿名用户提问： 刚买好一套房，走流程那段时间轻度焦虑，担心那个环节出问题，以为买好了就不焦虑了，可以集中精力做别的事。谁知现在买好了更焦虑了，是继续买呢还是先等等……胡思乱想停不下来，欧神也有过这种焦虑吗？怎么才能安静下来呢 」 

答：是啊。买房就是一个焦虑连着一个焦虑，太折磨人了。

所以我写《宏观调控卷》充满怨气。

「 云飞 提问： 一个新城区如果道路太过于宽阔，是不是不利于经济发展？我看到人气很旺的老城区，都是有很窄的街道，就好比毛细血管，没有了这些只有主动脉，是不健康的？

就像南京西路，人头攒动，侧边一拐，照样有脏乱差的小巷，这样感觉才对，才充实，饱满，正常。

是这样吗？

我说的是宝安中心区，路好宽感觉很空旷，很难想象繁荣起来是什么状况。 」 

答：宽街无闹市。没有商业气味，就不宜居。

浦东是最大的例子。浦东都起不来，其他城市死得更惨。

从此以后，“战略忽悠局”无边无际。正好运气又不佳，于是完蛋了。