今日（2017年7月20日），住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号文，以下简称153号文）。
加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，九部委153号文重点如下：
鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立住房租赁子公司。
支持相关国有企业转型为住房租赁企业。
支持住房租赁企业发行企业/公司债及ABS进行融资。
支持推动REITs。
鼓励地方政府出台优惠政策。
建立住房租赁信息发布标准。
推行统一住房租赁合同示范文本。
实现合同、住房租赁企业和房地产经纪机构网上备案。
鼓励各地通过新增用地建设租赁住房。
大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
鼓励住房租赁国有企业将闲置国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。
鼓励开发性金融机构加大对租赁住房项目信贷支持。
支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。
其实，早在2016年5月，国务院办公厅就印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发(2016)39号，以下简称39号文）支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
不过由于是国务院文件，后期虽然有广东省、成都市等省市下发配套“实施意见”，但毕竟仅为地区性的。而且各地固有的“租购不同权”，也使住房租赁市场的需求端一直成长乏力。
所以虽然39号文提出：
“鼓励金融机构...向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”
但直至2017年一月，才有魔方公寓信托受益权资产支持专项计划作为首单住房租赁ABS落地。
不过，事情发生了转机：
广州近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”。
作为人口净流入的一线大城广州的“租购同权”试水，加之九部委153号文的落地，两端同时打开，终于给了住房租赁市场及相关融资渠道更大的想象空间。
2017年1月在上交所挂牌的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，成为国内首单住房租赁ABS。
该资产支持专项计划采取了双SPV交易结构。由魔方南京提供信托贷款给底层融资人，再将信托受益权转让给资产支持专项计划。
底层资产为魔方中国及其北京、上海、广州3个子公司经营的30处物业部分公寓2016年6月至2019年6月租金收入。
这30处公寓物业合计租赁面积12.9万平方米，以“特定门牌号的公寓”产生的租金收入作为入池资产，入池房间数为4014间。
截至封池日，已出租房间合计3510间。
魔方公寓预计，资产池内预期租金和物业费总收入会超6亿，其中租金收入5.5亿，物业费收入5500万。
产品结构分层方面，采用了优先/次级支付机制，优先级共设3档，规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元，共3.5亿元，预期收益分别为4.8%、5%和5.4%；次级规模为3500万元。
此外，由魔方中国承担差额支付承诺义务，并引入担保人。
资金的连续供给对房地产企业至关重要。但在目前的大环境下房企融资面临的种种困境。本来，房企常见融资渠道有：开发贷、信托融资、境内外发行债券、非标表外融资、股权融资、资产证券化。但近年政策的逐渐收紧，及金融业监管风暴的来袭，几乎全方位立体化封堵了房企各种融资渠道。
开发贷一般是房地产企业最为稳定和主要的融资模式，但是开发贷需要企业“四证齐全”，同时资本金比例达到要求之后才可以办理，而且开发贷款的额度是受抵押物价值的限制。这不仅难以满足房企扩张需求，也存在现金流错配等问题。而且银行贷款一般都倾向于大型国企。
至于信托融资，本来那些满足“四三二”的还可以借道特定资产收益权转让及回购、名股实债等方式进行融资，但监管风暴中关于信托房地产融资的监管检查中，银监会进一步明确了，通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资及名股实债均属违规。
债券发行方面，自2016年10月底以后，不仅仅是两个交易所同时提高了房企发债门槛，银行间交易商协会也明显加强了对于地产企业融资的监管。发改委则更是严禁地产商发行企业债用于商业地产项目。
2016年下半年后，银监会就逐步严格房地产相关监管规则，同时要求将表外理财纳入监管体系，比照自营管理。而监管风暴开始后，对银行非标业务的约束更大。
股权融资主要包括IPO和增发，定增作为上市公司再融资权益类融资方式之一：对上市公司无盈利能力要求，亏损企业也可申请发行。相较而言，定增本是发行条件最低的股权融资方式。但今年新规下发后，定增融资之路也几乎走到了尽头。
相较于上述房地产企业的外部融资渠道，资产证券化有比较突出的优势：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离，不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求，而且通过信用增级，ABS产品能够吸引更多的投资者，同时降低发行成本。
虽然在近期，部分住宅类ABS融资也存在一定收紧迹象，但正由于ABS基础资产种类广泛，结构类型丰富，所以仍是房企外部资金来源的重要渠道之一。
三、建房[2017]153号文及国办发(2016)39号文全文
（划重点）
关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局）、发展改革委、公安厅（局）、国土资源主管部门、工商局（市场监督管理部门）、证监局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局：
当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。
为进一步贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号），加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，现就有关事项通知如下。
党中央、国务院高度重视培育和发展住房租赁市场，近年来作出了一系列决策部署。
各地区有关部门要将思想和行动统一到党中央、国务院的决策部署上来，充分认识到加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要举措，是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度的重要内容，是解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的重要方式，是实现全面建成小康社会住有所居目标的重大民生工程。
鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。
人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。
住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接。
加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；
建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益；
建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制；
加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。
鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应。
按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。
支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。
积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。
探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。
要落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。
各地要建立部门相互协作配合的工作机制，明确住房城乡建设、发展改革、公安、财政、国土资源、金融、税务、工商等部门在规范发展住房租赁市场工作中的职责分工，整顿规范市场秩序，严厉打击住房租赁违法违规行为。
推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。
充分发挥街道、乡镇，尤其是居民委员会和村民委员会等基层组织的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移，实行住房租赁的网格化管理；建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。
各地区有关部门要切实加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境。
要结合当地实际研究制定具体实施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。
选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。
试点期间，各城市应于每年1、4、7、10月的15日前，定期报送上一季度试点工作进展情况，由省级住房城乡建设部门汇总后报送住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部和国土资源部。
住房城乡建设部会同有关部门及时总结试点工作取得的经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。
各地区有关部门要按照职责分工，加强对人口净流入的大中城市发展住房租赁市场工作的督促指导。
要注意分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，发现问题及时纠偏。
住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部和国土资源部会同有关部门，跟踪指导各地工作开展情况，总结经验，不断完善政策。
住房城乡建设部 国家发展改革委 公安部 财政部
国土资源部 人民银行 税务总局 工商总局 证监会
2017年7月18日
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。
为加快培育和发展住房租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。
支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。
支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。
努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。
落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。
非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。
住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。
完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。
在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。
各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。
允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；
对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；
对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；
对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。
支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
完善住房租赁法律法规，明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。
省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理，加强工作指导，研究解决重点难点问题。
城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。
加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。
住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。
公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。
各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。
各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境。各地区要根据本意见，研究制定具体实施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。
住房城乡建设部要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。
国务院办公厅
2016年5月17日
