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总部搬迁上海的一年多以来，是正荣地产发展的关键时间，这一年多里的竞合之道，使得千亿目标成为水到渠成之事。
编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 进入正荣地产位于上海古北国际财富中心二期的办公室，在这个外观看似普通的5A写字楼里，很难想象绕过前台折入尽头，一间古色古香的会客室隐匿其中，3米骏马奔腾壁画之下，一卷狂草书法铺开。无论是这个极具书香气息的会客室，或是正荣地产总裁林朝阳的办公室，功夫茶具都是不可缺少的一部分。
一边泡茶一边聊天，是正荣地产惯常的会客之道。在这位总裁看来，企业经营犹如泡功夫茶，每一道工序都要严格按照流程制度办理，每一个细节都要做到恰到好处，体现匠心精神。
这位正荣地产总裁，语速与思维的运转一样快速，正如总部搬迁上海一年多以来正荣的奔跑。
多年来跟踪报道正荣地产，最大的感受是，这家企业经历过近几年的高速发展后，思路和脉络比以往任何时候都要清晰。正如林朝阳所说，现在是正荣地产最好的时候，我们搭建的平台和提供的机会是行业中上游水平，企业发展犹如泡功夫茶，好茶叶犹如人才，是企业发展的愿力，我们希望有更多认同正荣价值观的精英人士加入我们，一起创造正荣地产的未来。
两年变迁
2016年3月，正荣地产正式将总部迁至上海，林朝阳直言，总部搬迁上海的一年多以来，是公司发展关键的时间，这一年多里正荣地产的竞合之道，使得正荣地产更加明晰了自己的方向和未来，也更加笃定自己的发展策略。
从闽赣的区域地产龙头企业，发展到全国布局的4大区域18个城市，正荣地产骨子里流淌的是“爱拼敢赢、开放拓展、善观时变、顺势而为、合群团结、豪爽义气、恋祖爱乡、回馈桑梓”的血液，其精神内核已深入每一个正荣人的骨髓，并成为正荣地产发展的愿力。
从区域布局来看，正荣地产抓住了全国经济发展的脉络，成功布局了长三角、环渤海、中西部以及海西区域，这四大区域也是近十年来中国经济高速发展的缩影，足见正荣地产的前瞻性。更为行业所乐道的是，正荣地产在这4大区域里重点深耕的18个城市，均为发展良好而且后劲十足的城市。作为正荣地产的深耕策略，这些城市给正荣地产提供了基石，而正为城市而荣的品牌发展理念，也为正荣地产快速融入城市，并改善这个城市的人居环境提供了方向标。
和大多数第二梯队的房企一样，发展是第一要务，正荣地产在总部迁往上海的这一年多时间里，其发展速度有目共睹，而在快速发展的背后，追求有质量的增长，更是正荣地产这几年坚守的底线。与其他房企不同，强调利润、强调增长质量，比以往任何一个时候被正荣地产所重视。
如何鱼和熊掌兼得？林朝阳指出，目前房企的集中度越来越高，利润也会集中在这几个大企业，要做小而美的公司已经很难了，“如果要做到美可能就得轻资产，虽然轻资产很多人都在提，但是真正落地还是很难的”。
然而，企业要跨越梯度发展，在规模扩张的表象之下，是企业发展战略、运营模式和现金流及人才储备等多方面多维度极大的演变，正荣显然清晰地认识到这一点。
“上海的资本运作空间更大，创新的金融手段更多，关键也是人才，在产品的研发中能形成竞争优势，在服务体系上，要形成核心竞争力，而这一切都要靠人才。”
发展水到渠成
在业内，500亿和1000亿规模都被视为房企需要跨越的两道大坎，跨过了第一道坎的正荣将第二道门槛锁定在2018年。
在林朝阳看来，千亿目标既是公司务必完成的任务，同时也是水到渠成：“从2014年到现在，我们每年权益销售金额复合增长率均超过35%，一直保持着健康、稳健的增长态势“，而正荣地产目前的储备货值也为2018年千亿目标打下了坚实的基础。
快速扩张之中，如何平衡规模与利润成为企业必须要面临的问题。对此，林朝阳指出，其实正荣地产的模式不算高周转，也不刻意去提高周转率，“我们定位为改善大师，不会牺牲产品的品质去追求规模”。
此外，林朝阳认为，正荣冲击千亿目标也是基于形成规模效应、降低管理成本的考虑。
“千亿战略跟深耕战略的出发点是一样的，目前我们进驻的都是一线和强二线城市，进入一个城市后至少要做3-5个项目，以苏州为例，包含合作的项目，我们有近20个项目，天津现在也有六七个项目。深耕一个城市，管理成本也会降低，对客户的认知会更透彻，对客户的挖掘肯定也会更深入。”
在他看来，正荣近两年来业绩之所以飙升并非激进，而是踩对了拿地节点。
正荣式竞合之道
拼搏但不乏思略，在快速发展的道路上，正荣地产正以谦恭的心态由内而外完成企业的蜕变。
在并购、公开市场拿地以外，如何与竞争对手合作也是正荣拓展的一大方式。截至5月底，正荣地产已经和万科、保利等近20家大型房企展开了合作。
林朝阳曾多次表示：“在目前的房地产市场上，仅依靠招拍挂获得土地资源对房企而言成本太高了，强强联合已经成为房地产开发的一种趋势，合作开发不仅可以实现合作双方的优势互补，还可以降低公司的运营风险，优化资源配置，对于正在快速发展中的正荣地产来说，这是一个必要的选择。”
按照正荣的战略规划，未来千亿目标的实现中，将有超30%的业绩来源于合作项目的贡献。可见，牵手合作是正荣地产快速扩大规模的捷径，同时这种方式也给予了正荣地产更多期待。
林朝阳指出，公司对合作对象的要求原则上是“排名比自己靠前”，基本是TOP20左右的企业，“强的企业肯定有他强的优势，我们是真的很认真地、热心跟对方学习，看对方有什么好的管理方法。我们要发展，就要学习这些企业先进的经验”。
在合作上，正荣地产有一个不成文的内部指导原则，即51%和49%的关系，如果双方合作关系良好，本着长期合作和更加开放的精神，我们愿意给合作方做适当的让利。
而在新业务的拓展上，一线城市目前正荣地产只进入了上海，考虑到一线拿地困难的现状，正荣地产还将增强运营商办和自持的能力，在长租公寓、城市更新等领域挖掘存量市场机会。
林朝阳介绍，公司近期一直在研究文化旅游小镇，计划在一线城市和强二线城市一小时辐射圈内探索文旅地产、特色小镇等新兴业务。
可见，在全新的企业战略愿景和布局之下，正荣的谦恭心态将是其发展道路上的一大助力。未来，正荣地产在秉承均好发展的基础上，发展空间会更广，正荣人的狼性和冲劲也会更足。
以下为观点地产新媒体对正荣地产总裁林朝阳先生的采访实录：
观点地产新媒体：公司这两年的业绩增长很快，未来怎么实现千亿目标？
林朝阳：我们一直强调企业要积极并稳健地成长。从2013年到现在，我们每年的权益销售复合增长率均超过35%，增长到2018年，加上近几年合作和收购的项目，千亿目标的实现也是水到渠成的结果。
正荣集团现在已经形成了“三驾马车”并驾齐驱、互相协同的发展格局，地产板块的发展是其中重要的一环。我们要从人才规划、产品体系、服务体系上打造核心竞争力，搭建有竞争力的平台。同时加大收并购力度，我们今年要求收购兼并，合作的比例要超过30%。
观点地产新媒体：企业合作方面还是有很多微妙之处，有时候并不见得那么愉快，正荣在合作这方面是怎么样的？
林朝阳：我们合作心态是开放的，目前我们现在基本上都跟TOP前20左右的企业合作。在合作上，我们不一定要控股，也不强调由我们来操盘，各取所长，共同把项目做好。合作方式上比较灵活。
观点地产新媒体：只选强者，不担心对方挑？
林朝阳：对方挑的话，我们态度好一点。强的企业肯定有他强的优势，有先进的管理经验的企业，我们可以向他们学习，这种合作方式对大家来说都是各有好处的。
总的来说，我们是真的很认真地、热心跟对方学习，看对方有什么好的管理方法，我们将来要冲千亿的规模，更要学习这些企业先进的经验，像万科、保利、碧桂园这些已经做了很多年的规模企业，自然有一套自己特有的管理方法。
观点地产新媒体：怎么看待目前的房地产市场？
林朝阳：我们做房地产，有一个共识，那就是行业要稳定健康发展，暴涨暴跌对整个行业都不好，对企业的管理也不好，暴涨之后的暴跌也很可怕，现在很多小企业退出就是因为这样。
我们布局的城市基本上都在二线城市，最近也拓展二线城市周边的潜力城市。
上海的资本运作空间更大，创新的金融手段更多，人才更多，产品的研发竞争优势也很关键，这个是无形资产。
从产品布局上，我们有四个产品系列，主要是做中高端改善产品，中间大，两头小，房地产这个阶段肯定还是做改善产品的空间更大，保障房政府做，最高端的别墅，市场占有率有限。改善型产品是市场主体，这个战略定位我觉得还是很准确的。
目前房企的集中度越来越高，利润也会集中在这几个大企业。要做小而美的公司很难，如果要做到美可能就得轻资产。虽然轻资产很多人都在提，但是真正落地还是很难的。
观点地产新媒体：公司今年新进了郑州和合肥，也在西安拿项目，在区域布局上的选择标准是怎么样的？
林朝阳：区域方面，我们还是想把四个区域的布局巩固好再考虑其他的区域。城市方面，我们在西安已有两个项目，并陆续有新项目落地。
选择郑州和西安考虑的还是这些城市人口导入能力，郑州和西安对周边的城市的吸附能力还是很强的。整个河南的人口有1亿多人，郑州马上成为2000万人口的城市。
观点地产新媒体：在降低成本确保利润方面，有哪些综合的策略或者操作方式？
林朝阳：房地产行业发展到现在，激烈竞争是常态；我们要接受一个事实，那就是拿地盖房就能赚钱的时代已经过去，正荣地产在土地市场乃至投资领域有一套自己的打法。
首先，在公开的土地拍卖市场上，遵循“广泛参与、不错不漏、不拿地王”的原则。
我们拿地通常会有几个步骤，在初步判断阶段主要由我们的城市子公司进行判断，在拿地前期通过所在城市的子公司进行客户研究给出一份市场报告和预期价格，之后，我们每周通过一个投资委员会来进行价格、方案、测算、资金拼盘的二次审核，其中营销部门、财务部门、研发部门、成本部门、运营部门都共同参与到对项目的论证，进一步论证土地的可取性。最后，在拿地的前一天，由投资部上报决策委员会决定授权价格。一旦土地价格超过我们的授权价格，我们就会放弃，因为要保证所获取的项目有一个合理的利润率。
第二，加大收并购力度。我们今年仍将保持积极的投资态势，加大对优质项目收并购，为此我们配备了专业的收并购团队，各城市公司也配备专业的人员。
第三，加大合作力度。合作过程中，一方面企业间互相学习交流，共同成长，优势互补，1+1大于2，另一方面合作开发后，利益共享、风险共担，此外，合作开发也能增加拿地概率。正荣地产目前跟综合实力在前二十强的房企进行广泛的合作，我们的心态非常开发，取各家之长，彼此共同发展，在合作良好的基础上，可以做适当的让利。目标是把共同的项目经营好。
其实，土地市场的竞争，也是综合实力的竞争。这其中包含产品、服务、人才、企业文化等企业核心竞争力的问题。
观点地产新媒体：公司的管理架构是怎么样的？
林朝阳：我们目前还是两级管控，地产总部+城市公司，最多下面再加个项目公司。这样灵活一点，运营效率也比较高，等达到千亿规模以后，这个构架可能会适时调整。
观点地产新媒体：要实现千亿目标，您觉得可能遇到的最大问题是什么？
林朝阳：最大的困境还是人才。我们目前推出了事业合伙人制度，目的就是让员工有当家做主人的感觉。在项目跟投上，城市公司总经理级别以上必须跟投，其他员工可以自愿性地选择。
观点地产新媒体：旅游、健康、养老等特色小镇掀起热潮，公司在产业方面是否有相关的布局计划？
林朝阳：正荣地产计划在一线城市和强二线城市一小时辐射圈内探索文旅地产、特色小镇等新兴业务，此前正荣地产在南昌操作过一超级大盘项目，这是正荣地产涉足特色小镇的雏形。目前正荣地产已经在南京等城市周边洽谈相关项目，这块是正荣地产未来必须去研究的，也是必须去尝试的，契合正荣地产的战略发展方向。
此外，正荣地产也在谋求休闲度假教育产业的投资布局，不排除未来几年，与正荣服务、正荣资本板块协作，展开休闲度假类公司或教育类公司的收并购。以高端私立教育为例，一方面，中国目前优质公立教育资源严重稀缺，优质付费教育的服务需求强烈，另一方面，高端私立教育同时能对地产开发形成有效的增值，目前正荣服务板块正在积极关注之中。
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