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买房时机已到！选对城市和板块，想不升值都难！

蒋昊商业观 · 公众号 · 房地产 · 2024-12-07 22:05

正文

一线城市房价，正在一个相对底部区间！

这一轮房价一定会涨！背后的底层逻辑是什么？我一次性给大家说明白！

1，我们身边，很多人都在散播负面言论，说什么经济很差，就业率不断下滑，现在老百姓手里都没啥钱了，未来房价如葱。

这个观点对吗？如果你从底层视角来看问题，这个观点貌似很对，但问题是，房子不是卖给底层老百姓的呀，低收入群体，应该去申请保障房，而不是费九牛二虎之力，掏空六个钱包，去买一套商品房。

世界上任何一个国家，贫富差距都是很大的，你没钱，不代表别人没钱。

一线城市房价高，本来就是中产和富人的游戏。

我们通过M2数据和存款余额来看，其实是越来越多的，说明有钱人的钱是在增长的，只是很多人的预期和对未来的信心，还在修复中，没那么快把注意力放在房产上。

但从9月底以来，政策加码，利率直降，限购区松绑，很多人开始意识到，这次楼市回暖已经是铁板钉钉了，于是乎，这两个月买房的人越来越多了。

现在基本可以断定，只要12月份销售数据不差，那么这一轮牛市基本就来了，明年房价跟今年相比，就会有一个明显的涨幅。

2，之所以每个人对楼市的感受不同，是因为大家只是站在同一时间的不同城市，即便是同一个城市，有的板块在涨，有的板块在跌，这种结构性分化，造成大家对楼市的主观感受是不同的。

一定要记住，只有一线城市和强二线城市才有房地产，这些地方的房子才值钱，而小城市的房子，就是一个消费品而已，会不断贬值。

3，很多人说当前居民杠杆率很高，大家不再愿意贷款买房，这话呢？表面上看没啥问题，但这几年，很多城市房价下跌，消化了很多泡沫，因此居民负债率修复也差不多了。

4，买房一定要选对城市、板块和产品，一定要买有超强虹吸力的城市，比如说深圳，深圳的房子不仅仅是深圳人、广东人在买，而是全国、全球的人在买，深圳一定会迎来超强牛市。

5，很多人说我国一线城市房价高，我觉得恰恰相反，我国一线城市房价太低了，你知道纽约中央公园的房子，多少钱一平米吗？13万美金起步，豪宅起步是20万美金一平米。

东京呢？核心区也要30万-40万人民币/㎡。

巴黎、伦敦，核心景观位置的房子，单价也要6-7万美金一平米。

国内香港，浅水湾豪宅，单价100万一平米，位置好的刚需房，也要差不多20万一平米。

这样一对比下来，深圳核心区房价，也就10-15万一平米，次核心区，6-7万一平米，远郊区3-4万一平米，这个价格真心很低了。

虽然我不敢说，现在就是深圳房价最低点，但绝对是一个相对低点，这个位置买入，只要板块和产品没问题，升值几乎是100%可以确定的。

大家买房，不要光听身边亲朋好友的建议，也要听听不同社会阶层的人建议，多听听高手的建议，毕竟，真相只掌握在少数人手里。大部分人，都是追涨杀跌，乌合之众罢了。

01，目前三大信号表明，买房的最佳时机已经来了

第一大信号，利率重新定价周期调整了

从原来的一年，调整为最短3个月，也就是说，你不必担心现在买房利率高，因为3个月就会同步一次，即使你现在利率高，3个月就置换成最新利率了。

第二大信号，市场热度起来了

10月、11月，深圳新房成交量都创下了新高，二手房成交量也在疯狂递增，深圳目前已经连续两个月超过荣枯线了，而且12月份热度不减，说明眼下，去一线城市买房，已经是最佳时机了，再晚一点，房价就会开始快速上涨了。

第三大信号，价格触底

深圳12月份，很多新盘开始收回了之前的优惠力度，还有不少新盘开始涨价出售，涨幅高达12%。

不到两个月时间，深圳楼市经历冰火两重天，这还只是非核心区，现在深圳核心区才是一房难求，而且很多二手房价格开始出现报复性上涨，最高涨幅高达46%。

种种数据说明，深圳楼市已经全面触底，就等12月份数据持续升温，那么就会迎来一次有力度的上涨行情。

这段时间，蒋老师哪也不去，就在深圳，密切关注楼市动向，有好的产品和下手的机会，第一时间会分享给大家。

02，我们看待楼市，一定要足够的客观

这段时间，付鹏的观点在网上很火，因为他说了很多人不敢说的观点：

其实每一代人有每一代人的机会，每一个阶层也有每一个阶层的痛苦，时代不同的人，阶层不同的人，他们对于当下的感受和认知，是截然不同的，这就是认知割裂，任何时代都存在认知割裂。

就好像《悉达多》里面，有一句话：

你眼中的你不是真正的你，别人眼中的你也不是真正的你，你眼中的别人才是真正的你。

付鹏说房价就是一种掠夺！

但他并没有告诉你，买房的人，也是花了一辈子的心血，这些心血交给地方交了税，让地方有钱去盖医院、盖学校，修地铁、架桥梁，其实受益的是所有人，那买房的人，到底是恶人还是善人？我们能够轻易下结论吗？

我们只能说，财富不会凭空消失，也不会凭空出来，财富它只会无声无息的转移，从一份不然呢，转移到另一部分人身上。

我们研究经济学，一定要客观，如果不客观，那就成了一家之言，万事万物都有周期和规律。

你不能站在某一个角度来分析楼市，然后用一方的观点，去抨击另一方；

虽然有些话是真相，但真相有的时候，并不是那么重要，相反，全面的认知更加重要。

我们做房产自媒体，有必要把最真实的市场信息，最新的买家和卖家博弈心态，传递给大家，很多人总喜欢拿日本楼市来隐喻中国楼市，这简直就是无稽之谈。

一方面，日本当年是没有意识到自己的问题所在，所以才一步步铸造了消失的三十年。

我们虽然意识到自己的问题，已经延迟了2-3年，但今年出了这么多挽救政策，而且整个意识形态上，我们已经完成了华丽的扭转。

从印钞，到刺激需求端，如果接下来发债这一招用好了，楼市扬帆起航，经济回到稳定增长，这是不难实现的。

另一方面，当年日本的各个产业都被美国狙击成功，而我们在很多领域是有领先优势的，比如说新能源、船舶制造、新家电制造、人工智能、电子科技、互联网大数据、无人机、包括芯片技术的持续迭代，这些都是我们独有的优势。

所以，拿我们跟90年代的日本对比，没有任何意义。

我们的确存在很多外部不确定性和挑战，但我们也有足够的信心来应对这些挑战，并且在挑战中逐步强大，缩小差距。

这场游戏，我们才刚刚开始。

很多人就失去了信心，殊不知，我们的赢面是最大的，因为我们内需市场足够大，机会足够多；

再不济，东南亚出海，也是我们的经济缓冲垫，一带一路的发展，我们有足够宽广的舞台，不会像日本当年一样束手束脚，最后束手就擒，坐以待毙。

我写文章的目的，不是给大家做心理按摩，而是把最真实的市场分享给你，让你自己来判断，不要整天跟负能量的人在一起，你影响不了他，你还会被他同化，最后变得很悲观，失去了对这个世界客观的判断能力。

我们不要去做情绪的奴隶，我们也不要用自己的屁股看问题，我们要从不同的视角，不同的利益相关联群体去看问题，你会发现，世界充满了危险，同时也充满了机会。

应该尽早建立起自己的海陆空视角，多维度、立体化来看眼前的路，你才能找到真正属于自己的那一条。

03，买房投资，核心就是要关注以下六个方面的数据：

1，黄金价格，这是经济的晴雨表，金价跌，说明经济好，大胆投资和创业，金价要是涨了呢，你就得小心了，投资需谨慎。

2，利率，这个是买房投资的指南针，利率降了，货币宽松了，你就得买房呀，利率收紧了，你就要把房子置换成现金了。

3，政策，每个行业有每个行业的政策，国家有国家政策，大周期有大周期的政策，小周期有小周期的政策，如果政策扶持一个行业，你就得大力进去，政策限制一个行业，你就得退出了，不要恋战。

4，消费情况，这一点很重要，消费就是经济晴雨表，消费不振，你干啥都没信心，消费兴起，需求起来了，干啥都好赚钱。

5，人口结构，就是你要看哪里的年轻人口占比多，这里的发展潜力一定大，房价上涨就会更容易一些。相反，如果一个地方老年人口多，那么这里的养老行业，就会好做。

6，科技含金量，这个是财富的增量，如果一个城市，科技研发投入很低，但是GDP排名却很高，说明这座城市经济水分很大，你就要小心了。

如果一座城市科技研发投入占比，高于它的经济实力和地位，说明这座城市发展动力十足，比如说合肥、深圳。

产业就是一座城市的灵魂，产业结构不行，科技含金量低的城市，你要避开，尽量往高科技发达的城市去，你能享受到更多的发展先机和红利。

总结：买房升值的诀窍

六个字告诉你：预判城市轮动

啥意思？就是你要知道哪一座城市先涨？哪一座城市跟着涨？哪一个城市最后涨？

如果你能够清晰预测出城市轮动，那么你就能提前埋伏在目标城市，下手抄底，最后赚上一笔。

那你知道中国楼市的领航者，具体是哪座城市吗？

是北京？还是上海？还是深圳？

我告诉你，肯定不是北京，虽然北京购买力很强，但是北京地位特殊，不会冒这个头。

那只剩下上海和深圳了，你会选哪座城市？

我再来告诉你，大概率会是深圳和上海一起涨，一起发力。才能带动其他核心城市上涨。

从最新的城市规划和定位来看，我国只有两个城市，获得了全国经济中心城市，分别就是上海和深圳，这也证明了，在经济带动方面，上海和深圳是一样地位的，是双龙头。

那深圳和上海涨完，你知道哪座城市涨吗？

我来告诉你，会直接辐射到上海和深圳周边的板块，或者是卫星城市。

但请记住，这个辐射力会减弱，比如说东莞和惠州都挨着深圳，但是东莞的复苏板块会大于惠州，这个很好理解，首先东莞的产业实力本身就比惠州强，且东莞跟深圳的距离会更近，所以东莞复苏板块会多于惠州。

那惠州呢？也就是看看临深板块，比如说惠阳和大亚湾，但是这里新房太多了，只有几个标杆楼盘，最终还会涨一点，其他楼盘也很难上涨的。

那东莞涨完，你知道哪座城市开始涨吗？应该是广州、杭州和成都。

如果广州涨幅比较不错，那么佛山也会受到一些利好，临广片区也会涨一波。

广州、成都、杭州涨完呢？

北京也会涨，北京涨完，西安、青岛、郑州也会顺带涨一点。

接着才是武汉、长沙、合肥涨一波，至此，城市轮动结束，房价迎来下一轮调整周期。

我们总结一下：

第一轮是深圳和上海

第二轮是东莞、苏州（昆山）

第三轮是广州、杭州、成都

第四轮是北京

第五轮是西安、郑州、青岛

第六轮是武汉、长沙、合肥。

注意，每一轮需要2-3个月的传导期，如果你错过了第一轮，就应该积极去第二轮城市，错过了第二轮，就应该上车第三轮，以此类推。

那么整个核心城市轮动上涨完毕，大概需要1年到1年半的时间。

眼下，正是来深圳和上海买房的最佳时机，这一波机会，还剩下1个月左右的时间。

明年春节期间，应该是积极布局东莞和苏州；

明年4-5月份，卖广州、杭州、成都；

明年6-7月，买北京；

明年8、9、10，三个月时间，应该是西安、郑州、青岛；

明年11-12月，就是上车武汉、长沙、合肥。

按照这个城市轮动时间节点，你最少还能抓5次机会，一次机会按照最低赚100万来计算，你按照这套方法执行，明年最少也能赚500万。

如果你很想通过买房实现财富倍增，但你看好的房子，拿不住主意，接下来到底还能不能涨？

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