广州楼市的分化，从拍地就开始了
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州12月最值得买的十大笋盘
笋盘背后，并不是单纯的一套房，一个标价，一串数字。而是一个具体的业主，具体的家庭，面对现实状况做出的重大抉择。
所以笋盘并不是像很多人以为的有一个标准价格。
我之前文章说，广州这几年的土地供应量和大家的感受可能不太一样，实际上是一直在减少的。
对于广州减少土地供应这件事，我更倾向于论迹不论心。
我们先不管操盘手是出于尊重市场规律，深谙需求减少，就要减少供应的金枝玉律。还是纯粹一堆地卖不出去，只能被逼无奈接受现实，勒紧裤腰带。
造成的结果就很简单直接，就是土地供应减少，这几年新房的供应减少。当然这一串从土拍，到盖楼，再到销售的链条，很漫长。最终作用在市场的效果，要过一两年才能体现出来。
这里，有一个区是反例，那就是天河区。天河是全广州唯一一个在楼市下行期间，供应面积连续三年增加的区域。
之前我文章提到过这个现象，有粉丝问我，为什么会出现这个情况。
我说，因为市场的分化无处不在，楼市的分化，其实在土拍的时候就开始了。
01
大家如果平时关注楼市，把广州楼市的新闻当做茶余饭后的甜品，那就能感受到，这一两年，天河和海珠的拍地刷屏的频率，是最高的。
其实天河增加供应的原因很简单，只有这两个区域的宅地，才有接手的买家。
一方面，广州过去的供应都集中在哇为，库存积压，外围地段再好的地块，开发商也不感兴趣。之前我们还能见到各种区一级、市一级的城投公司，当做接盘的白马骑士。
后来要接的盘实在太多，就是骑士也顶不住这一浪高过一浪的攻势，最终流拍才是外围地块最好的归宿。
不过我反倒觉得这个结果，比左口袋导右口袋更好。
有问题，正式问题，解决问题，总比忽视问题，掩盖问题，爆发问题的循环，要良性的多。
另一方面，操盘手的压力比任何人都大。既要稳住摇摇欲坠的地价，还要把东西卖出去，换钱回来。
各个部门规模庞大的工资，城市的各种建设，整个城市基础配套服务的补贴，这些支出都是板上钉钉的硬性支出，你见或不见，都在那里等着你。
所以控制外围的土地供应量，至少把房价的底线稳住，把评估价的底线稳住，既然不能没有底线的降价，那就只能把压箱底的好东西拿出来。换点盘缠，养家糊口。
所以，我们最近看到的，天河拼命卖地，其实就是既要还要，就是这种不可能完成任务背景之下的，极限操作。
所以天河供应增加，其实也不是有意而为之的行为。而是广州在拍地困境下，天河的宅地确实最有价值。
其他区域想增加供应，但是臣妾们确实做不到。没办法，只能天河把土地财政的担子扛起来了。
过去都是馒头就咸菜，偶尔来顿龙虾改善生活，那肯定是狼吞虎咽，一口一个的吃。但是随着供应的大幅度增加，澳洲龙虾再美味，吃多了也会消化不良。
所以我们就看到目前天河在售的新盘项目超过了20个，但是这里真正去化率出色的，凤毛麟角。去化不佳的项目，成了主流。
但是这真的是广州楼市的真实底色吗，不是的。
02
我们可以看看下面住建局披露的数据，会有一个更直观的感受。
这里解释一下，可售新房数据是个每天都在变化的数据。因为每天都有房子卖出去，同样也会有新的楼盘开卖或者楼栋加推。
所以我选择了23年10月底和24年10月底，同一时间段作为对比。虽然可售套数的数据每天都在变，但这个变化不会剧变，而是一个趋势的变化。
上面这个数据的对比可以很清楚的体现趋势的变化。
基本上，可以很清晰的看到，广州十一区里，只有天河的库存量是增幅最明显的。
我们从这张表格里，也可以很直接揣测到操盘手的打法。减少外围供应，逐步降低外围区域的库存，稳地价，稳房价。
增加天河区的供应，稳财政，稳收入。
我相信，这个数据等到我们明年再来看，差值会更加明显。
所以很多人说，广州的库存增加这件事情，我是不同意的，数据不会说谎。实际情况是，广州这几年的整体库存是在减少的。
任何只谈宏观，不谈结构的分析，都是耍流氓。
之所以大家会感觉广州的供应只增不减，是因为信息茧房，天河的供应增加，让很多人误以为过去供应紧缩的天河都玩命卖房了，那外围区域是不是更严重。
当然，大家会有这样的想法，也很合理，都是人之常情。
牛市下，楼市上涨，那一切问题都不是问题，一切缺点都可以忽略。但楼市回落期间，大家的资产价格跌的刀刀见血，那任何小问题都会被放在显微镜下批判。
但是，我们判断市场，不是哗众取宠赚点吆喝就算大功告成了。我们是要拿着真金白银，躬身入局，至少要对自己的行动负责的。
所以我们要看到真实的趋势和分化是什么。
我们如果再把镜头拉近一点，只看天河区内部，会发现天河自身的供应，也有非常清晰的分化。
天河大部分供应都在广园快速以北。不论是在天河热门的改善盘保利天瑞，越秀观樾，和樾府，天河序，还是已经进入尾盘的天河壹品，保利天汇。
真正在广园快速以南的项目，就只有金融城的珠江天郦，新城市领院，江源半岛花园，臻溋名铸，天河公园的天麟府，以及员村山顶的都荟天珺。
这些项目，加起来供应量最多1000套。天麟府200多套，都荟天珺160套，新城市领院60多套，臻溋名铸不到200套，珠江天郦570套。
大部分供应的价格更是都超出了刚需和改善的主流总价承受能力。在产品上面，还有这样那样的瑕疵。
如果我们站在操盘手的角度，天河的需求还有极大的潜力没有发掘出来。甚至可以说，天河的需求是极度饥渴的，几乎没有有效供应激发出需求。
这才是广州楼市市场的真实底色。
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