地产泡沫破裂，房价崩盘后会发生什么……

来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）

房地产崩盘后会发生什么？不妨来看看日本在地产泡沫破裂后的所谓“失去的十年”里都经历了些什么......

日本的泡沫是如何破掉的？

1985年“广场协议”签订后，美元持续大幅贬值，日元兑美元汇率大幅上升，三年间暴涨86%。同时，日本采取了一些列经济扩张政策刺激内需，并放松货币政策，于是大量资金涌入国内股票市场和房地产市场，资产价格飙升，最终引发泡沫经济。

高压之下，日本政府采取了非常严厉的行政措施主动挤泡沫，同时收紧货币政策，日本央行从1989年开始连续5次加息，商业银行向央行借款的利息率从2.5%上调至6.0%。

持续了58个月的“平成景气”随之结束，1990年日本股市率先行崩盘，次年房地产市场开始大溃败。

“失去的十年”里发生了什么？

首先，除了在1997年和2001年出现过短暂回暖迹象外，日本整体经济呈现失速的状态，从中速发展期切换到低速发展期：

其次，日本土地价格从1991年开启漫长下跌之旅。日本统计局数据显示，截至 2015 年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为 65%，所有城市跌幅为 53%：

第三，由于资产价格显著降低，企业资产负债表恶化，在泡沫期间高负债经营的企业打击更大。

据财新智库莫尼塔研究显示，这一局面导致的结果是，日本企业风格开始从扩张转向还债， 经营目标从利润最大化转向负债最小化，日本企业融资意愿极低，与此同时金融部门的信贷投放也受到阻碍。

如下图所示，1991年日本信贷开始负增长，私人企业信贷增速几乎为零，从1992年开始， 政府部门及时开始加杠杆， 政府部门信贷增速大幅转正， 拉动了整体信贷增速的回升：

第四，随着扩张意愿降低，日本企业投资出现大幅下滑。据莫尼塔，到1998年，企业已经从净投资者变为净储蓄者， 即企业不仅停止了吸收投资，还将自有资金用于偿债。 企业部门投资需求下降导致日本经济停滞不前， 1990年到2003年， 累计损失大约相当于这一时期日本GDP的20%。

第五，日本的产业结构在泡沫破裂后呈现出一些颇有借鉴意义的变迁。从企业利润、投资等指标来看，制造业受损程度远胜非制造业。

据莫尼塔研究，1991年至1994年， 制造业利润累计下滑41%，非制造业下滑22%；制造业投资累计下滑37%，非制造业投资累计下滑13%； 制造业销售累计下跌2%，而非制造业同期增长9%。

从不同行业的产值变化来看， 皮革、服装、纺织品、 建筑等行业在1994年后加速恶化，但精密仪器、有色金属、金融保险等行业在1994年后出现反弹， 而商业活动、食品和通讯行业均进一步扩张。

值得一提的是，建筑业和房地产业并没有遭遇到想象中的巨大打击，因为政府的基建投资支持了建筑业发展，同时房价虽然一落千丈，但房屋成交却依然高增长。此外，在“口红效应”之下，日本“失去的十年” 刺激了以影视、 游戏为代表的娱乐服务业的平稳发展。

新媒体总监 位宇祥

华尔街见闻官方微信（ID：wallstreetcn）

喜欢此文，欢迎转发和点赞支持见闻君