周二市场说｜行业拐点明确，苗头早已在5月显现

丁祖昱评楼市 · 公众号 · 房地产 · 2017-08-15 07:36

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8月14日，国家统计局发布2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况，1-7月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点；商品房销售额68461亿元，增长18.9%，增速回落2.6个百分点；房地产开发投资59761亿元，同比名义增长7.9%，增速比1-6月份回落0.6个百分点；房屋新开工面积100371万平方米，增长8.0%，增速回落2.6个百分点。
点评：拐点已现

8月14日上午，青岛市国土局拍卖出让李沧区黑龙江中路地块，该地块吸引近30家房企参与竞价，在经过299轮报价后，9号房企报价1.1万元/平方米，总价2.18亿元达到最高限价，地块由出让人暂时收回，转至线下竞拍商品房销售价格。
点评：压缩空间
中国人民银行8月11日发布《2017年第二季度中国货币政策执行报告》，报告特别要求，切实维护金融安全和稳定；严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向投资投机性购房；加强金融监管协调，把握好政策力度、节奏，稳定市场预期。
点评：继续收紧
上海百联集团于8月10日宣告正式成立上海百联资产控股有限公司，携手睿星资本(Greystar)，探索研究中国长租公寓市场，协助百联集团升级旗下存量资产价值，打造中国消费市场的长租公寓品牌，发力中国万亿长租公寓市场。
点评：“航母”入市

8月14日，国家统计局发布了1-7月房地产相关数据，整体来看，多数指标均出现较大幅度下滑，其中销售面积、金额累计同比增速降至近一年新低和次低，分别为14%和18.9%，若单月来看，两者环比降幅均超过40%；房地产开发投资增速则连续三个月下滑，1-7月同比增速已经降至7.9%，较今年最高点下降1.9个百分点，单月增速更是创下年内新低。此外，单月新开工面积增速也首次转负，为-4.91%，可以说，今年7月是开发投资和新开工最差的月份，而且我认为从宏观的角度而言，目前行业几个主要指标都开始掉头向下，行业的拐点已经显露无疑。

纵观今年房地产各指标走势，前四月一路攀升，首次调整出现在5月份，随后6、7月份部分数据持续下滑，仅销售数据在6月份出现了井喷，但7月份又迅速回落。

究其原因，我认为调整自五月份开始和上半年调控实施有密切关系。今年的宏观调控仍是分步骤、分城市的逐步推进，比较密集的一波是从春节后开始，近60个城市出台或加码调控政策，特别是限售作为一种新的调控手段也在一季度加入到市场当中。从以往经验来看，政策出台到对市场起效果一般有3个月滞后，因此，行业从5月份开现调整也在情理之中。

而6月份销售出现井喷的原因，一方面是房企为冲击半年业绩，紧缩了大半年的供应在6月出现放量，另一方面，三四线城市持续火热、市场“量价齐升”也助推销售面积冲高。

在1-6月份数据出台后，我预测过接下去市场的压力仍会较大，各指标走势下滑是短期内的常态，果然，7月份数据表现也印证了我上个月的判断。对于未来三、四季度市场走势，我认为压力还会进一步凸显，销售降温的风险不容忽视，尤其是三四线投资需求如果没有进一步的跟进，上半年这些过热的三四线市场的压力会迅速爆发，继而影响全年房地产市场销售。因此，企业在当前市场应要保持谨慎，不仅要注意政策调控给企业自身带来的危机，也要关城市短期市场过热带来的风险。

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