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大概在 15 年前，「9·11」被拉登「强拆」之后，我们参与了在纽约世贸大厦「中国中心」的项目。「强拆」并不是中国才有，为了捍卫一个信念，各种各样的动机都有可能产生。
2002 年下半年我去了纽约，研究重建的事。2003 年开始，前后去了 50 多次，跟所有的地产公司有了深度接触，我发现有几件事是以前没有遇到过的。我认为那些事是这个行业的未来，我们现在就像 5 岁的小孩，看到哥哥姐姐们拉手，想知道拉手以后那些「大人的事」一样。
当时，当地机构给我们推荐了 7 家合作公司，居然分 3 种类型。我们当时就愣了，在国内，不是只有一种房地产公司，叫「黑心开发商」吗？难道美国的开发商还有黑心和白心之分？后来发现，心都是一样的，只是玩法不一样。
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▲ 曾经的纽约世贸大厦
第一种开发商是很有钱的老家族，就像中国刚开始有钱一样，自己出钱自己做，做得非常慢，但是品质非常好，可以合作。
第二种就是现在我们说的「不动产投资信托」，他们养了一批经理人，每半年或每季度都要分红，所以活儿干得特别快，这些人也可以合作，但是他们的质量特别粗糙。
第三种开发商，是只出很少的钱，甚至不出钱都能挣大钱的那种。我当时纳闷，在我们这里，没钱做买卖的叫骗子，在美国就成了牛逼的人。于是我们开始好奇地研究这类开发商到底凭什么挣钱，后来我们看见了两个典型案例。
一个是现在的时代华纳中心，给这家公司操作的是一家叫 The Related Companies 的开发公司（瑞联集团）。这个开发公司只付出 5% 的资本金，却能得到 45% 的红利，其他跟着投资的也有 30% 左右的回报。钱从哪里来呢？专门有一家公司出钱。
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▲ 瑞联集团三巨头
后来我问金融公司为什么要跟着他做，他们说：在纽约做房地产生意的，The Related Companies 的回报永远比别人高。你必须有本事挣得比别人多，才有大公司愿意跟着你投资，你才能动用巨额资金、赚大钱；没本事的话，就只能用点小钱，找银行借，或者是用祖上留下来的钱。
我去了那个开发商的家里，发现他居然在自己家里建了一个青铜器博物馆，更有意思的是他在生活每个细节上的创新。他每隔半年会换一个地球上最奇怪的人种来做保姆，这些人来自各样种族中犄角旮旯的部落。他说：我每半年了解世界上一个很极端的地方和文化，这样全世界的事我都懂了。
所以我就发现有这么一类公司，只靠创意、专业、手艺，就能挣得比别人多。
第二个例子是洛克菲勒中心公司。公司的老板叫杰瑞，非常牛逼，而且是纽约式的牛逼。我当时刚到美国，时差没倒过来，有点困，他让我出来走走。他说，「年轻人，你抬头转 360 度看看，所有的天空都是我的。」因为那一圈楼都是他的。他当时管理着 120 亿美金的基金，在美国房地产基金中排第三，但那圈楼中，除了一座楼是他自己的物业，剩下都是基金的。
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▲ 美国洛克菲勒家族
中国的房地产商被误认为很有钱，其实不然。因为媒体统计的时候忘了把税款计算进去，忘了还有我们为自己犯错误买的单，还有管理费等等。媒体认为你赚的钱，和你实际装到口袋的钱，永远差了三分之二，大家以为你赚 100 块钱，其实口袋里最多 30 块钱。
再后来我到纽约次数多了，没事就坐在高处，数这些楼都是谁的，发现这些大楼没几个是属于地产商的。大部分楼是谁的呢？是保险公司、养老基金、退休基金和金融机构的。
在国内，我们习惯说自己拥有多少平米，但我发现美国很多开发商干了三四代，也就两栋楼，还都很自豪，因为一栋楼值几十亿美金。弄了半天，原来地产商是一个手艺人，替别人干活，最后用自己挣的钱慢慢攒了几栋楼。
这就是 200 年以来，纽约房地产商的故事和现状。房地产的发展实际上经历了一个由低到高的过程。
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▲ Charles C. Ebbets 摄丨坐在高楼铁架上吃饭的建筑工
最低的时候，房地产属于制造业，挣的是加工费，做的是苦力，追求的是速度快、成本低、规模大。我们国内第一波开发商大部分属于这类，美国早期也是这样。
随着中国经济和城市化的发展，未来的房地产行业会逐步从制造业变成服务业，再变成金融业。有了参照，这样我们就清楚了，作为一个企业应该在哪里卡位。
要走这条路，相当于小孩子在研究大人的事情，这就是「察于未萌」。这句话出自司马相如的「明者远见于未萌」，形容聪明的人能够注意细节，往往在事情还没发生的时候就能早早预见。
所以我们一直强调，要眼光好、手艺好、良心好，逐渐由过去制造业的力气活儿转型到服务业的手艺活儿，成为一个专业的房地产投资公司，用服务来统领开发，最终提高物业收入，这是一个非常大的转变。
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有了美国房地产行业的发展过程作为参考，你是否也和冯叔一样，对我国地产业的未来充满期待？如果有一个机会，可以让你与那些美国地产大亨们做近距离交流，你是否会心动呢？
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本次课程内容：
1. 美国房地产市场不可忽视的发展规律
2. 中资企业在美国投资房地产的机会和挑战
3. 中国房地产未来可能出现的市场机会
4. 美国房地产投资信托的经验对国内企业的启示（REITs）
5. 写字楼物业
6. 工业和物流地产
7. 互联网地产和房地产众筹
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封面图片来自网络
编辑｜咸鱼王 主编｜寿佳茵
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