[ 导读 ]
恺信亚洲管理集团董事戴伟强
以「新租赁时代」为主题切入，
提出改善型租赁需求即将爆发的观点。
9 月 22 日，「全球视野、中国机会—— 2017 年金砖论坛暨全球房地产金融峰会中国站」在香港举行，论坛围绕房地产行业的市场格局、政策环境变革之际，所面临的机遇和挑战为主题。参与会议的房地产行业人士有长江实业执行董事赵国雄、恺信亚洲管理集团董事戴伟强、YOU+ 国际青年社区 CEO 郁珽等。
长江实业执行董事赵国雄先生陈述了香港房地产市场发展历程，说明了香港住宅价格已经持续 8 年呈现上涨趋势是全球量化宽松的货币政策创造的，并通过对比金融危机以来，香港房价上涨 3.9 倍与香港银行存款增长了 4.5 倍的对比，阐明了关于香港房价的增长，并不是资产的增长，而是市场钱太多，货币贬值的观点。
同时赵国雄认为，接下来的一段时间，香港房价也很难控制上涨的趋势。赵国雄通过现场图例展示和对过去 20 多年香港宏观经济的发展状态，阐述了影响楼市的四大因素（经济表现、房屋供应量、利率走势预期、政府政策），以及香港房价在经济推动下持续稳步上涨的深层原因。
之后赵国雄分析了香港自 97 回归后的市场竞争状态，说明了内地开发商已开始攻陷香港，而且由于他们不计成本拿地，一定会推高香港的房价，并就其预计内地开发商在香港投资住宅地产的兴趣持续不减的推论做了解读。最后做出了香港房地产市场物业价格今明年波幅 ±10% ，一手成交继续主导市场及二手渐趋活跃等预期。
恺信亚洲管理集团董事戴伟强以「新租赁时代」为主题切入，提出改善型租赁需求即将爆发的观点。随着政府对于租赁住房的政策引导、租赁人群的聚集、以及互联网平台加快介入租赁市场，新租赁时代已经到来，目前市场上主流产品都是青年公寓，改善型的租赁住房供应形成巨大缺口，这就是恺信亚洲的主要业务。
戴伟强认为，无论是开发商自持物业，还是居民的自有物业，如果没有很好的运营，就无法成功租赁出去，也不能保证物业资产升值。而恺信亚洲就是一个中高端公寓运营解决方案的供应商，并已成为这个细分领域的「领头羊」，与绿地、万科、万达、深圳地铁等龙头房企均建立了良好合作。
以下为戴伟强先生演讲实录：
各位领导，各位嘉宾下午好。我是恺信亚洲的戴伟强。今天我跟大家分享的题目是新租赁时代下的改善型租赁初探，我的理解在香港这个城市也是改善型租赁初探非常先进的一个城市。下面我就开始进行我的分享。
刚刚下午的时候郁总也提了这个说法，黄金时代和白银时代，我就说一下我们了解的实例的一些状况。很多的小伙伴们他们在去年年底到今年年初都不由的自己在感叹，在国内大陆市场，之前往往都是几百亿的竞争，后来开始进入到了一千亿，三千亿，今年榜首可能是六千亿，大家都在做这样一个竞争，其实纯住宅的供应量会越来越紧张，在拍地时有几百号人聚在一起，这样就造成任何一块纯住宅用地一旦被「招拍挂」，就可能成为「地王」，成本上来的话利润就很薄。
所谓白银时代就是从增量的市场向存量市场转变，但是我们也不能说直接做存量，我们只能更加的去理解这个市场。万科走了一个道路，它多元化的发展，其中一个板块就是住宅租赁，他们也有了自己的品牌，他们同时也向教育，也向养老产业发展。同时，在今年年中的时候，政府高层也传来了强有力的声音，房子是用来住的，不是用来炒的，这个是大家反复在说的一句话，北上广深城市都发布了关于租赁的政策，各位关心这一块的都很熟悉。
其实第一点非常感谢广州的同仁，首先提出了租售同权的概念，租赁不是简单的供需的关系，而是租赁人自己生活权益，原先里必须要通过购买房屋才能够有一个居住权，才会有自己小孩的入学权，对于这些公共服务设施，虽然理论上落地还需要时间，但是总是给大家看到了一个希望，一个年轻人跑到一个大城市，他希望小孩以后要入学，这个问题现在可以解决。
第二个紧接着上海推出了一个非常大的力度，牺牲了非常大财政收入，首先拿了两块地，又陆陆续续推出了八块地，用来做租赁住房用地，这一次的上海政府拿出将近 1.3 万套人才公寓，如推向销售市场，市场均价 10 万/㎡，则销售额将超过 1000 亿。我们现在每套五千块一个月租赁，六万块的年收入，一年只能贡献十个亿。可以这样去说，政府在这一块的推出力度是相当相当大。再往下就是深圳，深圳离香港很近，它有一个很大的特色，它有很多城中村，它把中间环节去掉了，把集体用地直接转成租售用地，整个加起来说的话，我们经过测算在上海在未来的五年提供70万套，北京 50 万套，深圳提供 100 万套，广州有 30 万套，一共有 250 万套。拿上海举例，在未来五年上海供于销售的商品房在 50 万套，租赁用房有 70 万套。
相对来说，我们认为这已经进入到新租赁时代，这是相对于以前的存量市场，像马云先生提出来相对于传统的零售业他提出了新零售，他的物流工厂就是无人工厂，在租赁时代来讲的话，比如说土地房源的性质，它有商品房的租赁，也有安居廉租房，特别最新的一个消息是昨天，京东也要打进这个领域，开放更大的平台去做，这些巨无霸开启了租房市场，他们是怎么样的做法，比如说阿里提供它的淘宝天猫，把各个供应商开发商所有的品牌放到这上面做一个公开的货架上的展示，同时它也会提供阿里信用芝麻信用给这些租客提供免押金租金的分期，京东也会提出开放它 2.5 亿的流量，开放给这些租赁用房运营机构，同时还有京东白条等等，在新租赁时代变的有可能性。
在今年公寓部分， YOU+、魔方都是一些代表性的企业。现在在一线市场能够做到租购同权，能够实现的话，我们只要人人有房住，未必是人人有房产，所以就是说在这个二线城市来讲的话，国内目前的租赁和国外来比的话，目前从美国德国，基本上要超过 50% 以上，国内目前只占到 20% ，这当中还有很大的差距。根据链家研究院的消息来看，在未来的 2025 年我们租赁人口会达到 2.3 亿，人口导入到大陆的城市来讲，长三角占第一位，这是租赁最容易发生的区域。而占据第二位的是珠三角，即现在所说的大湾区。
相对于销售市场，有了刚需以后就会产生需求，租赁市场进入新租赁市场，改善型租赁也会有一个爆发，这个是我们不容置疑的一个事，我们和 YOU+ 的郁总也有合作，在共享经济模式底下，我们越来越年轻化，越来越强调一些社群化。这个产生以后，我们又看到这个产品，改善型上产品有缺口，一线城市上很多自持的，如果都是做成，可能都是一些安居的，都是一些青年工业化，还是无法满足这些改善型的要求，我们认为还是不够的。
第二个二三线城市除了住宅还有商用公寓，它还是要作为投资产品，推向销售市场，如果没有很好的运营，也无法做出租金溢价，保证物业增值做出来。我们其实就是刚刚这两个缺口的一个供应者，我们在这一块力争做这个细分领域的领头羊。目前我们有这样子的牌子，一个是高端的，一个是中端的，我们同时也开始做一些分散式的资产管理，同时开始进入青年国际社区的合作，也跟郁总合作了社区。
我们因为企业是深根在长三角，我们也搭建了大湾区事业部，所以我们现在把重点也慢慢的移到了大湾区。按照我们这个模式来讲，我们跟全国前二十位的上市公司，房地产公司都是有一个强强的联手，在这个大湾区的话，我们最主要的两个合作伙伴就是万科和深地铁，我们有两个很好的项目合作，一个是深南道 68 号，这个本身就是在深圳是一个出售型的公寓，就是说总共 1400 套，我们做了 400 套资产管理。因为今天会议说是房地产论坛，但是请来了很多金融专家，我们一直很认同，所谓说房地产一定是金融房地产，金融两个字放在房地产之前的，政府一定会在这方面加速试点，政策法规税收方面加快速度推出 REITs 的试点，我就分享到这，谢谢各位。
| 关于恺信亚洲管理集团
成立于 1998 年的 CRES&ASIA RESIDENCE GROUP 恺信亚洲管理集团，一直致力于运用其品牌策略为地产商、资本管理公司、基金机构提供了服务式公寓运营管理、咨询服务、商业地产代理服务、长租公寓供应链管理，而成为享誉亚太市场的专业型资产管理服务商。
核心团队凭借近二十年的行业经验，恺信亚洲管理集团已于中国各主要城市都创立了自己的运营项目，与绿地、万科、万达等龙头房企均建立了良好的合作。目前旗下有三大产品系列：奢华臻选系列、商务精选系列、国际度假村系列，所管理的公寓项目出租率 95% 以上，平均租金超出周边 30% 以上。
丨 地产创新研究之「长租公寓」系列 丨
政策解读
1. 租售同权，这五类人最受益！
2. 政策暖风频吹，群雄纷起，长租公寓鹿死谁手？
3. 公寓对房地产开发商价值几何？
4. 地产人适合干长租公寓吗？
5. 怎么办？公寓的小船没准说翻就翻！
6. 风口之后，房地产创新业务发展大猜想
模式研究
1. 除了商业模式，蓝领公寓还有一项梦想实现模式
2. 预测2017年公寓走向？姐夫对长租公寓的八大猜想
3. 产品为王或许是当下长租公寓市场的突破口
4. 2016年公寓市场，让改变发生！
5. 世界是你们的，但你们属于长租公寓
6. 从美国经验看国内长租公寓发展模式
7. 图说 | 长租公寓ABS新玩法
8. 中国一线城市租金回报率1.5%，其实并不低
企业聚焦
1. 旭辉「房地产+」版图扩容，发力教育和长租公寓领域
2. 华住酒店集团再度出手，亿元级投资背后的逻辑
3. 95%出租率，这家公寓不仅获得58同城的投资，还与多家企业达成战略合作
4. WeWork 又推出共享公寓：WeLive
长租公寓监测月报
7月刊 5月刊 3月刊
微信公众号 克而瑞咨询 | 微信号 criczixun
合作及业务联系：[email protected]
欢迎转发
